부동산거래관리과-0989 (2011.11.24)

【관련 참고자료】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

 - 2008.05월 개발제한구역내 농지에서 주유소 건축허가를 받음

 - 토지 정지작업후 주유소 건축했으나 진입도로 문제로 건축허가가 2010.05월 취소됨

 - 즉시 건물철거하고 농지로 원상복구함

 - 2011.08월 동식물관련시설로 다시 건축허가 신청후 허가를 받고 건물을 신축함

○ 질의내용

  주유소 신축후 허가취소로 철거 후 다른 용도 건물신축하여 양도하는 경우 당초 주유소 신축비용 및 철거비용이 필요경비에 해당하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정)

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정)

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. (2010. 12. 27. 단서신설)

가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 (2010. 12. 27. 신설)

나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2010. 12. 27. 신설)

③ 이하생략

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ② 생략

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)

3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

④ (삭제, 2000. 12. 29.)

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 (2009. 2. 4. 개정)

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 (2009. 2. 4. 신설)

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용

다. 공증비용, 인지대 및 소개비 (2009. 2. 4. 신설)

라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (2009. 2. 4. 신설)

이하생략

○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. (2008. 4. 29. 직제개정)

1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용 (2006. 9. 27. 개정)

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 (2011. 3. 28. 개정)

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

5. 사방사업에 소요된 비용

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

② 이하생략

○ 소득세법 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

○ 서면4팀-42, 2007.01.04

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.

○ 서면4팀-1863, 2006.06.20

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임.

○ 서면4팀-146, 2005.01.19.

토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임. 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 확인하여 판단할 사항임.

○ 서면인터넷방문상담4팀-1033 (2006.04.21)

실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며, 귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 확인하여 사실 판단할 사항입니다.

○ 서면4팀-1673, 2004.10.20.

【회신】

토지의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 동 토지의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 소득세법시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적지출액 등으로서 필요경비에 산입하는 것이나, 귀 질의의 공사비가 이에 해당하는지의 여부는 관련사실을 확인하여 판단할 사항임.

위와 관련하여 기 질의회신문(재일 46014-2096, 1993. 7.22.)을 참고바람.

서면4팀-42호(2007.01.04) 및 서면4팀-146호(2005.01.19.)를 참고하시기 바랍니다.