조심 2009서0351 (2009.03.20)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가.청구인은 2007.9.3.OOO(건물면적 168.18㎡로 이하 “쟁점상가”라 한다)를부(父)로부터 증여받아기준시가로 평가한 가액 166,834,560원을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고납부하였다.

나. 처분청은 쟁점상가와 같은 건물의 같은 층에 위치한 305호(건물면적 31.24㎡로 이하 “비교대상상가”라 한다)의 2007.7.26.양도가액 1억원을 매매사례가액으로 보아쟁점상가의 증여당시시가를 538,348,216원으로 산정하여 2008.11.10. 청구인에게2007.9.3.증여분 증여세 81,905,400원을 결정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.1.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

동일 아파트라 하더라도 평형·층이 다르면 매매사례가액을 적용할수없다는 여러 심판례가 있어 상가면적이 5배가 되는 쟁점상가에 대해 비교대상상가의 1㎡당 매매사례가액을 적용하여 시가로 산정함은 부당한점, 상가의경우 매매사례가 빈번하게 일어나지 않아 시가를 산정하기 위한 면적·위치·용도·종목이 유사한 비교 가능 부동산을 찾기어려워 이를 납세자에게 부담시킬 수 없고 매매사례가액을 적용하는 것은 지나친형식주의에 따른시가 결정방법으로 상가에 대해서는 매매사례가액을 적용한 판례를 찾기어려운 점, 공인중개사에게 확인한 증여당시의 쟁점상가 시세가 매매사례가액보다 훨씬 미달하는 점, 쟁점상가와 같은 건물의 2층 상가에 대한 최근낙찰가격이 낮은 점에 비추어볼 때, 면적·영업의 종류·시설 및 영업권·경매·급매·투기목적 등에 따라 상가의가격이 천차만별일 수 있는데도 쟁점상가에 대해 매매사례가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「상속세 및 증여세법」제60조 및 동법 시행령 제49조에 의한 시가적용시 상가건물을 제외하다는 규정과 거래의 빈도와 관련한 규정이없으며, 비교대상상가는 쟁점상가와 같은 건물의 같은 층에있고 기준시가도 일치하며 입지조건도 유사하여「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제5항의 규정에 의한 매매사례가액을 적용한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점상가의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교대상상가의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】 ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류규모거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

3. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 신설)

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

(3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 쟁점상가 및 비교대상상가 등에 대해 조사한 내용 등은 아래와 같다.

(가) 쟁점상가 및 비교대상상가가 위치한 건물은OOO에서도보 5분 거리로 OOO 배후에 위치한 지하 2층 지상 3층 건물로3층에 14호, 건물 전체에 103호가 있으며, OOO는 재건축이 계획되어 현재 진행중이다.

(나) 쟁점상가와 비교대상상가는 3층에 위치하고 코너를 끼고 연접하고 있으며 계단의 출입구 양방향으로 3층 진입시 동시에 보여 위치에 따른 매매가액 차이가 크지 않으며 아파트 주민들의 주 출입구인 계단으로 봤을 때 위치에 따른 증여재산가액 차이가 발생할 사유가 적다.

(다)쟁점상가 증여일 3개월 전후 2건의 매매사례가 있고, 법령에따라 증여일로부터 가까운 일자에 거래된 양도물건을 매매사례가액으로선정하였으며,쟁점상가는 수증인이 한복집으로, 비교대상상가 및 매매된 다른 상가는 임대인이 상이하나 임차인 1인이 피부에스테틱을 운영하고 있다.

(라) 쟁점상가, 비교대상상가, 매매된 다른 상가의 매매가액 및 기준시가 등은 아래 표와 같다.

< 쟁점상가와 비교대상상가의 비교 >

OOO

<쟁점상가의 비교대상상가의 기준시가> OOO

(2) 청구인은쟁점상가가 위치한 3층의 평당 가격이 증여시점에 400～600만원(1㎡당 121만원～182만원)에형성되었고, 상가는 크기나 위치에 따라가격에 차이가 있다는 부동산 중개사 3인의 확인서와OOO에서 쟁점상가와 같은 건물의 2층 121.78㎡가 2008.3.21. 245,000천원에 낙찰되었다는 등기촉탁서사본(1㎡당 2,011,800원) 등을 제시하며 상가의 경우면적·영업의종류·시설 및 영업권·경매·급매·투기목적 등에 따라 가격이 천차만별일 수 있는데도 쟁점상가에 대해 매매사례가액을 적용한 이 건 처분은 부당하다고 주장한다.

(3) 판단컨대, 쟁점상가와 비교대상상가는 동일한 건물의 동일한 층에 위치하여 상호 연접하였고 매매된 다른 상가 1건도 비교대상상가와 연접한 구조로서 비교대상상가와 매매된 다른 상가의 매매가액이 1㎡당 310～320만원에 형성된 점, 상가의 경우 아파트와 다르게 상행위를 하기 위한 장소로서 구획사용이 가능하여 단위당 면적의 가격비교가 가능한 것으로 보이고 쟁점상가와 비교상가를 차별화할 요인이 달리 확인되지 않는 점, 쟁점상가와 비교대상상가의 3개년 기준시가가 동일하게 산정되고 있는 점 등을 고려해 보면, 처분청이 쟁점상가의 증여일 전후 3개월 이내에 매매된 상가 2건 중 증여일로부터 가장 가까운 시기에 매매거래된 비교대상상가를 매매사례가액으로 선정하여 쟁점상가의 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.