조심 2021서1865 (2021.11.22)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 처분청은 청구인이 2020.6.1. 기준 조정대상지역 내 2주택[OOO(이하 “주택1”이라 한다) 및 OOO(이하 “주택2”라 한다)]을 보유하고 있고 그 공시가격을 합산한 금액이 OOO원을 초과하는 것으로 보아 조정대상지역 내 2주택 소유자에 대한 세율을 적용하고 1세대 1주택자에게 적용되는 5년 이상 보유자에 대한 세액공제(이하 “쟁점공제”라 한다)의 적용을 배제하여 2020.11.26. 청구인에게 2020년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 각각 결정.고지하였다.

나. 청구인은 이에 불복하여 2021.2.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 정부의 규제와 재건축사업의 지연 등으로 주택1을 매도할 수 없음에도 징벌적인 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 부당하므로 1주택자에 대하여 적용되는 종합부동산세의 세율과 쟁점공제를 적용하고 세부담의 상한을 낮추어 경정결정하여야 한다.

(1) 청구인의 부친은 주택1을 1993년부터 보유하였고 2018년 2월 사망하여 청구인은 이를 상속받았다.

(2) 주택1은 1978년 준공된 낡은 아파트 단지로 2016년 11월 사업시행계획인가 신청 이후 재건축이 추진되는 단지이다.

(3) 주택1은 2017년 8월 2일 발표된 부동산 대책으로 투기과열지구로 지정되어 조합원 지위의 양도가 금지되었다.

(4) 청구인의 부친은 생전에 주택1을 매도할 것을 강력히 희망하셨으나 규제로 그 길이 막혀 극심한 스트레스에 시달리셨고 이에 따라 병을 얻어 발병한지 불과 1개월 만에 돌아가셨다.

(5) 청구인은 조합원 지위의 양도가 금지되어 있는 것은 알고 있었지만 외동아들이어서 주택1을 상속받을 수밖에 없었다.

(6) 청구인은 주택1이 2016년부터 재건축이 추진되고 있는 단지인데다 재건축이 완료되면 매도가 가능하다는 점과 인접한 다른 단지(OOO 등으로 준공시기가 주택1과 유사함)의 재건축이 상당히 진행되어 주택1 역시 곧 착공에 들어갈 수 있을 것이라는 점을 고려하였다.

(7) 청구인은 상속개시 당시 정부의 다주택자에 대한 징벌적 증세 정책이 시행되기 이전이라서 보유세의 부담이 커질 것이라고 예상할 수는 없었다.

(8) 청구인이 주택1을 상속받지 않고 청구인의 어머님이 대신 상속받는 방법이 있었다.

(가) 만일 어머님이 주택1을 상속받으셨다면 종합부동산세 중과세를 적용받지 아니하였을 것이고, 주택1의 매도가 막히지도 않았을 것이나 상속개시 당시로서는 이 같은 차이점을 알기 힘들었다.

(나) 청구인이 주택1을 상속받은 이유는 어머님이 연로하셔 어차피 외동아들인 청구인이 언젠가 다시 상속받아야 하므로 굳이 상속 절차를 두 번 거칠 이유가 없는데다 주택1을 상속받아도 매도가 가능해지면 팔 생각이었고 곧 주택1의 재건축이 진행될 것이라 믿었기 때문이다.

(다) 청구인은 세금을 덜 내기 위해 편법적으로 세대 분할을 유지할 의도도 없었다.

(9) 청구인이 주택1을 상속받은 이후 정부는 ‘투기수요 근절, 실수요자 보호’라는 원칙 하에 주거와 주택시장 안정을 위한 보유세 인상정책을 시행하였다. 주택의 공시가격이 매년 30% 가량 상승하였고, 시장가 반영 비율 및 세율 증가, 다주택자에 대한 전년도 대비 세액한도 상향, 장기 보유에 대한 세금 감면 불가 등 징벌적 증세가 시행되었다.

(10) 이에 따라 청구인이 주택1을 상속한 년도인 2018년도에 OOO원에 불과했던 종합부동산세액이 2019년 OOO원으로, 2020년도 OOO원으로 기하급수적으로 늘어났으며 2021년도는 공시가격 상승분을 감안하지 않더라도 OOO원이 될 것으로 예상되고 재산세 부담까지 합한다면 청구인은 연간 OOO 원 정도의 보유세(재산세 + 종합부동산세)를 부담하게 되어 2018년 약 OOO 원에 불과하던 보유세가 3년 만에 8배나 상승하게 되니 세금 부담에 따른 고통은 이루 말할 수 없다.

(11) 청구인은 보유세 부담이 기하급수적으로 늘어날 것이라고는 예측하지 못했고, 재건축 사업이 지연될지도 미리 알 수 없었다.

(12) 주택1의 재건축 사업은 연이은 재건축 규제 정책, 초과이익환수제, 분양가상한제, 재건축 전면 특별감사로 인해 각종 인허가가 예측된 기한을 넘기며 사업의 진행 속도가 둔화되었고, 이와 별도로 재건축 조합장의 무능한 대처로 조합원들 사이에 분쟁이 발생하여 조합장 해임 소송 등에 휘말려 재건축 사업은 중지되었다.

(13) 만약 아버지께서 살아 계셨거나 어머니가 상속하신 경우라면 공시가격과 세율 증가를 반영한다 하여도 장기 보유로 인해 2020년 기준 종합부동산세의 부담은 채 OOO 원이 되지 않았을 상황이었다.

(14) 청구인이나 부친은 부동산을 한 번도 사고 판적도 없고 부동산으로 금전적 이득을 취하려 하지 아니하였으며 그저 살 집 하나 있는 것에 만족하였고 청구인이 외동아들인 관계로 부모님 근처에서 한 단지에 거주하였을 뿐이다.

(15) 청구인의 가족 입장에선 아버님이 돌아가신 것 이외엔 아무것도 한 것이 없는데 단지 한 단지에 살았다는 이유로 고액의 징벌적 세금을 부과받게 된 모양새이니 참으로 억울한 상황이다.

(16) 청구인은 절세를 위해 어머님과 분리된 세대를 유지하고 주택1을 어머님이 상속받으셨어야 하나 청구인이 법에 무지하여 편법적인 방법을 쓰지 않은 것이 고지식하게 살아온 청구인에게 칼날이 되어 돌아올 줄 꿈에도 생각하지 못했다.

(17) 정부는 다주택자에 대한 징벌적 과세로 다주택자에게 집을 팔라고 압박을 하지만 청구인의 경우에는 정부의 규제로 막혀 주택의 매도가 불가하다.

(18) 청구인은 주택1을 매도할 방법을 찾아보려 노력도 하고, 세금 감면을 받을 길은 없는지도 민원제기를 통해 알아보았다.

(가) OOO에선 관련 법상 같은 단지 내에 재건축 아파트를 두 채 보유한 경우 한 채만 분할해서 매도할 수 없다는 의견이다.

(나) OOO 역시 상속으로 인한 불가항력적인 2주택이라 하더라도 세금감면 조항이 없다는 답변만 하였다.

(19) 청구인은 채무승계와 상속세 부담으로 수억 원의 대출이 있는 상태로 2주택자의 경우 부동산 담보대출까지 막혀 추가 대출조차 불가한 상황으로 2019년에 부과된 OOO원의 종합부동산세도 사업자 신용대출을 받아 간신히 납부하였다.

(20) 또한 청구인의 사업도 코로나19로 인한 매출감소로 2020년도에는 수입금액이 1/10 이하로 감소하였다. 이에 따라 청구인은 사실상 연간 소득이 전무한 상태이고 현재까지도 감소된 매출은 회복될 기미가 보이지 아니한다.

(21) 청구인은 그동안 받아둔 대출금을 각종 세금과 생활비로 소진하여 다음에 만기가 도래하는 대출은 소득 감소로 연장이 가능할지 미지수이다.

(22) 청구인은 주택2의 전세보증금을 소진하며 버티는 중이나 올해 부과될 종합부동산세, 재산세는 낼 수 있는 방법이 없다.

나. 처분청 의견

처분청은 조정대상지역 내 2주택 소유자인 청구인에게 「종합부동산세법」에 따라 적법하게 종합부동산세 등을 과세하였다.

(1) 청구인은 조정대상지역 내 2주택을 소유하고 있고 과세표준이 OOO원으로

「종합부동산세법」 제9조

제1항 제2호에 따라 청구인에게 1.8%의 세율을 적용함이 적법하다.

(2)

「종합부동산세법」 제9조

제7항에 따라 쟁점공제는 청구인에게 적용되지 아니한다.

(3) 이 건 처분은

「종합부동산세법」 제10조

제2호 나목에 따라 직전년도에 부과된 재산세액 상당액과 종합부동산세액 상당액의 합계액의 200%를 초과하지 아니하여 적법하게 과세되었다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

1주택자에 대한 종합부동산세 세율과 장기보유에 대한 세액공제를 적용하고 세부담의 상한을 낮추어야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법률

종합부동산세법(2018.12.31. 법률 제16109호로 일부개정된 것)

제3조(과세기준일) 종합부동산세의 과세기준일은

「지방세법」 제114조

에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

제7조(납세의무자) ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

제8조(과세표준) ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

제9조(세율 및 세액) ① 주택에 대한 종합부동산세는 다음 각 호와 같이 납세의무자가 소유한 주택 수에 따라 과세표준에 해당 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액(이하 "주택분 종합부동산세액"이라 한다)으로 한다

2. 납세의무자가 3주택 이상을 소유하거나, 조정대상지역 내 2주택을 소유한 경우

⑦ 1세대 1주택자로서 해당 주택을 과세기준일 현재 5년 이상 보유한 자의 공제액은 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액[제8조 제4항에 해당하는 경우에는 제1항ㆍ제3항 및 제4항에 따라 산출된 세액에서 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)분에 해당하는 산출세액(공시가격합계액으로 안분하여 계산한 금액을 말한다)을 제외한 금액]에 다음 표에 따른 보유기간별 공제율을 곱한 금액으로 한다.

제10조(세부담의 상한) 종합부동산세의 납세의무자가 해당 연도에 납부하여야 할 주택분 재산세액상당액과 주택분 종합부동산세액상당액의 합계액(이하 이 조에서 "주택에 대한 총세액상당액"이라 한다)으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액이 해당 납세의무자에게 직전년도에 해당 주택에 부과된 주택에 대한 총세액상당액으로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액에 다음 각 호의 비율을 곱하여 계산한 금액을 초과하는 경우에는 그 초과하는 세액에 대하여는 제9조에도 불구하고 이를 없는 것으로 본다.

1. 제9조 제1항 제1호의 적용대상인 경우: 100분의 150

2. 제9조 제1항 제2호의 적용대상인 경우

가. 납세의무자가 3주택 이상을 소유한 경우: 100분의 300

나. 가목 외의 경우: 100분의 200

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사보고서 등에 의하면, 청구인은 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 현재 주택1.2를 보유하고 있고 공시가격은 각각 OOO원 및 OOO원이다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 정부의 규제와 재건축사업의 지연 등으로 주택1을 매도할 수 없었으므로 1주택자에 대하여 적용되는 종합부동산세의 세율과 쟁점공제를 적용하고 세부담의 상한을 낮추어 이 건 부과처분을 경정결정하여야 한다는 주장이나, 법률의 규정에 의하여 납세의 의무 및 조세의 종목과 세율이 정하여지는 조세법률주의 원칙에 따라 과세 및 비과세·감면은 법률의 근거를 필요로 하는바 청구인이 2020년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2020.6.1. 현재 공시가격 합계액이 OOO 원을 초과하는 주택1.2를 보유하여 「종합부동산세법」상 납세의무자에 해당되는 사실이 확인되고, 「종합부동산세법」은 일시적 1세대 2주택자에 대하여 종합부동산세의 과세를 제외하는 별도의 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.