광주고법 84나106 (1984.07.20)

경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우 최저 경매가격의 평가방법

【원고, 피항소인】 원고

【피고, 항소인】 피고

【제1심】 전주지방법원(83가합459 판결)

【주 문】

1심판결을 취소한다.

원고의 청구를 기각한다.

소송 총비용은 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】원고는, 피고는 원고에게 금 3,800,000원 및 이에 대하여 소장송달 다음날부터 다 갚을 때까지 연 2할 5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라.

소송비용은 피고의 부담으로 한다라는 판결 및 가집행선고를 구하였다.

【이 유】1. 성립에 다툼이 없는 갑 1호증, 갑 2호증의 1, 2, 3, 갑 3호증의 1, 2, 각 기재와 당심증인 소외 2의 증언에 변론의 전취지를 모아보면, 다음의 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

가. 원고의 모인 소외 1은 피고에게 돈 11,500,000원을 대여하고 담보조로 1981. 8. 25. 피고 소유인 전주시 (주소 생략), 대 364평방미터중 364분의 165 및 위 지상건물 제2호 시멘트 벽돌조 스라브즙 평가건 창고 1동 건평 59.14평방미터 (이하 "이 사건 부동산"이라 한다)에 관하여 1981. 8. 27. 전주지방법원 접수 제73,839호로써 채권 최고금액은 11,500,000원으로 한 근저당권설정등기를 받았다.

나. 한편 소외 2는 위 근저당권설정등기가 마쳐지기 이전부터 이 사건 건물을 임차하여 오다가 1980. 7. 30. 피고로부터 이 사건 부동산에 관하여 기간은 6개월, 임차보증금은 3,800,000원으로 계속 임차하였고, 이미 1979. 11. 29. 주민등록 전입신고를 마쳤다.

다. 위 소외 2는 피고의 승낙하에 위 건물의 일부씩을 1979. 11. 23. 소외 3에게 임차기간 6개월, 임차보증금은 1,300,000원으로, 또한 1981. 7. 30. 소외 4에게 임차기간은 위와 같고, 임차보증금은 1,000,000원으로 전대하고서 위 소외 3은 1982. 2. 25. 위 소외 4는 1982. 1. 17. 각 주민등록 전입신고까지 마친 뒤, 각 인도받아 점유하여 왔다.

라. 위 소외 1은 위 근저당권에 기하여 임의경매신청을 한 결과 그의 아들인 원고가 1982. 11. 12. 이 사건 부동산을 경락받고 같은 해 12. 20. 같은법원 접수 제54,173호로써 원고명의의 소유권이전등기를 마쳤다.

마. 원고는 위 법원 83가단8호로써 그때까지 위 건물의 각 일부씩을 점유사용하고 있던 위 소외 2, 소외 3, 소외 4를 상대로 건물명도의 소를 제기하였던 바, 위 법원은 1983. 7. 1.에 위 소외 2는 1,500,000원, 위 소외 3은 1,300,000원, 위 소외 4는 1,000,000원을 원고로부터 각 지급받음과 상환으로 위 소외인들이 점유하고 있는 건물부분을 명도하라는 판결이 선고되었고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.

바. 원고는 1983. 10. 14. 위 소외인들에게 위 각 금원 합계 3,800,000원을 지급하고, 위 가옥을 명도받았다.

2. 원고는 위 인정사실과 같이, 임대인인 피고가 그 임차인이던 위 소외 2에게 지급할 임차보증금을 대위변제하였으므로 위 임차보증금 3,800,000원의 지급을 구한다는 것이다.

살피건대, 경매부동산 위에 경락인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하는 경우에는 그 부담하고 있는 가격을 평가하여 공제한 후 최저경매가격을 정하는 것이므로 (만일 공제하지 않았다면, 경매 절차에서 시정되어야 한다), 원고가 경락받은 위 최저경매가격에는 위 부동산 위에 부담하고 있는 위 소외인들의 임차보증금이 공제된 가격이라 할 것이다.

따라서 원고의 위 소외인들에 대한 임차보증금의 변제는 피고를 대위하여 변제한 것이라고 볼 수 없으므로, 원고의 청구는 이유없다.

3. 그렇다면, 원고의 청구를 기각할 것인 바, 이와 결론이 다른 1심판결은 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고, 소송 총비용은 패소한 원고의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

판사 김성일(재판장) 김상욱 김길중