서면-2025-원천-3691 (2026.04.27)

사실관계

○ A는 소득세법 제14조 제3항 제4호 및 금융실명법 제2조의 “금융회사 등”이 아닌 기관의 주택저당차입금을 통해 ’22.12월 주택을 구입하였으며, 그 이후 ’24.12월에 은행의 주택담보대출을 통해 기존의 주택저당차입금을 상환하고 새로이 저당권을 설정함

질의내용 

○상기 사실관계에서, ’24.12월에 실행한 은행의 주택담보대출에 대해 소득세법 시행령 제112조 제10항 제2호를 적용하여 ‘대통령령으로 정하는 장기 주택저당차입금’으로 볼 수 있는지?

관련법령

○소득세법 제14조 【과세표준의 계산】

③ 다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다.

 4. 법인으로 보는 단체 외의 단체 중 수익을 구성원에게 배분하지 아니하는 단체로서 단체명을 표기하여 금융거래를 하는 단체가 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」제2조제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금융회사등(이하 "금융회사등"이라 한다)으로부터 받는 이자소득 및 배당소득

○소득세법 제52조【특별소득공제】

⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 금액의 합계액이 연 800만원(차입금의 상환기간이 15년 이상인 장기주택저당차입금에 대하여 적용하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "공제한도"라 한다)을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.

○소득세법 시행령 제112조【주택자금공제】

⑧ 법 제52조제5항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금"이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 차입금을 말하며, 같은 항 단서 및 같은 조 제6항제1호부터제3호까지의 규정에 따라 차입금의 상환기간을 산정할 때에 해당 주택의 전소유자가 해당 주택에 저당권을 설정하고 차입한 장기주택저당차입금에 대한 채무를 양수인이 주택 취득과 함께 인수한 경우에는 해당 주택의 전소유자가 해당 차입금을 최초로 차입한 때를 기준으로 하여 계산한다. 이 경우 해당 요건을 충족하지 못하게 되는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 법 제52조제5항을 적용하지 아니한다.

 1. 삭제 <2015.2.3>

 2. 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것

 3. 장기주택저당차입금의 채무자가 당해 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

⑩ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 해당 차입금은 제8항에도 불구하고 법 제52조제5항 각 호 외의 부분 본문에 따른 "대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금"으로 본다. 다만, 제2호 또는 제4호에 해당하는 경우에는 기존의 차입금의 잔액을 한도로 한다.

 2. 제8항에 따른 장기주택저당차입금의 차입자가 해당 금융회사 등 내에서 또는 다른 금융회사 등으로 장기주택저당차입금을 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 방식으로 이전하는 경우. 이 경우 해당 차입금의 상환기간은 15년 이상이어야 하며, 상환기간을 계산할 때에는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 한다.

가. 해당 금융회사 등 또는 다른 금융회사 등이 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 직접 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 방식

나. 해당 차입자가 신규로 차입한 장기주택저당차입금으로 기존의 장기주택저당차입금의 잔액을 즉시 상환하고 해당 주택에 저당권을 설정하는 형태로 장기주택저당차입금을 이전하는 방식

○금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조【정의】

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "금융회사등"이란 다음 각 목의 것을 말한다.

가. 「은행법」에 따른 은행

나. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

다. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

라. 「한국수출입은행법」에 따른 한국수출입은행

마. 「한국은행법」에 따른 한국은행

바. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자ㆍ투자중개업자ㆍ집합투자업자ㆍ신탁업자ㆍ증권금융회사ㆍ종합금융회사 및 명의개서대행회사

사. 「상호저축은행법」에 따른 상호저축은행 및 상호저축은행중앙회

아. 「농업협동조합법」에 따른 조합과 그 중앙회 및 농협은행

자. 「수산업협동조합법」에 따른 조합과 그 중앙회 및 수협은행

차. 「신용협동조합법」에 따른 신용협동조합 및 신용협동조합중앙회

카. 「새마을금고법」에 따른 금고 및 중앙회

타. 「보험업법」에 따른 보험회사

파. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

하. 그 밖에 대통령령으로 정하는 기관

 2. "금융자산"이란 금융회사등이 취급하는 예금ㆍ적금ㆍ부금(賦金)ㆍ계금(契金)ㆍ예탁금ㆍ출자금ㆍ신탁재산ㆍ주식ㆍ채권ㆍ수익증권ㆍ출자지분ㆍ어음ㆍ수표ㆍ채무증서 등 금전 및 유가증권과 그 밖에 이와 유사한 것으로서 총리령으로 정하는 것을 말한다.

 3. "금융거래"란 금융회사등이 금융자산을 수입(受入)ㆍ매매ㆍ환매ㆍ중개ㆍ할인ㆍ발행ㆍ상환ㆍ환급ㆍ수탁ㆍ등록ㆍ교환하거나 그 이자, 할인액 또는 배당을 지급하는 것과 이를 대행하는 것 또는 그 밖에 금융자산을 대상으로 하는 거래로서 총리령으로 정하는 것을 말한다.

 4. "실지명의"란 주민등록표상의 명의, 사업자등록증상의 명의, 그 밖에 대통령령으로 정하는 명의를 말한다.

관련예규･판례 

○ 해당없음

회신문안

1. 항상 국세행정에 협조해 주셔서 감사드리며, 귀하께서 ’25.10.13. 제출하신 서면질의사항에 대하여 다음과 같이 회신합니다.

2. 소득세법 제52조 제5항는 ‘주택의 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 차입’할 때 해당 차입금을 장기주택저당차입금으로 보고 있어,

  A가 ’22.12월 주택을 구입시 차입금은 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금에 해당되지 않습니다.

3. ’24.12월에 A가 금융회사등의 주택담보 대출을 통해 기존 차입금을 상환하고 새로운 저당권을 설정하였는데, ’24.12월의 차입금은 ‘소득세법 시행령 제112조 제8항 제2호 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내 차입’ 조건을 충족하지 않아 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금에 해당되지 않습니다.

소득세법 제52조 제5항는 ‘주택의 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 차입’할 때 해당 차입금을 장기주택저당차입금으로 보고 있어,
A가 ’22.12월 주택을 구입시 차입금은 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금에 해당되지 않습니다.
’24.12월에 A가 금융회사등의 주택담보 대출을 통해 기존 차입금을 상환하고 새로운 저당권을 설정하였는데, ’24.12월의 차입금은 ‘소득세법 시행령 제112조 제8항 제2호 주택소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내 차입’ 조건을 충족하지 않아 소득세법 제52조 제5항의 장기주택저당차입금에 해당되지 않습니다.