대법원 92다3311 (1992.12.24)

가. 국토이용관리법 제21조의14 소정의 선매자 지정의 효과

나. 같은 법상 토지거래신고구역으로 지정된 토지에 대한 적법한 거래신고가 없었다는 이유로 최고 없이 계약을 해제할 수 있는지 여부(소극)

다. 쌍무계약에 있어서 상대방을 이행지체에 빠지게 하기 위한 자기 채무의 이행제공의 정도

【원고, 피상고인】

【피고, 상고인】

【원심판결】 서울고등법원 1991.12.20. 선고 91나27978 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 피고 소송대리인의 상고이유에 대하여

1. 국토이용관리법 제21조의14는 제1항에서, 도지사는 제21조의3 제1항 또는 제21조의7 제1항의 규정에 의한 토지 등의 거래계약허가신청이나 토지 등의 거래계약신고가 있는 경우에 당해 토지에 대하여 국가, 지방자치단체, 한국토지개발공사 기타 대통령령이 정하는 정부투자기관 및 공공단체가공익사업에 사용하기 위한 공공용지 확보를 위하여 매수를 원하는 때에는 이들 중에서 당해 토지를 매수할 자(이하 “선매자”라 한다)를 지정하여 당해 토지를 협의, 매수하게 할 수 있다고 규정하고, 제2항에서, 도지사는 제1항의 규정에 의하여 선매자를 지정한 때에는 지체 없이 당해 선매자와 토지 소유자에게 이를 통지하여야 하며, 그 통지를 받은 선매자는 당해 토지소유자와 매수에 관한 협의를 하여야 한다고 규정하고 있다.

피고는 이 사건의 경우와 같이 토지거래계약 신고구역으로 지정된 토지에 대한 당사자의 거래신고를 부적합 처리하고 위 제21조의14의 규정에 의하여 한국토지개발공사를 선매자로 지정하였다면 종전 당사자 사이의 거래계약은 무효가 된다고 주장하나, 위 규정을 보더라도 선매자의 지정이 있는 것만으로 당연히 선매자와 토지 소유자 사이에 매매계약이 체결된 것으로 볼 수 없음은 물론 토지 소유자가 선매자의 협의에 반드시 응해야 할 의무가 있는 것으로 풀이되지 아니하고, 토지소유자는 선매자의 협의에 불응하고 적정금액으로 재신고할 수 있다고 할 것이므로 종전 당사자 사이의 거래계약에 대한 사법적 효력은 유지된다고 할 것이다. 가령 토지 소유자가 선매자의 협의에 응하여 협의가 성립된 경우라면 토지 소유자는 이를 이유로 종전 계약을 해제할 수 있는 권리가 생기는 데 지나지 않는 것이다. 논지는 이유 없다.

2. (1) 동시이행관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려는 자는 동시이행관계에 있는 자기 채무의 이행을 제공하고서 상당한 기간을 정하여 상대방의 이행을 최고한 후 상대방이 그 채무이행을 하지 아니한 때에 상대방의 채무이행지체를 이유로 하여 계약을 해제할 수있고, 다만 상대방이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 위와 같은 최고를 요하지 아니하고 계약을 해제할 수 있다는 것은 소론과 같다. 그런데 국토이용관리법 제21조의7 이하의 토지거래신고구역에 관한 규정은 단속법규에 속하고, 신고의무에 위반한 거래계약의 사법적 효력까지 부인되는 것은 아니어서 위 법에 의한 신고 이전에 이루어진 매매가 무효라고 할 수 없으니 ( 당원 1988.11.22. 선고 87다카2777 판결; 1991.2.12. 선고 90다14218 판결 참조), 국토이용관리법상 토지거래신고구역으로 지정된 이 사건 토지에 대한 적법한 거래신고가 없었다는 이유로 앞에서 본 바와 같은 최고를 요하지 아니하고 계약을 해제할 수 있는 경우라고 할 수 없다. 원심은 피고가 위와 같은 최고를 한 일이 없으므로 피고의 1990.6.2.자 해제통고로서 계약해제의 효과가 발생하지 아니한다고 한 것은 정당하고 소론과 같은 국토이용관리법상 토지거래에 관한 법리오해나 채무불이행과 계약해제에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

(2) 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기 채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있고 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 부족하므로( 당원 1987.1.20. 선고 85다카2197 판결 참조), 이 사건에서 소유권이전등기의무를 부담하고 있는 피고가 적법한 이행의 제공을 하기 위하여는 언제든지 현실의 제공을 할 수 있는 정도로 소유권이전등기절차에 필요한 일체의 서류(등기권리증, 위임장, 주민등록표, 부동산매도용 인감증명서 등, 부동산등기법 제40조) 준비를 완료하고 그 뜻을 통지하여 수령을 최고하여야 할 것인데, 기록을 살펴보아도 피고가 부동산매도용 인감증명서 이외의 소유권이전등기 소요서류를 갖추어 놓고 그수령을 최고하였다고 인정할만한 증거를 찾아 볼 수 없다.

따라서 원심이 위 인감증명서의 준비만으로 피고가 자신의 채무를 이행제공한 것으로 볼 수 없다고 한 것은 정당하고 소론과 같은 채증법칙위배, 심리미진, 이유불비 내지 이유모순의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유 없다.

이상의 이유로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.