조심2008서2091 (2008.12.29)

OO세무서장이 2008.3.3. 청구인에게 한 양도소득세 289,859,490원의 부과처분은 청구인이 합의서에 의하여 별도로 받은 500,000,000원을 양도대금이 아닌 기타소득으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2006.6.9. OOOOO OOO OOO OOOOOO 대지 167.3㎡ , 같은 곳 473-21 대지 351.7㎡, 같은 곳 473-22 대지 340.5㎡ 와 위 지상 건물(OOOOO) 1,576.8㎡ (지상 4층, 지하 1층, 이상의 부동산을 이하 ‘쟁점모텔’이라 한다)를 안OO로부터 70억원에 취득한 후 2006.7.27. 안OO의 부(父) 안OO에게 양도하고 양도가액을 73억 3천만원으로하여 2006. 8.28. 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하였다. 나. 서울지방국세청장은 2007.6.21.부터 2007.9.14.까지 안OO에 대한 개인제세 통합조사를 실시하여 청구인이 안OO에게 쟁점모텔을 양도하면서 안OO로부터 위 양도대금외에 5억원을 추가로 받은 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였다. 다. 처분청은 동 과세자료에 따라 쟁점모텔의 양도가액을 78억 3천만원, 취득가액을 70억원만원으로 하여 2008.3.3. 청구인에게 2006년 귀속분 양도소득세 289,859,490원을 경정고지하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.25. 이의신청을 거쳐 2008.6.9. 심판청구를 제기하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.25. 이의신청을 거쳐 2008.6.9. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2006년 5월경 시세보다 10억원 이상 싼 가격의 쟁점모텔의 급매물기사를 보고 2006.6.9. 등기부상 소유자인 안OO와 70억원에 매매계약을 체결하고 같은 날 소유권이전등기를 하였는데, 당시 안OO는 쟁점모텔을 자신이 20억원에 매입하였고 리모델링 공사비 20여억원은 父의 돈으로 지급하였다고 했으며, 2006.6.15. 영업신고 및 사업자등록을 하고 모텔 인수를 위해 안OO와 함께 쟁점모텔을 방문하였는데 안OO의 父 안OO가 나타나 쟁점모텔은 안OO에게 명의신탁한 자신의 재산이므로 이 건 양도를 인정하지 못하겠다고 하면서 모텔 인도를 거부하였고, 이후 안OO는 쟁점모텔의 상무인 김OO 명의로 전세계약서를 작성하여 전세금을 반환하라는 내용증명을 청구인에게 보내면서 폭력배 및 장애인을 동원하여 쟁점모텔을 점거하였으며, 안OO가 공갈협박을 당하여 쟁점모텔을 양도하였다는 내용으로 고소장을 제출하는 등을 하였고, 청구인도 이에 맞서 용역직원을 동원하였으며 이미 소유권이전등기가 되어 있었으므로 안OO에게 잔금지급을 완료하는 등으로 대처하였으나 결국 인수에 실패하였는데, 청구인이 안OO를 상대로 법원에 명도소송을 제기하지 않은 것은 약 2～3년 이상 소요되는 시간과 많은 비용 외에도 쟁점모텔을 정상적으로 운영할 수 없음이 명백하였기 때문이며, 이에 따라 부득이 안OO와 합의하여 실소유자라는 안OO에게 재양도하면서 안OO로부터는 청구인의 투자금(당초 취득가액 70억원 + 취득세·등록세 및 등기비 3억 3천만원)외에 정신적, 물질적 피해에 대한 손해배상 및 위약금 명목으로 5억원을 추가로 받기로 한 것인 바, 부동산의 매매거래는 쌍무계약이므로 모든 조건이 성취되어야 매매가 완결되었다고 볼 수 있는데, 쟁점모텔의 실소유자인 안OO의 반대로 실질적인 소유권을 확보하지 못한 채 안OO에게 소유권을 반환한 것이고 이 건 취득거래는 양도인 안OO의 사기에 속아서 행해진 거래로서 청구인은 사기거래의 피해보상금조로 5억원을 수령하였으므로 이 금액은 양도소득이 아니라 기타소득이다. (2) 또한, 청구인은 중개인 구OO에게 중개수수료 3천만원을 지급하였고 용역동원 인건비로 45,890천원을 지출하였는데 처분청에서 중개수수료는 2천만원만 인정하고 용역비는 인정하지 않았으나 청구인이 지급한 중개수수료는 3천만원이므로 전액을 필요경비로 인정하여야 하고 용역인건비도 쟁점모텔의 취득 및 양도와 관련하여 부득이 지출된 비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점모텔이 안OO의 것으로 밝혀져 매매계약을 해제하고 손해배상금의 성격으로 5억원을 수령한 것이라고 주장하나, 이 건 취득거래는 안OO와의 거래이고 중부지방국세청에서 안OO, 안OO 및 안OO(안OO의 조부)의 증여세 조사시 쟁점모텔은 안OO가 조부로부터 증여받은 자산(부동산)과 쟁점모텔을 담보로 대출받아 취득한 것으로 확인된 바 있으며 법원의 판결 등 객관적인 증빙자료도 없이 정황만으로 안OO가 안OO에게 명의신탁한 재산이라고 주장하는 것은 신빙성이 없으며, 또한 5억원을 위약금 내지 손해배상금으로 보려면 이 건 양도거래의 상대방인 안OO의 계약 불이행 사항이 있어서 보상을 받았어야 할 것인데 안OO에게 쟁점모텔의 소유권이전등기가 완료되었고 이를 근거로 청구인도 양도소득세 신고를 하는 등 매매계약이 정상적으로 이행되었으므로 위약금이나 손해배상금이 발생할 여지가 없고, 청구인은 쟁점모텔의 양도는 소유권의 환원으로서 양도거래가 아니라고 하나, 청구인 스스로 매매계약서를 첨부하여 양도소득세 자진신고를 하였을 뿐만 아니라 등기부상에도 매매를 원인으로 소유권이 이전된 것으로 되어 있고 서울지방국세청의 조사시에도 청구인은 ‘안OO가 모텔을 점거하여 도저히 명도가 어려운 것으로 판단, 재양도하게 되었다’라는 내용의 서류를 제출하였으므로 양도거래로 보는 것이 타당한 바, 만약, 쟁점모텔이 안OO에게 불법 점유되어 청구인이 소유권을 정상적으로 행사할 수 없는 상황이었다면 청구인은 명도소송을 통하여 소유권을 보호받거나 안OO를 상대로 계약해제 및 용역비등에 대한 손해배상을 청구하여 받았어야 할 것인데도 청구인은 그러한 소송을 제기하지 않았고 안OO가 아닌 안OO로부터 5억원을 받았으므로 이 금액은 명목여하에 관계없이 그 경제적 실질이 쟁점모텔의 양도대가라 할 것이고 기타소득이 아닌 양도소득에 해당된다. (2) 중개수수료는 중개인 구OO이 당초 영수증과는 달리 2천만원 만을 수령하였다고 하므로 청구주장은 이유없고, 용역인건비는 안OO 에게 청구해야 할 비용으로서 양도소득세의 필요경비로 볼 수 없다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 ① 청구인이 쟁점모텔을 취득하여 단기간(48일)내에 양도인의 父에게 양도하는 과정에서 합의서에 의해 양도대금외에 추가로 받은 5억원이 양도대금의 일부인지, 별도의 기타소득인지 여부 ② 중개수수료가 3천만원인지, 2천만원인지 ③ 양도인 父의 쟁점모텔 점거 및 인도거부에 대항하여 동원한 인원의 용역비 45,890천원이 필요경비에 해당되는지 여부 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제21조【기타소득】 ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 (2) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당 하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (3) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 3. 삭 제 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (5) 소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손 다. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 쟁점모텔 매매계약서 등 심리자료에 의하면, 청구인은 2006.6.9. 안OO와 70억원에 쟁점모텔 취득하기로 계약 한 후 2006.7.19. 안OO와 73억 3천만원에 이를 양도하기로 계약하였으나, 이와 별도로 안OO와 청구인은 합의서에 의하여 위약금조로 5억원을 받았으며, 쟁점모텔 양수·도와 관련된 대금은 아래 「표」와 같은 것으로 확인되는 바, 승계한 은행 융자금(35억원)을 포함할 경우 쟁점모텔 취득가액은 70억원, 양도가액은 위 5억원의 포함 여부에 따라 78억 3천만원 혹은 73억 3천만원으로 나타나며, 처분청은 위 5억원을 양도대금으로 보아 이 건 과세처분을 하였다. OOOOO O OOOO OOOOOOO OOOOO OOOOOO (OO O OO) (나) 청구인은 위 5억원이 손해배상 및 위약금이므로 양도대금이 아니라 기타소득이라고 주장하면서 증빙을 제출하였는바 이를 살펴보면 , 1) 청구인이 제출한 사업자등록증에 의하면, 청구인은 안OO로부터 쟁점모텔을 취득한 이후인 2006.6.15. 쟁점모텔을 사업장으로 하여 여관업 사업자등록을 한 것으로 확인되나, 2) 청구인이 2006.7.6. 안OO에게 보낸 내용증명우편, 쟁점모텔 임차인이라는 김OO이 2006.7.7. 청구인의 남편에게 보낸 내용증명우편 내용을 종합하면, 청구인은 2006.6.9. 쟁점모텔을 안OO로부터 취득하였지만, 안OO 혹은 안OO로부터 쟁점모텔을 임차하였다는 OO쟁점모텔을 점거하고 있어 이를 명도받지 못하였던 것으로 나타나고, 3) 청구인과 안OO의 합의서에 의하면, 위와 같은 경위를 거쳐 청구인과 안OO는 안OO가 은행대출금 35억원을 제외한 매도잔액 35억원, 등기비 3억 3천만원, 위약금 5억원 등을 포함한 43억 3천만원을 변제할 시 쟁점모텔을 안OO나 안OO 명의로 반환하기로 합의한 것으로 확인되며, 4) 안OO도 서울지방국세청의 조사시 쟁점모텔을 인수하는 과 정에서 2006.7.27. 청구인에게 잔금 15억 3천만원과 별도로 위약금 명목으로 5억원을 지급하였다는 확인서를 제출한 것으로 나타난다. (다) 청구인의 남편 안OO은 조세심판관회의에 출석하여(2008.11.19) 위 (나)에서 적시한 사실관계 이외에 쟁점모텔 등기를 안OO로 환원하지 못한 사실과 관련하여 당시 안OO가 대리인을 선임하고 잠적한 상태이고 안OO가 안OO로 등기를 환원하는 것을 반대하였기 때문이라고 진술하였다. (라) 이상의 사실관계를 종합하면, 처분청은 청구인이 합의서에 의하여 받은 5억원을 양도대금으로 보았으나, 외형상 쟁점모텔 등기가 청구인에게서 안OO로 이전된 것으로 나타나고, 관련한 양수·도 대금이 모두 지급된 것으로 나타나는 것 등을 보건대 쟁점모텔이 양도된 사실을 부인하기는 어렵다고 하더라도, 청구인이 쟁점모텔 취득 후 여관업 사업자등록을 한 점, 안OO의 점거로 인하여 이를 명도받지 못하여 안OO와 대립한 것으로 나타난 점, 그에 따라서 불가피하게 양도하기로 합의한 점, 안OO과 청구인은 위 5억원이 위약금이라고 일관되게 진술하고 있는 점 등을 함께 보면 청구인이 쟁점모텔을 취득 한 후 단기간 이를 보유하다 양도할 목적은 아니었던 것으로 보이는 바, 그렇다면, 위 5억원은 양도대금이라기 보다는 그 실질을 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금 또는 배상금으로 보는 것이 합당하다고 판단된다. (2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 3천만원을 쟁점모텔 중개수수료로 영수한다고 기재되어 있는 중개인 구OO의 영수증(2006.6.9.)을 제출하였다. (나) 한편, 처분청이 제시한 구OO의 확인서(2008.2.12.)에 의하면, 중개수수료로 당초에는 3천만원을 주기로 언약하여 영수증을 동일자로 청구인의 남편 안OO에게 교부했지만 사실 2천만원을 수표(제일은행발행 천만원권 2장)로 받았다고 확인하여 청구인이 제시한 위 영수증을 부인한 것으로 나타나고, 청구인이 이외 청구주장을 입증할 증빙을 제출하지 못하고 있다. (다) 따라서, 부동산중개인 구OO이 청구인이 제시한 본인의 영수증을 부인하고 중개수수료로 2천만원을 받았음을 확인하고 있고, 청구인은 3천만원을 지급하였다고 주장하나 위 영수증 외에 지급사실을 입증하는 자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들일 수 없다고 판단된다. (3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 용역인건비로 총 45,890천원을 지출하였다면서 박근호 등 21명의 영수증을 제시하면서 동 금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이다. (나) 소득세법 제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 동법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있다. (다) 관련 법령에 의하면, 용역인건비는 청구인의 주장과 같이 쟁점모텔을 명도받기 위하여 노력하는 과정에서 지출된 비용이라 하더라도 이러한 비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 보기 어려운 것으로 판단된다(국심2007중418, 2007.4.9, 같은 뜻임). 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.