조심 2008중3964 (2009.11.11)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.4.7. 청구인의 어머니 용OOO 소유의 서울특별시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 수증하고 2008.3.21. 매매된 같은 동의 702호(이하 “비교대상아파트”라 한다) 매매사례가액 1,000,000,000원을 증여세 재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부하고, 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 기준시가가 높아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로는 적절하지 않아 증여세 재산가액을 국토해양부장관 공동주택 고시가액(2007.1.1. 기준 2007.4.30. 고시 790,000,000원)으로 하여 증여세 과세표준을 경정하여 줄 것으로 하는 내용의 경정청구서를 2008.7.18. 처분청에 제출하였다.

나. 처분청은 비교대상아파트는 쟁점아파트와 위치, 용도, 및 종목이 동일하거나 유사한 재산의 매매사례로서 부족함이 없다는 이유로 2008.10.8. 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.19. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

아파트 가격은 같은 아파트, 같은 동, 같은 면적이라도 그 품질(리모델링 여부, 조망상태, 소음), 거래시기, 거래자의 사정, 거래조건 등에 의하여 가격이 다르게 형성되는 것이 부동산시장으로, 비교대상아파트는 거래전에 양도인이 주택전부를 리모델링하여 매도하였고, 쟁점아파트는 취득 이후 리모델링을 하거나 수선을 한 사실이 없으므로 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 가격이 높을 수 밖에 없으며,

2008.1.1. 국토해양부장관이 고시한 공동주택가격을 보아도 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 15,000,000원 높게 산정된 사실은 비교대상아파트와 쟁점아파트의 재산적가치의 차이를 객관적으로 인정한 것이므로 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보는 것은 부당하다OOO.

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제5항에서 규정하고 있는 다른 재산의 매매·감정·수용·경매 또는 공매가격에 의하여 쟁점아파트를 평가함에 있어서 쟁점아파트와 비교대상아파트 사이에 가격형성요인별로 유사성에 대한 처분청의 입증이 없어 이 건 거부처분은 부당하다OOO.

나. 처분청 의견

증여일 전·후 3개월 이내에 양도한 아파트 중 청구인의 증여재산의 건물면적과 거의 유사한 것을 조사한 결과, 증여일 전·후 3개월 이내에 양도한 실거래가액이 청구인이 주장하는 당초 증여세 신고 시에 쟁점아파트의 시가로 적용한 비교대상아파트의 매매사례가액은 리모델링여부와 무관하고, 2008.3.21. 매매계약체결된 비교대상아파트(14층 중 7층) 거래가액 10억원은 동일한 단지내의 같은 동·평형으로 거래시기도 3개월 이내로서 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례로서 부족함이 없으므로

「상속세 및 증여세법」제60조

및

같은법 시행령 제49조

제5항에 의거하여 쟁점아파트의 평가액을 10억원으로 하여 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트보다 공동주택 기준시가가 높은 같은 동, 같은 평형, 다른 층의 아파트 매매사례가액을 증여재산가액으로 하여 증여세 신고를 하고 신고한 증여재산가액이 높다고 주장하며 경정청구를 하였으나 당초 신고가 정당하다며 거부처분한 것이 정당한지 여부

나. 관련법령

(1) 상속세 및 증여세법

제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.

제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는

동법 제17조

제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2008.4.7. 청구인의 어머니 용OOO 소유의 쟁점아파트를 수증하고 2008.3.21. 매매된 같은 동의 비교대상아파트의 매매사례가액 1,000,000,000원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고·납부하고, 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로는 적절하지 아니하여 증여재산가액을 국토해양부장관 공동주택 고시가액으로 하여 증여세 과세표준을 경정하여 줄 것으로 하는 내용의 경정청구서를 2008.7.18. 처분청에 제출하였으나, 처분청은 비교대상아파트는 쟁점아파트와 위치, 용도, 및 종목이 동일하거나 유사한 매매사례로서 부족함이 없다는 이유로 2008.10.8. 경정청구를 거부한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 아파트 가격은 같은 아파트, 같은 동, 같은 면적이라도 그 품질(리모델링 여부, 조망상태, 소음), 거래시기, 거래자의 사정, 거래조건 등에 의하여 가격이 다르게 형성되는 것이 부동산시장으로, 비교대상아파트는 거래전에 양도인이 주택전부를 리모델링을 하여 매도하였고, 쟁점아파트는 취득 이후 리모델링을 하거나 수선을 한 사실이 없으므로 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 가격이 높을 수 밖에 없으며, 국토해양부장관 공동주택 고시가격도 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 높아 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 유사매매사례가액으로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있다.

(3)

「상속세 및 증여세법」제60조

제1항에서 “이 법에 의하여 상속세 및 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 의한다.”고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다.”고 규정하면서, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 3월(증여재산의 경우) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.”고 규정하고 있고, 그 제1호에서 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액”을 하나로 열거하고 있으며, 같은 조 제5항에서는 “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 매매사례가액을 시가로 본다.”고 규정하고 있다.

(4) 쟁점아파트와 비교대상아파트를 비교하면 다음 표와 같다.

OOO

위 표에서 보면, 쟁점아파트와 비교대상아파트를 비교하여 보면, 같은 아파트단지, 같은 동, 같은 면적으로서, 다만 층수가 6층과 7층, 2007.1.1. 기준 기준시가가 10,000천원 정도밖에 차이가 나지 않고 매매계약일(2008.3.21.)도 증여일(2008.4.7.)로부터 3월 이내로서 비교대상아파트는

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제5항 규정의 “당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되는 것으로 판단된다OOO.

(5) 살피건대, 비교대상아파트가 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당한다면,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제5항에서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”고 규정하고 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.