대법원 91다33872 (1992.05.12)

가. 소재지 관서의 증명을 얻지 아니한 채 체결된 농지의 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 경우 그 증명을 얻어야 하는 시한(=사실심변론종결시)

나. 국토이용관리법상 토지거래허가 규제구역으로 지정고시되기 전 매매계약을 체결하고 매수인 명의로의 소유권이전등기절차를 위 지정고시 이후에 경료하는 경우 그 원인행위에 대하여 관할관청의 허가를 받아야 하는지 여부(소극)

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】 전주지방법원 1991.8.22. 선고 89나3246 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 전주지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

제1점에 대하여,

원심이 피고들이 원고에게 판시와 같이 이 사건 토지들을 매도하고, 매매계약 다음날 원고로부터 금 3,800,000원을 추가계약금이 아닌 중도금으로 지급 받았다고 판단한 것은 그 취사선택한 증거관계에 비추어 수긍할 수 있고, 그 사실인정 과정에 소론과 같은 채증법칙 위배의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

제2점에 대하여,

원심은 이 사건 토지들은 농지개혁법 제19조 제2항 소정의 농지이므로 위 토지들에 관한 이 사건 매매계약은 소재지 관서의 증명을 얻어야만 그 효력을 발생할 수 있는데, 이에 관한 소재지 관서의 증명이 없으므로 이 사건 매매계약은 무효라는 피고들의 주장에 대하여, 소재지 관서의 증명이 없는 경우에도 농지매매계약 자체가 무효라 할 수는 없다는 이유로 위 주장을 배척하고 있다.

그러나 농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지 관서의 증명이 농지매매의 효력발생요건이라는 취지가 매매로 인한 소유권이전의 효과를 발생할 수 없다는 것일 뿐, 농지매매 당사자 사이에 채권계약으로서의 효력까지 발생하지 못한다는 것은 아니라고 할지라도, 이 사건과 같이 소재지 관서의 증명을 얻지 아니한 채 체결된 농지의 매매계약을 원인으로 하여 매수인이 매도인을 상대로 소유권이전등기절차의 이행을 청구하는 경우에는 적어도 사실심의 변론이 종결될 때까지는 소재지 관서의 증명을 얻지 않으면 안 된다는 것이 당원의 거듭된 판례에서 밝혀 온 견해인 것이다(당원 1968.6.18. 선고 68다646 판결;1988.12.20. 선고 87다카3082 판결; 1991.8.13. 선고 91다10992 판결등).

이 사건 농지매매에 있어, 원심변론종결 당시까지 농지개혁법 제19조 제2항 소정의 소재지 관서의 증명이 없음이 기록상 명백한데도, 원심이 판시와 같은 이유를 붙여 이 점에 관한 피고들의 주장을 배척하였음은 농지개혁법 제19조 제2항에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 것이다. 논지는 이유 있다.

제3점에 대하여,

국토이용관리법 제21조의3 제1항은 규제지역 내에 있는 토지에 관하여 소유권 또는 지상권 기타 사용, 수익을 목적으로 하는 권리로서 대통령령이 정하는 권리를 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한 한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지 등의 거래계약"이라고 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할 도지사의 허가를 받아야 한다라고 규정하고 있으므로 규제지역 내에 있는 토지에 관한 매매계약 체결일이 위 법상의 토지거래허가 규제지역으로 지정고시되기 전인 때에는 그 매매계약은 관할 관청의 허가를 받을 필요가 없는 것이고, 매수인 명의로의 소유권이전등기절차를 위 규제구역 지정고시 이후에 경료하게 되었다 하여 위 원인행위에 대하여 허가를 받아야 하는 것은 아니라고 할 것이다(당원 1992.2.14. 선고 91다39207 판결).

같은 견해에 입각한 원심판결에 소론과 같은 법리오해의 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

그러므로 상고이유 제2점에 의하여 원심판결(피고들 패소부분)을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김주한(재판장) 최재호 윤관 김용준