대법원 71다2255 (1972.04.25)

매도인의 대리인이 매매한 경우에 있어서 그 매매가 민법 제104조의 불공정한 법률행위인가를 판단함에는 매도인의 경솔, 무경험은 그 대리인을 기준으로 하여 판단하여야 하고 궁박 상태에 있었는지의 여부는 매도인 본인의 입장에서 판단되어야 한다

【원고, 피상고인】 원고 1 외 3인 소송대리인 변호사 이수욱

【원고들 보조참가인】 원고들 보조참가인 1 외 20인 소송대리인 변호사 이수욱

【피고, 상고인】 피고 1 외 1인 소송대리인 변호사 석은만 외 1인

【원심판결】 제1심 서울민사지방, 제2심 서울고등 1971. 9. 22. 선고 70나2311 판결

【주 문】

원판결 중 피고 1, 동 피고 2의 패소부분을 파기하고,

이사건 부분을 서울고등법원으로 환송한다.

【이 유】 피고들 소송대리인들의 상고이유 제1점에 대한 판단,

원판결 이유에 의하면 원심은 그 채택한 증거에 의하여 원심피고 1이 별지 제2목록 건물에 대하여 1968.1.27자 접수 호주상속(1942.2.15)을 원인으로, 별지 제1목록(2) 대지를 1969.1.8.자 접수 유산상속(1945.2.15)을 원인으로, 별지 제1목록(1)(3)(4) 대지를 1969.1.11자 접수 유산상속(1945.2.15)을 원인으로 각 원심피고 1 명의로 소유권 이전등기를 경료한 사실, 원심피고 1은 피고 2에 대한 채무 담보조로 별지 제1목록(4) 대지에 대하여 1969.1.20자 접수 매매 (1969.1.15)를 원인으로 피고 2 명의로 소유권이전등기를 경유한 사실, 원고들 보조참가인 1 등 7명이 원심피고 1 명의의 상속등기사실을 지득하고 1969.1.7경 본건 부동산을 원심피고 1이 외국인 토지법에 의한 허가 없이 상속등기를 하였으며, 아서원 주주들의 공동소유인데 횡령하려한다는 내용의 고발을 하여 원심피고 1, 피고 2, 소외 1이 치안국에서 횡령 피의사건으로 조사 받게 되고, 동 사실이 신문지상에 보도되고, 위 원고들은 원심피고 1이 본 건 부동산을 제3자에게 매도 처분하는 것을 경계하고 이를 방지하기 위하여 부심하고 있던 사실, 본 건 부동산의 1969.2.18 당시의 싯가는 도합 금 275,658,000원 상당이었던 사실, 소외 1은 외국인 토지법의 규정에 의하여 내무부장관의 취득허가가 없으면 3년 내에 내국인에게 양도하지 않으면 안된다는 것과 위 원고들의 고소사건, 또 동 사건의 신문보도, 매도처분의 방지책 등을 강구하고 있어 빨리 팔아치우지 않으면 안되겠다는 생각에서 염가로 그 모친인 원심피고 1과 합의하여 원심피고 1을 대리하여 피고 1에게 1969.2.18 대금 60,000,000원에 매도하게 되었는바, 당시 원심피고 1은 62세의 노파로서 무학이고 아서원 주 외에 별다른 재산이 없고 세태에 어두어 그 아들인 소외 1이 하자는 대로 한 사실, 피고 1은 전시한 소외 1의 본건 부동산을 매도할려는 동기와 본 건 부동산은 아서원 주식회사가 점유하여 중국요리점을 경영하고 그 주주들의 공동소유로서 소외 2에게 명의 신탁한 것이라 하여 소유권분쟁이 있는 사실들을 지득하고 소외 1이 도합 금 150,000,000원이면 적정가격이라고 생각하고 매도할려는 것을 대금 60,000,000원에 매수하고 또 대금도 일시지급을 하지 않고, 소유권이전등기를 먼저 경료하는 등 사실을 인정하고 이는 원심피고 1 및 그를 대신한 그 아들 소외 1이 위에서 인정한 바와 같이 궁박, 경솔, 무경험 등의 상태에 있었고 매수인 피고 1은 위와 같은 사실을 인식하고 이를 이용하여 매매대금을 싯가의 4분의 1도 안되는 금 60,000,000원에 매수하는 매매계약은 민법 제104조에 해당하여 무효라고 판시하였다. 그러나 매매인 법률행위가 민법 제104조에 규정하는 불공정한 법률행위로서 그 매매계약이 무효가 되느냐의 여부는 매매가격과 당시의 매매목적물의 싯가와의 차이만을 표준하여 판단할 것이 아니고 매도인이 경솔, 무경험 또는 급박한 곤궁상태에서 부득이 싯가에 비하여 현저히 저렴한 가격으로 매도하였고, 또 매수인이 매도인의 그러한 사정을 알면서 매매계약을 체결하였을 경우에 한하여 불공정한 법률행위로서 그 매매계약을 무효라 할 것이며 특히 매도인이 직접 매도하지 아니하고 대리하여 매매를 하는 경우에 있어서는 매도인의 경솔, 무경험은 그 대리인을 기준으로 하여 판단하여야 할 것이고 궁박상태에 있었는지의 여부는 매도인 본인의 입장에서 판단되어야 할 것인 바, 본 건에 관하여 살펴보면 본 건 부동산을 피고 1에게 원심피고 1의 아들인 소외 1이 대리하여 매도한 것이므로 기록에 의하면 소외 1은 본국에서 국민학교를 졸업하고 한국에서 수년간 중국 요리점을 경영한바 있는 사회경험을 가진 그 당시 39세의 장년임을 알 수 있고 따라서 소외 1의 매매행위가 경솔, 무경험이였다고는 보기 어렵고 또 급박한 곤궁상태에 관하여 보더라도 원심이 채택한 증인 소외 3의 증언 외에는 원심피고 1의 생계가 곤난하다고 인정할 만한 증거가 없는바, 소외 3의 증언에 의하면 "본건 부동산은 금 60,000,000원이란 헐값에 팔아치운 것은 생활이 궁박하여 우선 살고 보자는 생각에서 한 것이라고 생각한다"라고 하고 있으나 소외 3의 증언 및 소외 1의 증언에 의하면 원심피고 1은 그 아들인 소외 1과 별거하고 있고 소외 1의 아해 1명을 데리고 거주하며, 아서원에서 매월 기만원씩의 배당금을 받아 생활하고 있다는 것이 뚜렷한 점에 비추어 볼 때 위 생활이 궁박하여 살고 보자는 증언부분은 소외 3의 추측에 불과하여 그를 취신한 것은 경험칙에 위배된다고 볼 수 있고 본건 부동산을 원심피고 1 명의로 상속등기 한 것이 횡령이 되고 그를 고소하고, 또 신문지상에 보도되고, 외국인 토지법상 허가 없이한 본 건 상속재산은 3년 내에 내국인에게 양도하여야 하는 사실에 관여하여서는 기록상 원심피고 1은 자기의 상속재산임을 확신하고 있었으므로 횡령고소나 신문보도로 겁을 낼 정도가 아니고 또 외국인 토지법상의 기간은 3년이라는 장시일이 있었다는 사실 등을 엿볼 수 있어 그러한 사실들에 비추어보면 위 사정을 들어 절박한 궁박상태라고도 보기에는 어렵다 할 것이고 또한 매수자인 피고 1이 본 건 계약당시 매도인에게 궁박, 경솔, 무경험 등의 상태에 있는 사실을 인식하고 본 건 계약을 체결한 것이라는 점에 대하여 그를 인정할만한 증거가 없을 뿐 아니라 오히려 매도인측을 보면 원심피고 1은 그 대리인의 소외 1로 하여금 피고 1에게 본건 부동산을 매도하기 수개월전부터 수 개회사에게 매도를 제의하였으나 그 위치, 형태, 용도에 있어서 호텔이나 사무실을 신축하기에는 경제적 이용가치가 낮다는 사실과 본 건 건물이 약 40년 전에 건축한 노후하고, 그 건물을 주식회사 아서원이 점유 사용중이므로 그 명도하는 난점이 있어 매수자가 선뜻 나서지 않았다는 사실, 원심피고 1이나 소외 1은 자기들이 당시 경솔, 무경험, 또는 급박한 궁박상태에 있지 않았다고 스스로 말하고 있는 사실, 그 당시 명동소재 경찰병원의 대지를 대금 평당 금 300,000원씩으로 피고 1이 가계약까지 하였다가 해제한 사실, 본 건 부동산의 매매를 두고 소외 1과 피고 1 간에 약 2개월 이상의 시일을 소요하면서 매주 1회 정도 쌍방회합이 있고, 충분한 숙려 끝에 계약조건과 가격 등이 결정되었다는 사실, 피고 1은 본 건 부동산이 신탁재산이 아니고 원심피고 1의 소유임을 확신하고 또 매수후의 가옥명도 소송 등을 고려하여 매수한 사실, 매도인측이 그 매도를 열망하였고, 또 자유로운 의사에 따라 계약이 체결된 점 등을 엿볼 수 있으므로 이와 같은 사실들에 비추어 볼때 더욱 피고 1이 본건 부동산을 매수함에 있어서 상대방의 경솔, 무경험, 또는 급박한 곤궁에 승하여 약락 시킨 것이라고는 보기 어렵다 할 것이다. 그렇다면 본 건 부동산을 싯가의 4분의 1 정도에서 매수하였다 하더라도 그것만으로서는 본 건 매매계약이 무효라고 하기에는 어려운데도 불구하고 원 판결은 앞에서 본바와 같이 판단하였음은 심리를 다하지 아니하여 증거의 내용과 가치판단을 잘못하여 채증법칙을 위배한 것이 아니면 민법 제104조에서 규정한 불공정한 법률행위에 관한 법리를 오해한 잘못이 있고, 이점에 관한 상고논지는 이유있어 다른점에 대한 판단을 할 필요없이 원판결 중 위 피고 등에 대한 패소부분은 파기를 면치못할것이다.

그러므로 민사소송법 제406조에 의하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법원판사 양병호(재판장) 김치걸 사광욱 홍남표 김영세