대법원 84다카1890 (1985.05.28)

경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우, 그 임차보증금을 공제하고 최저경매가격이 평가되는지 여부

【원고, 상고인】 차갑건

【피고, 피상고인】 변동남

【원심판결】광주고등법원 1984.7.20. 선고 84나106 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

1. 기록을 검토하면 원고는 피고소유였던 이 사건 건물을 경락에 의하여 그 소유권을 취득하고 1982.12.20 그 소유권이전등기를 경료하였다. 한편 피고는 이 건물의 각 1부씩을 소외 안광선, 이상용 및 고영모에 각 임대하여 그들이 입주하고 있었는데 원고는 위와 같이 소유권을 취득한 후 위 입주자들을 상대로 건물명도 소송을 제기하였던바, 위 임대차는 주택임대차보호법에 따라 원고가 건물의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다 하여 임차보증금 합계 금 3,800,000원의 지급상환으로한 명도 판결이 선고되어 원고는 그 돈 3,800,000원을 지급하고 가옥명도를 받았으니 피고는 원고의 출연에 의하여 임차보증반환을 면하게 된 부당이득을 하게 되었으니 그 반환을 구하며 아니면 원고가 대위변제한 임차보증금의 구상을 구하고 있음이(기록 67면 원고의 준비서면 참조)분명하다.

2. 원심판결은 이에 대하여 원고의 이 사건 청구를 대위변제로 인한 구상금청구로 단정한 다음 경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우에는 그 부담하고 있는 가격을 평가하여 공제한 후 최저경매가격을 정하는 것이므로 원고가 경락받은 위 최저경매가격에는 위 부동산 위에 부담하고 있는 위 소외인들이 임차보증금이 공제된 가격이라 할 것이고 따라서 원고의 위 소외인들에 대한 임차보증금의 변제는 피고를 대위하여 변제한 것이라고 볼 수 없으므로 원고의 청구는 이유없다고 판시하였다.

3. 앞에서 본 바와 같이 원고의 청구원인은 부당이득반환과 구상금청구를 선택적으로 하고 있음이 뚜렷하므로 원고의 청구를 배척하려면 위 두가지 청구에 대하여 전부판단을 하여야 함에도 불구하고 위와 같이 구상금청구에 대하여서만 판단을 하였음은 심리를 다하지 아니하고 또 부당이득반환청구에 대한 판단유탈의 위법이 있다고 아니할 수 없다.

그리고 부동산경매에 있어 그 목적물의 가격을 감정할 때 그 부동산상에 부담이 있는 임차보증금을 공제하고 최저경매가격을 결정한다고 함은 원심의 독단에 불과하고 기록상 그런 사정을 수긍할만한 아무런 자료를 찾아볼 수 없다.

경매실무에 있어 경매목적 부동산에 관한 임대차여부를 조사하고 그 유무를 경매공고에 표시하도록 한 취지는 경매인에 그런 사유를 알리고 또 응찰가액을 정함에 있어 참고하라는 뜻에 지나지 아니한다고 할 것으로 임대보증금을 공제하고 경매목적 부동산의 가액을 평가한다고는 볼 수 없다.

원심판결의 위와 같은 위법은소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항의 원심판결 파기사유에 해당한다고 할 것이므로 이점에 관한 논지 이유있다고 할것이다.

그러므로 원심판결을 파기환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 이회창(재판장) 이일규 전상석 정기승