조심 2017서3540 (2017.11.21)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.

청구

인은 2015.5.28.

정OOO에게

인천광역시 OOO

대지 1,012.6㎡[청구인 지분 6분의 1(168.8㎡), 이하 “쟁점토지”라 한다]

를 OOO원에 양도한 후, 2015.6.29. 양도가액을 OOO원(계약에

따라

정OOO이 납부할 양도소득세 상당액 등 포함), 취득가액을

OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였으나,

처분청은 2016

.

1.15. 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 경정청구한 가액이 실제 지

급된 것으로 보기는 어렵다고 하여 거부하였다.

나.

청구인이 이에 불복하여 2016.6.27. 심판청구를 제기한 결과,

우리 원은 2017.2.8. 경정청구한 가액을 취득가액에서 배제하기는

어려워 보이므로 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및

기준시가 등을 재조사하라는 결정을 하였고, 처분청은 2017.3.8.～201

7.4.6. 기간 중 재조사를 실시한 후 2017.4.10. 청구인에게 쟁점토지의 취득가액을 당초 신고한 것으로 한다는 결과통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.6.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지의 취득가액은 경정청구시 제시된 가액(OOO원)으로 보아야 한다.

첫째,

경정청구시 제시된 가액이 실제 지급되었음이 입증된

다.

청구인은 2006.4.6. 한OOO으로부터 쟁점토지를 양수할 때 당초

신고한 금액 외에도 프리미엄(

OOO원)하였는데, 당초 신고시 취득과 관련된 계약서가 없어 인천경제자유구역청에 보관중인 계약서(매매계약변경합의서, 매매대금 OOO원) 및 한OOO이 분양받은 토지공급계약서

(매매대금

OOO원을 취득가액으로 할 수밖에 없었고, 이후 금융증빙자료 등을 확보하여

경정청구를 하게 되었는바, 2006.4.6. 개인연금신탁의 해지로

OOO원을 마련하여 같은 날 공인중개사에게 계약금으로

OOO원은 위 신

탁해지자금의 잔액)으로 마련한 자금(OOO원)을 수표로 인출하여 2006.4.18. 공인중개사에게 잔금 및 등기수수료 등으로 같은 금액을

지급하였으며(지급액 합계 OOO원), 이러한 사실은 금융거래내

역,

수첩(청구인이 작성한 것), 공인중개사의 안내문 등을 통하여 입증된

다.

둘째,

처분청의 의견은 아래와 같이 부당하다.

처분청은 당초 신고한 취득가액에 프리미엄으로 포함된 금액(

OOO원)을 정당한 것으로 보아야 한다는 의견이나, 동 금액은 인천경제자유구역청에 제출된 ‘매매계약변경합의서’ 제하의 문서(매매당사자가 청구인과 전소유자 한OOO인 것)에 기재된 것으로 동 합의서가 2006.4.18. 작성되어 매매금액(OOO원) 및 지급일(2002.5.15.

→2006.4.18.)을 변경하는 것으로 기재되어 있어 실제 청구인의 계약

금(OOO원) 지급 및 지급일(2006.4.6.)로 볼 때 사실과 다른 것이고,

위 합의서의 작성일 전에 작성된 원시계약서도 작성일이 2002.5.8.이어

서 청구인이 그 당시 쟁점토지에 대하여 알지 못하고 매매대금을 지급한

내역도 없는 것으로 볼 때 사실과 다른 것으로 보아야 하며, 처분청

은 청구인과 양수자(정OOO) 간 체결된 매매계약서 기재된 특약사항(전

소유자인 한OOO의 양도차익 OOO원에 대한 양도소득세 납부사실

이

확인되지 아니하면 양도자인 청구인이 취득가액을 토지조성원가로 하

여

계산한 양도소득세를 양수자가 부담하는 것)으로 보아 경정청구시

제시된 프리미엄(OOO원)을 실제 지급된 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 위 특약사항은 청구인이 양도 당시 쟁점토지의 취득가액을

입증할 매매계약서 등이 없어 단지 인천자유구역청에 보관된 매매

계약변경합의서에 기재된 금액(OOO원)을 참조한데 따른 것이므로 처분청의 의견은 부당하다.

또한 처분청은 청구인이 매매대금의 증빙자료로 제출한 수표에

대하여 원본의 보존기한 경과로 최종 추심인을 확인할 수 없어 한OOO

(전소유자)에게 실제 귀속된 것으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인은 수표로 발행된 내역만 보관하면 되는데도 관련 법률에 따라 청구인이

알 수 없는 최종 추심인이 확인되지 아니한다고 하여 정당한 증빙자

료로 보지 아니하는 것은 부당하고, 처분청은 쟁점토지와 관련하여

다른 지분의 소유자들의 양도소득세 신고 또는 결정(2005년 1월～2006

년 12월)시 취득가액(OOO원)으로 볼 때 청구인의 당초 신고(2006년 4월)한 취득가액(OOO원)이 정당하다는 의견이나, 다른 지분의 소유자들의 취득가액은 쟁점토지의 취득 전·후 3개월 이내의 매매사례가액이 아니므로 쟁점토지의 취득가액으로 적용할 수 없으며, 나아가 처분청은 조세심판원이 재조사 결정(구체적인 인용의

범위를 정하기 위한 사실관계의 확인 취지)을 할 때 경정청구시 제시

된

가액을 취득가액으로 배제하기 어렵다고 보면서 실지거래가액,

매매사

례가액, 감정가액 등에 대한 재조사를 하도록 하였음에도 실지거래가액 등에 대하여 구체적으로 조사하지 아니한 채 당초 답변과 같은 취지로 이 건 처분을 유지하는 것은 재조사 결정의 취지에 반하므로 처분청의 재조사 결과통지를 무효로 보아야 한다.

(2)설사 경정청구시 제시된 가액을 취득가액으로 인정할 수 없더

라도 이 건은 취득 당시의 실지거래가액이 불분명한 경우에 해당하므

로

감정가액 등을 취득가액으로 보아야 하고, 조세심판원의 선결정례

(조심 2015서3368 외 157건 병합, 2015.11.25.)에 기재된 감정가액[두

개의 감정평가기관(OOO)이 쟁점

토

지의 취득시기(2006.4.19. 등기) 및 소재지(인천광역시

OOO)에 인접한 2006.4.21. 어민생활대책용지 2필지(

OOO)에 대하여 감정평가한 것(각 OOO원)]이 쟁점토지와의 동일성 또는 유사성이 있다 할 것이므로 그 평균액(OOO원)을 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1)

쟁점토지의 취득가액은 당초 신고된 금액(

OOO)으로

보아야 한다.

청구인이 제시한 증빙자료 및 자금출처와 다르게 청구인과 한OOO

(전소유자) 간에 작성된 원시계약서에는 매매대금으로 OOO원이

기재되어 있고, 동 계약서의 매매대금 및 지급일을 변경하는 매매계

약

변경합의서(OOO에 제출되어 날인을 받은 공식문서)에

는 매매대금으로 OOO원이 기재되어 있으며, 청구인과 정OOO(양수자) 간에 작성된 매매계약서의 특약사항(한OOO의 양도차익 OOO원에

대한 양도소득세 납부사실이 확인되지 아니하면 양수자가 양도소득세

를 부담한다는 것)으로 보아 위 매매가액은 ‘프리미엄’으로 볼 수 있는데 청구인이 주장하는 것(OOO원)과 차이가 클 뿐만 아니라 프리

미엄임을 입증할 증빙자료(계약서 등)가 제시되지 아니한 점, 처분청

이 금융기관에 청구인이 발행하였다는 수표의 최종 추심 관련 자료(사본, 배서인, 수표가 입금된 예금계좌번호 등)를 요청하였으나 보존기한의

경과로 확인할 수 없어 동 수표에 기재된 표시금액이 한OOO에게 전

부

귀속되었다고 보기는 어려운 점, 쟁점토지가 포함된 지번의 다른 공

유

지분소유자들의 양도소득세 신고(2005년 1월～2006년 12월)시 취득가

액(OOO원)으로 볼 때 청구인의 당초 신고시(2006년

4월) 취득가액(OOO만원)이 정당하다는 것이 뒷받침되는 점 등

으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 당초 신고한 금액(OOO)

으로 보는 것이 타당하다.

(2)청구인은 경정청구시 제시된 가액을 취득가액으로 볼 수

없더

라도 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 조세심판원의 선결정례(조심 2015서3368외 157건, 병합)에 기재된 감정가액을 평균한 금액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하나, 위 선결정례(청구인들이 양도소득세 무신고)와 이 건(청구인이 실지거래가액으로 양도소득세 신고)의 사안이 서로 다른 점, 청구인이

프리미엄으로 지급한 금액이 OOO원이라는 사실이 증빙자료(청구인

과

전소유자인 한OOO 간에 작성된 원시계약서 및 매매계약변경합의서)

로

입증되어 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우

에

해당되지 아니하는 점, 청구인은 2002.5.8. 전소유자와 쟁점토지의 매

매

계약을 체결하였으나 위 선결정례에 기재된 감정가액은 2006년 중

평가된 것이고 평가대상토지와 쟁점토지 간 지번이 서로 달라 쟁점토지에 적용하는 것이 어려운 점 등으로 보아 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

경정청구시 실지거래가액으로 제시한 가액(OOO원) 또는 다

른

심판결정에 기재된 감정가액(OOO원)을 쟁점토지의 취득가액

으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할

때

양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다

.

1. 취득가액

가.

제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액, 다만, 제96

조

제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시

의 기준시가

나.

가목 본문의 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없

는

경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환

산가액

제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지] ⑦ 제4항

부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지

거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부

나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의

실지거래가액을 인정 또는 확인 할 수 없는 경우에는 대통령령으로

정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로

정하는 방법에 따라환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에

따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조[양도자산의 필요경비] ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본

문에서

취득에 든 실지거래가액“이란 다음 각 호의 금액을 합한 것

을 말한다.

1.

제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89

조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과

「부가가치세법」제10조

제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당

행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

제176조의2[추계결정 및 경정] ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가

액

또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법

을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제 3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1.

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장

법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2.

양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식 등을 제

외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서

신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도

일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 조사

(1)

처분청이 제출한 심리자료를 보면 청구인은 2015.5.28. 정OOO에

게

쟁점토지를 OOO원에 양도한 후, 2015.6.29. 양도가액을 OOO원

(정OOO이 납부할 양도소득세 등 포함), 취득가액을

OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청이 2016.1.15. 제시된 증빙자료로는 실제로

지급된 취득가액이 경정청구시 제시된 가액인지가 불분명하다는 이유

로

거부하자, 2016.6.27. 심판청구를 제기한 후 우리 원이 2017.2.8. 재조

사 결정(경정청구시 제시된 가액을 취득가액으로 배제하기 어려워 보이

므로 실지거래가액, 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가

등 재조사)을 하였으며, 처분청이 2017.3.8.～2017.4.6. 기간 중 재조사를 실시한 후 2017.4.10. 청구인에게 쟁점토지의 취득가액을 당초 신고한

것으로 한다는 결과통지를 하자 이 건 심판청구를 제기한 것으로 나

타난다.

(2) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다.

(가)

2002.5.8. 청구인과 한OOO(전소유자)간 체결된 부동산매매

계약서를 보면 매매대금은 OOO원으로 되어 있고, 2006.4.12.·2006.

4.17. 각 발급된 한OOO과 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있으며

,

2006.4.18. 청구인과 한OOO 간 작성된 매매계약변경합의서를 보면 매

매

대금이 OOO원으로, 잔금일이 2002.5.15.에서 2006.4.18.

로 각 변경된 것으로 나타난다.

(나)2007.5.31. 과세관청에 접수된 한OOO의 양도소득세 신고서에

의하면 쟁점부동산의 양도가액이 OOO

인 것으로 나타난다.

(다)

처분청은 수표(청구인이 취득대금으로 지급하였다는 것)의

최

종 추심인을 확인하기 위하여 2017.3.31. 8개 금융기관(OOO은행

만수동지점 등)에 수표 실물의 사본, 배서인, 수표가

입금된 예금계좌번호 등의 제공을 요청하였으나 위 금융기관들로부터 보

존연한(당행

수표 10년, 타행 수표 5년)의 경과로 실물이 폐기되어 요청내용의

확인이 불가하다는 회신을 받았다.

(라)국세청 전산자료에 의하면 쟁점토지가 포함된 지번의 다른 공유지분소유자들의 양도소득세 신고 또는 결정(2005년 1월～2006년 12월)시 취득가액은 OOO원이었던 것으로 확인된다.

(3) 청구인이 제출한 증빙자료는 아래와 같다.

(가)

청구인은 쟁점토지의 취득과 관련된 계약금(2006.4.6. 지급하

였다는 OOO원)의 자금원천 및 지급내역에 대한 증빙자료로 개인

연금신탁 OOO원 해지전표, 이OOO(공인중개사사무소 직원)에게 입금한 내역(2006.4.6. OOO 하안동 지점을 통하여 OOO원을 입금한 것으로 나타나는 입금전표), 중도금, 잔금 등(2006.4.18. 지급

하였다는 OOO원)의 지급내역에 대한 증빙자료로 수표 82매(2006.

4.17. 청구인 명의의 OOO은행 예금계좌에서 OOO원을 출금하여 지급하였다고 주장하는 것)의 발급번호 및 추심은행을 기재한 OOO

은

행 하안동지점의 수표거래내역서, 전체 자금원천 및 지급내역에 대

한 증빙자료로 수첩 사본[2017.11.1. 개최된 조세심판관회의에 출석

하여 쟁점토지의 취득 당시 직접 기록하였다고 주장하면서 원본을 제

시하였고, 작성일 및 작성장소로 보이는 일자 등(2006.4.18. 송도신

도시), 취득대금 총액(

OOO원), 공인중개사로 보이는 인적사항(이OOO, 016-335-****) 등이 기재됨] 등을 각 제출하였다.

(나)

청구인이 쟁점토지의 취득 당시 공인중개사로부터 취득자금

의 정산과 관련하여 받은 것이라고 주장하면서 제출한 ‘매매대금 내역서’ 제하의 문서를 보면, 프리미엄 OOO원은 기지급) 및 기타 비용(토지대금

OOO원인 것)를 준비하도록 하는 것으

로 나타난다.

(다)

쟁점토지의 등기부등본을 보면 2004.7.7., 인천광역시장이 소유

권

보존등기를 하였고, 2006.4.19. 청구인이 소유권이전등기(등기원인: 2005

.4.25. 매매)를 하였으며, 2015.5.28. 정OOO(양수자)이 소유권이전등기(등기원인 : 2015.5.14. 매매)를 한 것으로 나타난다.

(라)

청구인은 경정청구시 제시된 가액을 취득가액으로 볼 수 없

더라도 이 건이 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 감정가액 등을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하면서 아래 <표> 기재와 같은 인근토지(어민생활대책용지)의 감정

평가사례[우리 원 선결정례(조심 2015서3368 외 157건 병합, 2015.11.

25.)에 기재된 것]를 제출하였다.

<표> 송도신도시 어민생활대책용지 감정평가사례

(4)

청구인은 2017.11.1. 개최된 조세심판관회의에 출석하여 쟁점

토지와 인근 토지(<표> 기재의 지번 소재)의 각 개별공시지가(2005년 시행)도 서로 유사하였다고 주장하면서 그 내역(위 개별공시지가와 <표> 기재의 감정평가액을 정리한 표)을 제출하였다.

(5)

이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인

은

금융상품의 해지전표 및 금융거래내역, 지급수단이었다는 수표(82매)

의 번호를 기재한 내역, 수표거래내역서, 직접 작성하였다는 수첩 등을 제시하면서 경정청구시 제시한 OOO원

포함)이 취득 당시 전소유자인 양OOO에게 실제로 지급된 사실이 입

증

되므로 당초 신고한 취득가액(OOO원 포함

)

을 부인하고 전자의 가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 하

며, 예비적으로

이 건이 취득 당시의 실지거래가액을 인

정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 인근토지(어민생활대책용지)의 감정가액

[우리 원 선결정례(조심 2015서3368 외 157건 병합, 2015.11.25.)에

기재된 것]을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나,

경정청구시 제시된 OOO원이 양OOO에게 지급된 사실이 객관적

인

증빙자료(금융증빙 등)로 입증되지 아니하는 점(지급수단이었다는

수표의 발급번호, 추심은행내역 등으로는 실제 지급사실이 입증되지 아니함), 취득 당시의 매매계약서 등(OOO에 보관되어

있던 것으로 각 2002.5.8.·2006.4.18. 작성된 매매계약서·매매계약

변경합의서)을 보면 청구인이 당시 부담한 프리미엄이 OOO원인 것으로 나타나는 점(위 계약서 등에 청구인의 것으로 보이는 인장 또는

무인이 날인되어 있어 청구인이 거래당사자로서 작성한 것이 아니라

고 보기는 어려움), 쟁점토지가 포함된 지번의 다른 공유지분 소유자들이 청구인의 신고일(2006년 4월)이 포함된 기간(2005년 1월～2006년 12

월)에 위 신고한 취득가액(

OOO원)을 각각 양도토지에 대한 취득가액으로 신고한 점 등에 비추어 쟁점토지는 취득 당시의 실지거래가액이 불분명하다기보다는 청구인이 신고한 OOO원이라 할 것이므로 청구인이 주장하는

가액이 취득 당시 실지거래가액이 아닌 것으로 보아 경정청구를 거부

한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.