기준-2020-법령해석소득-0004 (2020.06.18)

1. 사실관계

 ○ 거주자 A는 국외주택을 임대하여 발생한 연 2천만원 이하의 2019년 주택임대소득(월세)에 대해 분리과세를 선택하여 신고하려 함

2. 질의내용

 ○ 「소득세법」제64조의2에 따라 국외주택의 분리과세 주택임대소득에 대한 세액계산 시 같은 조 제2항을 적용함에 있어

  - 국외주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따른 임대사업자등록을 할 수 없어 주택임대사업자인 거주자가 「소득세법 시행령」제122조의2제1항 각 호의 요건을 모두 충족할 수 없는 경우

  - 국외주택 임대사업에서 발생한 소득에 대해 「소득세법」제64조의2제2항 단서에 따른 필요경비 등에 대한 세제우대혜택^*을 적용하여 소득금액을 계산할 수 있는지 여부

     * 총수입금액 2천만원 이하자가 분리과세 선택 시 필요경비 및 기본공제

      * 기본공제액은 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 적용

3. 관련법령

○소득세법 제64조의2【주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례】

 ① 분리과세 주택임대소득이 있는 거주자의 종합소득 결정세액은 다음 각 호의 세액 중 하나를 선택하여 적용한다.

  1. 제14조제3항제7호를 적용하기 전의 종합소득 결정세액

  2. 다음 각 목의 세액을 더한 금액

   가. 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액. 다만, 「조세특례제한법」 제96조제1항에 해당하는 거주자가 같은 항에 따른 임대주택을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액에 100분의 14를 곱하여 산출한 금액에서 같은 항에 따라 감면받는 세액을 차감한 금액으로 한다.

   나. 가목 외의 종합소득 결정세액

 ② 제1항제2호가목에 따른 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 60으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제122조의2【분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액 등 계산의 특례】

 ① 법 제64조의2제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 임대주택"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 임대주택(이하 이 조에서 "등록임대주택"이라 한다)을 말한다.

  1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 자가 임대 중인 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택, 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 또는 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택일 것

  2. 법 제168조에 따른 사업자의 임대주택일 것

  3. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】

 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

 ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

  1. 삭제 <2018.1.16>

  2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

  3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택

 ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

 ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

귀 과세기준자문에 대하여는 기획재정부의 해석(기획재정부 소득세제과-283, 2020.06.01.)을 참고하시기 바랍니다.
「소득세법 시행령」제122조의2 제1항 요건을 충족하지 못하는 국외주택을 임대하는 경우 「소득세법」제64조의2 제2항 단서 규정은 적용되지 않는 것입니다.