대법원 90누4808 (1990.11.27)

가. 대금 1,164,000,000원에 매도한 부동산의 양도가액에서 공제할 중개수수료로서 금 140,400,000원을 지급하였다고 인정한 것이 경험법칙에 어긋난다고 본 사례

【원고, 피상고인】 원고

【피고, 상고인】 강남세무서장

【원심판결】 서울고등법원 1990.5.16. 선고 89구6770 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 갑제4호증의1(계약서), 갑제10호증(금전출납부)과 원심증인 소외 1의 증언 등 거시의 증거에 의하여 원고는 1986.4.29. 소외 한국상업은행으로부터 원심판결의 별지목록기재 부동산(이하 이 사건 부동산이라고 한다)을 대금 1,067,400,000원에 매수하여 같은 해 7.12. 소외 2, 소외 3에게 금 1,164,000,000원에 매도하였는데, 그매도를 소외 신동아부동산중개주식회사(이하 소외회사라고 한다)에 위임하면서 중개수수료도 매도대금의 100분의 6을 지급하기로 하고 매도에 소요되는 경비는 소외회사가 부담하기로 하였고, 소외회사는 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 그 경비를 많이 지출한 관계로 원고는 소외회사에 그 중개수수료조로 같은 달 7.12.에 금 58,200,000원, 같은 달 29.에 금 12,000,000원 도합 금 70,200,000원을 지급한 사실을 인정하고, 이를 소득세법 제45조 제1항 제4호 소정의 양도비로서 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당한다고 판시하였다.

2. 그러나 이와 같은 금액의 중개수수료는 서울특별시부동산중개수수료및실비의기준과한도에관한조례에 정하여진 한도액을 크게 초과하는 금액임은 별론으로 하고라도, 이 사건과 같은 높은 비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운 금액이라고 할 것이고, 원심이 소외회사가 이 사건 부동산을 매도하기 위하여 그 경비를 많이 지출하였다 하는 설시만으로는 위와 같은 특별한 사정에 관한 설명으로서는 부족하다고 아니할 수 없다.

3. 나아가 원심이 들고 있는 증거를 보건대

가. 이 사건 부동산 매각위임에 관한 계약서라는 갑제4호증의1(계약서)의 제4조(경비)를 보면 거기에는, 이 사건 부동산을 매각하기 위하여 직접 필요한 다음 비용은 "갑"(원고)의 부담으로 하되 "을" (소외회사)은 필요한 경우 "갑"과 협의하여 이에 관한 계약을 직접 체결할 수 있다 하고, (1) 매각을 위한 광고료(신문광고, 팜프렛 제작비용 등), (2) 매각을 위한 건물의 보수 및 도장공사비, (3) 매각을 방해하는 건물내에 적치된 제3자 소유목재의 반출을 위한 쟁송비용 (4) 재산세, 화재보험료, (5) 성업공사가 채용한 경비원 수당 등을 들고 있는바 이 계약내용대로라면, 소외회사가 그렇게 많은 경비를 지출할 일은 없을 것이며, 소외회사가 들인 많은 경비라는 것이 무엇인지도 분명하지 않다.

나. 성립에 다툼이 없는 갑제4호증의2(등기부등본)의 기재내용에 의하면 소외회사는 자본금 50,000,000원에 1985.12.16. 설립등기된 것으로 되어 있는바, 소외회사의 금전출납부(갑제10호증)를 살펴보면 1986.1월에 그 자본금 50,000,000원이 수입된 외에는 1986.12.31.까지 사이에 원고로부터의 위 중개수수료 금 70,200,000원의 수입이 있는 외에 아무런 영업수입이 없는 것으로 되어 있고, 또 그 이후의 출납사항이 기재되어 있지 아니하여, 위 갑제10호의 기재내용의 신빙성도 의심스럽다고 아니할 수 없다.

다. 소외회사의 대표이사인 소외 1은 원심에서 증언하기를, 원고와 소외회사의 계약은 단순히 중개계약에 그치지 않고 소외회사가 매각물의 보수공사를 하고, 매각홍보책자를 발행하며 신문광고를 내고, 지상장애물을 철거, 명도받는 등 사무도 포함되어 있다고 하였으나, 위 갑제4호증의1(계약서)에 의하면 이에 소요되는 비용은 원고가 부담하기로 되어 있음은 위에서 본 바와 같다. 같은 증인은 원고로부터 수령한 금 70,200,000원 중 보수공사 및 도장공사 비용으로 금 27,500,000원을 지급하였다고 진술하고, 원고가 제출한 갑제12호증(계약서)에도 그 보수 및 도장공사를 소외 회사가 소외 한일공사 대표 소외 4에게 도급준 것으로 되어 있으나, 위 갑제4호증(계약서)의 계약내용에 비추어 보면 소외회사가 이 공사를 도급주고 공사비를 지급할 일이 아니다.

또한 같은 증인은 원고로부터 수령하였다는 위 중개수수료에 관하여 소외회사가 세무신고를 하지 아니하였다고 진술하고 있다.

한편 같은 증인은 그가 별도로 경영하는 홍지사의 대표로서 원고와 이 사건 부동산의 매각을 위한 광고선정용 출판물 제작, 배포에 관하여 계약을 체결하고 그 보수로 매각대금의 100분의 1을 받기로 하여 금 11,640,000원을 수령하였고, 원고를 대리하여 매일경제신문사 광고국소속 소외 5와 신문광고계약을 체결하여 광고료를 매각대금의 100분의 2로 정하고, 또 금 10,000,000원을 지급하였다고 진술한 바 있으나 이와 같은 출판물이나 신문광고료는 그 출판물의 부수와 단가, 신문광고의 단가와 회수에 따라 정하여질 일이지 매매대금의 일정비율로 정하여질 성질의 것이 아니고, 더구나 위 소외 5의 증언에 의하면 광고 게재료도 매일경제신문사에 입금한 것이 금 693,000원이라는 것이므로 믿을 수 없는 것이다.

원심에서는 같은 증인의 이 부분 진술의 신빙성만을 배척하였으나, 위에서 본 중개수수료에 관한 그의 진술까지도 의심스럽다고 아니할 수 없고, 그렇게 본다면 갑제4호증의1의 내용이 진정한 것인지도 의심스럽다.

4. 그렇다면 원심이 특별한 사정을 구체적으로 설명한 바 없이 위 갑제4호증의1, 갑제10호증, 원심증인 소외 1의 증언 등을 취신하여 위와 같은 사실인정을 한 것은, 이유불비 아니면 심리미진 또는 채증법칙을 어긴 위법이 있다고 보아야 할 것이고 논지는 이유있다.

5. 그러므로 원심판결 중 피고 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김덕주(재판장) 윤관 배만운 안우만