서면-2022-소득-5302 (2023.12.01)

1. 사실관계

 ○질의인은 총 3채의 주택*을 소유 및 임대하고 있는 자로서

  - 보유 주택 중 서울시 마포구 소재 주택은 외국인관광 도시민박업 영위 목적으로 신축한 건물로 ’20.7월 ‘◇◇게스트하우스’라는 상호로 사업자등록(비주거용 건물임대업, 이하 “쟁점사업장”)함

    * 쟁점사업장(배우자 공동소유), ☆☆동 소재 아파트(배우자 소유, 보증금 350백만원, 월세60만원), 일산 소재 아파트(배우자와 공동소유, 보증금 310백만원)

  - 질의인이 근무하는 내국법인의 중국지사로 파견됨에 따라 가족과 함께 출국하고, ’22. 9월 도시민박업을 영위하려는 사업자에게 쟁점사업장을 임대(보증금 10백만원, 월세6.2백만원)함

    * 도시형 민박업은 사업을 영위하는 사업자가 해당 주택에 거주하여야 등록이가능한 바 민박사업자가 쟁점 주택에 전입신고 후 거주 중임

 2. 질의내용

 ○ 사업을 위한 주거용 주택이 간주임대료 계산대상 주택수에 포함되는지 여부

3. 관련법령

 ○ 소득세법 제19조【사업소득】

  ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조제1항제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

   12. 부동산업에서 발생하는 소득. 다만,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

 ○ 소득세법 제12조【비과세소득】

  다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

   2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

   나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 9억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 소득세법 제25조【총수입금액 계산의 특례】

  ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2023년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다] 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 ○ 소득세법 시행령 제8조의2【비과세 주택임대소득】

  ① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.

  ② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.

   1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

   2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

 ○ 소득세법 시행령 제53조【총수입금액계산의 특례】

  ③ 법 제25조제1항 본문에 따라 총수입금액에 산입할 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한다. 이 경우 총수입금액에 산입할 금액이 영보다 적은 때에는 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월 말 현재의 법 제25조제1항 본문에 따른 보증금등(이하 이 조에서 "보증금등"이라 한다)의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

   1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

    총수입금액에 산입할 금액 ＝ {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 금융회사 등의 정기예금이자율을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 이자율(이하 이 조에서 "정기예금이자율"이라 한다) － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

   2. 제1호 외의 경우

    총수입금액에 산입할 금액 ＝ (해당 과세기간의 보증금등의 적수 - 임대용부동산의 건설비 상당액의 적수) × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율 － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액

  ④ 법 제45조제4항 본문에 따라 소득금액을 추계신고하거나 법 제80조제3항 단서에 따라 소득금액을 추계조사결정하는 경우에는 제3항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 총수입금액에 산입한다.

   1. 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외한다)

    총수입금액에 산입할 금액 = {해당 과세기간의 보증금등 - 3억원(보증금등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 뺀다)}의 적수 × 60/100 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

   2. 제1호 외의 경우

    총수입금액에 산입할 금액 ＝ 해당 과세기간의 보증금 등의 적수 × 1/365(윤년의 경우에는 366) × 정기예금이자율

  ⑤ 제3항에서 "임대용부동산의 건설비 상당액"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다.

   1. 지하도를 건설하여「국유재산법」기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로점용허가(1차 무상점용허가기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비 상당액

   2. 제1호외의 임대용부동산의 경우에는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비 상당액(토지가액을 제외한다)

  ⑥ 제3항의 규정에 의한 임대사업부분에서 발생한 수입이자ㆍ할인료 및 배당금은 비치ㆍ기장한 장부나 증빙서류에 의하여 당해 임대보증금등으로 취득한 것이 확인되는 금융자산으로부터 발생한 것에 한한다.

  ⑦ 제3항 및 제4항의 계산식을 적용할 때 부동산을 전전세(轉傳貰) 또는 전대(轉貸)하는 경우 해당 부동산의 보증금등에 산입할 금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다.

    보증금등에 산입할 금액 = [전전세 또는 전대하고 받은 보증금등의 적수 - {전세 또는 임차받기 위하여 지급한 보증금등의 적수 × 전전세 또는 전대한 부분의 면적이 전세 또는 임차받은 부동산의 면적에서 차지하는 비율(사업시설을 포함하여 전전세 또는 전대한 경우 그 가액의 비율)}] × 1/365(윤년의 경우에는 366)

  ⑧ 법 제25조제1항 단서를 적용할 때 주택과 주택부수토지 및 주택 수의 계산 등에 관하여는 제8조의2제2항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

 ○ 관광진흥법 시행령 제2조 【관광사업의 종류 】

  ①「관광진흥법」(이하 "법"이라 한다) 제3조제2항에 따라 관광사업의 종류를 다음 각 호와 같이 세분한다.

   3. 관광객 이용시설업의 종류

   바. 외국인관광 도시민박업:「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조제1호에 따른 도시지역(「농어촌정비법」에 따른 농어촌지역 및 준농어촌지역은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 주민이 자신이 거주하고 있는 다음의 어느 하나에 해당하는 주택을 이용하여 외국인 관광객에게 한국의 가정문화를 체험할 수 있도록 적합한 시설을 갖추고 숙식 등을 제공(도시지역에서「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」제2조제6호에 따른 도시재생활성화계획에 따라 같은 조 제9호에 따른 마을기업이 외국인 관광객에게 우선하여 숙식 등을 제공하면서, 외국인 관광객의 이용에 지장을 주지 아니하는 범위에서 해당 지역을 방문하는 내국인 관광객에게 그 지역의 특성화된 문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 것을 포함한다)하는 업

 ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조【국토의 용도 구분】

  국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향, 지역 간 균형발전 등을 고려하여 다음과 같은 용도지역으로 구분한다.

  1. 도시지역: 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역

4. 관련사례

 ○ 기획재정부 부가가치세제과-317, 2022.07.15

  민간사업자가 귀 공사에 공급하는 상시주거용 일반 단독주택에 대한 임대용역은 부가가치세가 면제되나, 입주자가 거실, 주방 등 일부 공간을 공유하는 형태의 단독주택(쉐어하우스)과 일반 방문객의 스마트기술 체험장소로 사용하는 단독주택(게스트하우스) 및 커뮤니티센터에 대한 임대용역은 부가가치세가 과세되는 것입니다.

 ○ 조심-2021-서-1189, 2021.11.09

  게스트하우스의 홍보자료 및 숙박일지, 투숙객의 블로그 내용 및 사진자료 등에 임차인이 1층을 게스트하우스의 공용공간(로비 및 조식공간 등)과 객실(4인실 1개호)로 사용한 것으로 나타나므로 다른 특별한 사정이 없는 한, 처분청에서 1층과 2층이 사업용으로 사용된 것으로 보고 그 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

귀 질의의 경우,「소득세법 시행령」제53조제3항의 주택임대소득의 총수입금액 계산 시 주택의 수는「소득세법 시행령」제8조의2에 따라 계산하는 것으로 외국인관광 도시민박업(게스트하우스)을 영위하는 사업을 위한 주거용 주택은 제외되는 것입니다.