서면-2025-법규소득-2393 (2025.09.16)

1. 사실관계

 ○신청인은 ’17.0월부터 서울 소재 아파트에서 거주하고 있으며 ’19.0월부터 주택임대사업자를 등록하고 경기도 소재한 아파트를 아래와 같이 임대하고 있음

<임대차계약 내용>

 ○아파트 월세 계약 연장 및 변경 계약 시 임차인과의 상호합의로 임대보증금과 월 임대료를 각각 5%씩 증액하되

  - 임대보증금 증액분을 월 임대료로 전환하여 증액하기로 하여 임대보증금 0천만원, 월 임대료 000천원으로 재계약 함

2. 질의요지

 ○등록임대주택을 보유한 사업자가 임대료 증액 계약 시 임대보증금과 월 임대료를 각각 5% 증액하되 임대보증금 증액분을 월 임대료로 전환한 경우 소득령§122의2 적용 여부

3. 관련법령

○소득세법 제14조 【과세표준의 계산】

 ③다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다.

  7.해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 “분리과세 주택임대소득”이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○소득세법 제19조 【사업소득】

 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 제21조제1항제8호의2에 따른 기타소득으로 원천징수하거나 과세표준확정신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

  12.부동산업에서 발생하는 소득. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」제4조에 따른 공익사업과 관련하여 지역권ㆍ지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

○소득세법시행령 제20조 【일용근로자의 범위 및 주택임대소득의 산정 등】

 ②법 제14조제3항제7호에서 “대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액”이란 제8조의2제6항에 따른 총수입금액의 합계액을 말한다.

 ③법 제14조제3항제7호에 따른 주택임대소득의 산정 등에 관하여는 제8조의2제1항부터 제4항까지의 규정을 준용한다.

○소득세법시행령 제8조의2 【비과세 주택임대소득】

 ⑥법 제12조제2호나목 전단에서 “대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액”이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액(이하 이 항 및 제122조의2에서 “주택임대수입금액”이라 한다)의 합계액을 말한다. 이 경우 사업자가 법 제43조제2항에 따른 공동사업자인 경우에는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 같은 항에 따른 손익분배비율에 의해 공동사업자에게 분배한 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산한다.

○소득세법 제64조의2 【주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례】

 ①분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 각 호의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.

  1. 제14조제3항제7호를 적용하기 전의 종합소득 결정세액

  2. 다음 각 목의 세액을 더한 금액

   가.분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액. 다만, 「조세특례제한법」제96조제1항에 해당하는 거주자가 같은 항에 따른 임대주택을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액에서 같은 항에 따라 감면받는 세액을 차감한 금액으로 한다.

   나.가목 외의 종합소득 결정세액

 ②제1항제2호가목에 따른 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 60으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제122조의2【분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례】

 ①법 제64조의2제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택(이하 이 조에서 "등록임대주택"이라 한다)을 말한다.

  1.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택일 것

   가.「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택

   나.「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 경우에는 2020년 7월 10일 이전에 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 신청한 것에 한정한다.

   다. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택(2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 것으로 한정한다)

  2. 법 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것

  3. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】

 ①임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.

  1.공공지원민간임대주택의 경우: 주거지원대상자 등의 주거안정을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 임대사업자가 정하는 임대료

  2.장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 "종전임대차계약"이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

 ②임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.

 ④임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조【임대보증금과 월임대료간 전환】

  임대사업자가 법 제44조제4항에 따라 임대보증금을 월임대료로 전환하려는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 ｢주택임대차보호법｣ 제7조의2에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 또한 같다.

 ○ 주택임대차보호법 제7조의2【월차임 전환시 산정률의 전환】

  보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.

   1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

   2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

귀 서면질의 신청의 경우, ｢소득세법｣ 제64조의2 제2항 단서의 대통령령으로 정하는 임대주택을 보유한 사업자가 임대료 증액 청구에 의한 증액계약 시 임대보증금과 월 임대료를 각각 5% 증액하면서 임대보증금 증액분을 월 임대료로 전환하는 경우로서, 「민간임대주택에 관한 특별법」제44조에 따라 계산한 임대료의 증가율이 100분의5를 초과하지 않는 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제122조의2제1항의 등록임대주택에 해당하는 것입니다.