조심 2021서1189 (2021.11.09)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2013.6.3. AAA과 공동으로 OOO 토지와 그 위의 건물(지상 1층 및 지상 2층의 다가구용 단독주택이며, 이하 “이 건 건물”이라 한다)을 취득하였고(청구인의 지분은 2분의 1임), 이를 2016.4.15. OOO원에 양도한 다음, 주택 면적(지층 53.23㎡, 1층 53.23㎡)이 주택외 면적(2층 43.39㎡)보다 크다고 보고 1세대1주택 비과세를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 양도소득세 조사결과, 이 건 건물 중 1층과 2층 부분이 게스트하우스(사업용)로 사용된 것으로 보고, 주택외 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제하여 2020.10.16. 청구인에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2020.12.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 1층과 2층이 게스트하우스로 사용된 것으로 보았으나, 게스트하우스로 사용된 것은 2층뿐이다.

(가) 이 건 건물의 공부상 용도와 실제 용도를 비교하면 다음과 같다.

(단위 : ㎡)

OOO

(나) 청구인, 청구인의 배우자, AAA, BBB은 친구 사이로, BBB(이하 “임차인”이라 한다)에게 2층은 게스트하우스로 운영하고 1층 중 1개호실은 거주용으로, 1개호실은 공용으로 사용할 수 있도록 하였으며, 임차인은 2층을 게스트하우스의 사업장으로 하여 사업자등록을 한 후(지하 1층을 1층으로 보고 3층으로 표기함) 1층에 전입하였다.

(다) 외국인 관광 도시민박업은 「관광진흥법」에 따라 자신이 거주하고 있는 주택을 이용해서 외국인 관광객에게 숙박을 제공하는 것이므로 임차인은 1층에서 거주할 수밖에 없었다. 다만, 당시에는 OOO 소재의 게스트하우스들의 규모가 크고 경쟁이 치열하여 임차인의 게스트하우스도 크게 보이려고 공용공간과 거주공간까지 홍보에 사용한 것이다.

(라) 지하층에는 2개의 원룸이 있었고 이를 청구인과 AAA이 각각 1개호씩 사용하기로 합의하였으며, AAA은 청구인의 배우자와 지인 사이로 이 건 건물을 취득할 때부터 거주하였고(전입신고일은 어머니와 거주 중이었던 곳의 임대차계약이 종료된 후인 2014.11.24.임), 청구인은 인근에 있는 다가구주택(1개호실)을 임차하여 거주하였는데, 신혼집으로는 좁고 짐이 많아 이 건 건물의 지하층에 짐을 보관하기도 하고 다른 가족들이 방문할 때 사용하는 등의 용도로 활용하였다.

(마) 이 건 건물의 거주내역은 다음과 같다.

OOO

(2) 처분청은 청구인이 지하층에서 거주한 사실과 임차인이 1층에서 거주사실에 대한 객관적인 증거자료를 제출하였다.

(가) 청구인과 AAA이 지하층에서 각각 거주하였다. 청구인은 지하층에 거주하였다는 증빙으로 거주증명사진과 인근지역의 신용카드사용내역, 택배수령내역, 인터넷거래내역 등의 객관적인 자료를 제시하였으나, 조사담당자는 개인적 판단에 근거해서 부인하였다.

(나) 조사담당자는 게스트하우스 이용객의 블로그(숙박후기)에 게시된 1층 사진을 보고 1층 전체를 영업장으로 판단하였으나, 이는 일부 이용객이 1층에 있는 라운지 시설(1층 면적의 50%)을 이용한 것이고, 임차인은 그 외 부분(1개호실)에서 거주하였다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 이 건 건물을 취득한 2013.6.3.부터 실제로 거주하였다고 주장하나, 당시는 결혼(2013년) 후 임신한 상황이었으므로 가족과 세대를 분리하여 다른 곳에 거주하면서 직장과 가정생활을 병행했다는 것은 사회통념상 이해가 어렵고, 실거주하였다면 발생하는 도시가스·수도·전기 등 공과금 납부내역을 제출하지 못하였고, OOO도시가스에 확인한 결과 도시가스 사용계약을 체결한 사실이 없는 것으로 확인되었다.

(2) 청구인이 제출한 신용카드 사용내역은, 청구인의 신혼집(OOO)과 이 건 건물이 도보 13분 거리(893ｍ)에 위치하고 있으므로(동일 생활권) 청구인이 이 건 건물에서 거주한 증거자료로 불분명하다.

(3) 이 건 건물에 대한 사업자등록 현황을 보면 임차인 BBB은 2013.7.23. OOO에 ‘OOO’라는 상호로 외국인관광 도시민박업 지정을 받고, 2013.7.29. 상호를 ‘OOO’에서 OOO’로 변경한 다음, 2013.7.31. OOO에 사업자등록(개업일 2013.8.2.)을 신청하였으며, 폐업 3개월 전인 2015.6.25 OOO에 상호를 ‘OOO’에서 ‘OOO’로, 사업장을 2층(객실2, 43.39㎡)에서 1층과 2층(객실4, 96.62㎡)으로 변경한 이력이 있다.

(4) 조사당시 1층에 대한 임대차계약서를 제출한 사실이 없고, 제출서류 중 건물 전체 도면과 청구인이 지하층에서 거주하였다는 사진, AAA의 지하층에서 거주하였다는 사진, 임차인의 1층 거주를 주장하는 사진들을 제출하였으나, 인터넷에서 수집한 사진 속의 구조와 도면의 1층 배치 구조가 전혀 다르고, 오히려 1층을 게스트하우스로 운영하였다고 볼 수 있는 사진들이 상당하다.

(5) 또한 게스트하우스를 이용한 투숙객들의 블로그를 보면, 이 건 건물은 2013.8.6.부터 2015.9.23.까지 1층과 2층 전체가 영업공간으로 사용되었음을 확인할 수 있다.

(6) 청구인 측에서 제출한 OOO의 숙박일지(전산 출력물)에는 Room 301호, 302호, 303호(2층을 3층으로 표기함)로만 표기되어 있으나, 2013.8.11., 2013.8.15. 및 2013.8.18.에는 전체를 대관한 기록이 있고, 2013.12.21., 2014.2.8., 2014.3.6., 2014.8.29. 및 2014.9.4.에는 아랫방 또는 1층을 배치한 기록이 수차례 확인된다.

(7) 청구인은 1층의 2분의 1은 라운지 겸 거실 공간이고, 나머지 2분의 1은 임차인이 거주하였다고 주장하나, OOO CCC 기자가 2013.10.29. OOO에 올린 글(창조관광사업 성공사례 탐방④)을 보면, OOO는 총 7개의 객실을 갖추고 있고, 작지만 아늑하게 꾸며진 7개의 객실은 세계 각지에서 온 여행객들로 늘 북적인다고 되어 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

1층 부분이 사업용(게스트하우스)으로 사용된 것으로 보고, 주택외 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 부인한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령

제154조(1세대1주택의 범위) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 건축물대장에 의하면, 이 건 건물의 용도는 다음과 같이 되어 있으며(리모델링 등 변동내역은 없음), 청구인과 처분청 사이에 1층 부분의 실제 사용용도에 대하여 다툼이 있다.

(단위: ㎡)

OOO

(2) 처분청은 양도소득세 조사결과, 1층과 2층이 양도 시점까지 통산하여 2년 이상 주택으로 사용되지 않았다고 보았으며(지하층은 임차인 등이 거주한 것으로 추정함), 그 근거는 다음과 같다.

(가) (거주 여부) 이 건 건물 주소지의 주민등록기록에 의하면, 다음과 같이 청구인, 공유권자인 AAA과 그 어머니 DDD은 2014.11.24. 전입하였고, 임대찬 BBB은 그 이전인 2013.7.16. 전입한 것으로 되어 있다. 그러나, 청구인은 2013년 결혼하여 임신 중이었으므로 사회통념상 가족과 세대를 분리하여 홀로 거주하면서 직장생활과 가정생활을 병행하였다는 점은 이해하기 어렵고, 실제로 거주하였다면 발생하는 가스 등 공과금 납부내역을 제출하지 못하였다.

OOO

(나) (사업장 여부) 임차인 BBB은 2013.7.23. OOO(문화관광과)에 상호를 OOO로 하여 외국인관광 도시민박업 지정을 받고, 2013.7.31. OOO에 개업일을 2013.8.2., 상호를 OOO, 사업장 소재지를 OOO(지하층으 1층으로 보고 3층으로 표시함, 이하 같다)로 하여 사업자등록신청을 하였으며, 당시 첨부된 임대차계약서에 의하면 임대물건 소재지는 OOO으로 기재되어 있다. 한편 OOO에서 확인한 외국인관광 도시민박업 지정 내역에 의하면, 2013.7.29. 상호를 OOO에서 OOO로 변경하고, 2015.6.25. 상호 프로젝트 케이에서 OOO로, 사업장을 2층(객실2, 43.39㎡)에서 1∼2층(객실4, 96.62㎡)으로 변경한 것으로 나타난다.

또한 인터넷 포털싸이트(OOO) 검색내용에 의하면(OOO), OOO는 객실이 7개(1인실 1개, 2인실 3개, 4인실 2개)로 되어 있고, 이와 같은 내용은 다수 투숙객들의 블로그(글과 사진) 내용을 보더라도 알 수 있으며(작성자 OOO 등), 1층에는 카운터와 조식공간 등 공용공간과 4인실(도미토리룸) 객실 하나가 있었음을 확인할 수 있다(작성자 OOO 등). 임차인이 기록했다는 숙박일지에도 2층(Room 301호, 302호, 301호) 이외의 다른 층을 객실로 사용한 것으로 나타난다(통대관 : 2013.8.11., 2013.8.15. 및 2013.8.18., 아랫방 또는 1층 : 2014.2.7., 2014.3.5. 및 2014년 8월).

(3) 청구인은 자신은 지하층(1개호)에서, 임차인은 1층(1개호)에서 거주하였다며, 인테리어 공사도급계약서(세금계산서 포함)와 공사업자의 확인서, 건물도면, 건물 내부사진 및 거주관련 사진, 투숙객과 지인의 확인서 등을 증빙자료로 제출하였다. 이에 대해 처분청은 일례로 투숙객 EEE(OOO)의 확인서에는 “당시 BBB 대표가 주말이라 2층은 방이 모자라니 지하층에 건물주들이 사용하는 공간이 있는데 그 곳은 영업하는 곳은 아니나 건물주들에게 연락을 취해보겠다고 한 뒤, 허락을 받아 그 곳에서 하룻밤을 머물렀다.”고 되어 있는데, EEE의 블로그에 의하면 당시 이용하였다는 지하층 또한 다른 객실의 게스트하우스와 동일한 구조와 비품을 갖춘 것으로 나타나므로 청구인이 지하층에 실제로 거주하였는지도 불분명하다는 의견을 제시하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 임차인이 게스트하우스로 사용한 것은 2층뿐이고, 1층 일부(1개호)는 청구인 등과 공용공간으로, 그 나머지(1개호)는 임차인이 주거공간으로 사용하였다고 주장하나, 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다고 할 것인데, 게스트하우스의 홍보자료 및 숙박일지, 투숙객의 블로그 내용 및 사진자료 등에 임차인이 1층을 게스트하우스의 공용공간(로비 및 조식공간 등)과 객실(4인실 1개호)로 사용한 것으로 나타나므로 다른 특별한 사정이 없는 한, 처분청에서 1층과 2층이 사업용으로 사용된 것으로 보고 그 부분에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 배제한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.