사전-2016-법령해석부가-0408 (2016.10.12)

1. 사실관계

 ○ (주)◇◇◇개발(이하 “신청법인”)은 임대기간이 10년인 임대아파트를 건설하고 있는 회사이며

  - 신청법인은 각 세대별(이하 “임차인”)로 임대차계약에 따른 임대보증금 외 발코니확장에 관한 추가시설 설치계약을 체결하고 각 임차인들로부터 계약시(2014.5.7.) 계약금 1백만원, 중도금(2015.8.10) 1백만원, 2016년에 잔금(5백만원)을 받았음

 ○ 그리고 계약서 제2조에 ‘발코니확장 추가시설물의 권리의무 승계조항’으로

  - 해당 추가시설물 계약을 임대차계약 당사자 지위와 분리하여 제3자에게 지위를 양도할 수 없으며, 아파트 임대차 계약상 당사자의 지위가 승계 될 경우에만 이 추가시설 계약상의 지위도 함께 차기 임차인에게 승계하며

  - 임대차 계약해지시 “을(임차인)”은 추가설치 시설물을 임대차 아파트의 퇴거시 함께 “갑(신청법인)”에게 명도하여야 하며 부분적으로 해체하여 “을”이 소유를 주장할 수 없으며 퇴거시 가져갈 수 없다고 규정하고 있으며(계약서 제2조제1항)

  - 계약서 제2조제1항의 지위승계시 “갑”은 “을”의 추가시설비를 차기계약자가 승계할 수 있도록 협조하기로 하며, 차기계약자와 승계가 합의가 되지 않거나 승계인이 없는 등 아파트 임대차계약의 해지일로부터 30일이 경과할 때가지 승계가 되지 않는 경우에는 “갑”이 제3항의 감가상각 후 잔존가격으로 “을”로부터 인수하기로 한다고 규정하고 있음

  - 즉, 임대기간 10년이 지나기 전에 나가는 경우 총 발코니계약금액을 1년부터 10년차로 나누어서 상각처리해서 1년차는 15%정도 차감 후 잔액, 2년차에는 29%로 차감 후 잔액을, 마지막 10년차에는 잔존가액 0원으로 표기하여 동액 차감 후 입주자에게 반환하는 조건임

 ○ 이때 받은 발코니 확장금액은 1～10년에 걸쳐 정산하는 반환조건이므로 계약금, 중도금, 잔금은 수령시점에서 봤을 때는 반환금액이 얼마가 될지 미확정된 상태이며

  - 동시에 임대주택의 소유권이 신청법인에 있으며 아직 입주되지 아니한 상태이므로 결국 수익이 아닌바 옵션보증금이라는 비유동부채로 계상하고 있음

2. 질의내용

 ○ 사업자가 임대아파트 공사와 별도로 계약한 발코니 확장공사에 대한 대금을 계약금, 중도금, 잔금 등으로 나누어 받는 경우 부가가치세 과세대상인지 여부 등

3. 관련법령

○ 부가가치세법 제4조 【과세대상】

   부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다.

  1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급

○ 부가가치세법 제11조 【용역의 공급】

 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

  1. 역무를 제공하는 것

  2. 시설물, 권리 등 재화를 사용하게 하는 것

 ② 제1항에 따른 용역의 공급의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제14조 【부수 재화 및 부수 용역의 공급】

 ① 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수되어 공급되는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 주된 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

  1. 해당 대가가 주된 재화 또는 용역의 공급에 대한 대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역

  2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역

  ② 주된 사업에 부수되는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급은 별도의 공급으로 보되, 과세 및 면세 여부 등은 주된 사업의 과세 및 면세 여부 등을 따른다.

  1. 주된 사업과 관련하여 우연히 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역

  2. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산 과정이나 용역의 제공 과정에서 필연적으로 생기는 재화

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

  12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

 ② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

○ 부가가치세법 제16조 【용역의 공급시기】

 ① 용역이 공급되는 시기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때로 한다.

  1. 역무의 제공이 완료되는 때

  2. 시설물, 권리 등 재화가 사용되는 때

 ② 제1항에도 불구하고 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기는 대통령령으로 정한다.

○ 부가가치세법 시행령 제29조 【할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때를 법 제16조제2항에 따른 할부 또는 조건부로 용역을 공급하는 경우 등의 용역의 공급시기로 본다. 다만, 제2호와 제3호의 경우 역무의 제공이 완료되는 날 이후 받기로 한 대가의 부분에 대해서는 역무의 제공이 완료되는 날을 그 용역의 공급시기로 본다.

  1. 기획재정부령으로 정하는 장기할부조건부 또는 그 밖의 조건부로 용역을 공급하는 경우

  2. 완성도기준지급조건부로 용역을 공급하는 경우

  3. 기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 용역을 공급하는 경우

  4. 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우

○ 부가가치세법 시행규칙 제20조 【중간지급조건부 용역의 공급】

   영 제29조제1항제3호에서 "기획재정부령으로 정하는 중간지급조건부로 용역을 공급하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  1. 계약금을 받기로 한 날의 다음 날부터 용역의 제공을 완료하는 날까지의 기간이 6개월 이상인 경우로서 그 기간 이내에 계약금 외의 대가를 분할하여 받는 경우

○ 부가가치세법 제32조 【세금계산서 등】

 ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

  1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

  2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

  3. 공급가액과 부가가치세액

  4. 작성 연월일

  5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

○ 부가가치세법 제34조 【세금계산서 발급시기】

 ① 세금계산서는 사업자가 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 발급하여야 한다.

 ② 제1항에도 불구하고 사업자는 제15조 또는 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기가 되기 전 제17조에 따른 때에 세금계산서를 발급할 수 있다.

○ 부가가치세법 제36조 【영수증 등】

 ① 제32조에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공급을 받은 자에게 세금계산서를 발급하는 대신 영수증을 발급하여야 한다.

  1. 간이과세자

  2. 일반과세자 중 주로 사업자가 아닌 자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자

 ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 재화 또는 용역을 공급받는 자가 사업자등록증을 제시하고 세금계산서의 발급을 요구하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 세금계산서를 발급하여야 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제73조 【영수증 등】

 ① 법 제36조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 사업을 하는 사업자를 말한다. <개정 2015.2.3>

  14. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 기획재정부령으로 정하는 사업

○ 부가가치세법 시행규칙 제53조 【영수증을 발급하는 소비자 대상 사업의 범위】

   영 제73조제1항제14호에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 사업을 말한다. <개정 2015.3.6>

  3. 주거용 건물공급업(주거용 건물을 자영건설하는 경우를 포함한다)

  10. 주거용 건물 수리ㆍ보수 및 개량업

  11. 그 밖에 제1호부터 제10호까지와 유사한 사업으로서 세금계산서를 발급할 수 없거나 발급하는 것이 현저히 곤란한 사업

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 사업자가 임대아파트 공사와 별도로 계약한 발코니 확장공사에 대한 대금을 임차인으로부터 최초 계약시부터 약 3년 동안 3회에 걸쳐 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 받는 경우 해당 발코니 확장공사용역은 부가가치세 과세대상에 해당하며,
이 경우 해당 용역의 공급시기는 「부가가치세법 시행령」제29조제1항에 따라 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 되는 것이므로 계약금, 중도금, 잔금을 지급받은 때를 공급시기로 하여 「부가가치세법」제36조제1항제2호 및 같은 법 제32조에 따른 영수증 또는 세금계산서를 발급하는 것입니다.