대법원 92누19774 (1994.04.26)

행정청이 정한 분양가상한선에 따라 아파트 분양가격이 승인, 결정된 경우가 구 개발이익환수에관한법률 제10조 제2항 소정의 "관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우"에 해당하는지 여부

【원고, 상고인】 주식회사 미라보건설 소송대리인 변호사 박두환

【피고, 피상고인】 광주직할시 북구청장

【원심판결】 광주고등법원 1992.11.19. 선고 92구793 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 광주고등법원에 환송한다.

【이 유】 원고 소송대리인의 상고이유를 본다(상고이유서제출기간경과 후에 제출된 보충상고이유서 기재의 상고이유는 상고이유를 보충하는 한도 내에서 판단한다).

1. 제1점에 관하여.

개발이익환수에관한법률 제10조 제2항에 의하면 개발사업완료시점의 개발부담금부과대상토지의 가액을 산정함에 있어서 당해 토지를 분양 등 처분함에 있어 관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우에는 그 처분가격을 완료시점의 가액으로 할 수 있다고 규정되어 있고, 주택건설촉진법 제32조는 사업주체는 주택의 공급질서를 유지하기 위하여 건설부장관이 정하는 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 따라 주택을 건설, 공급하여야 한다고 하고 이에 따라 주택의 공급조건, 방법 및 절차 등에 관하여 규정한 주택공급에관한규칙 제8조 제2항 제1호, 제3항, 제9조 제1항 제4호 등에 의하면 사업주체가 입주자를 모집하고자 할 때에는 주택의 분양가격 등이 표시되어 있는 입주자모집공고안 등의 서류를 갖추어 관할 시장 또는 군수로부터 승인을 얻도록 되어 있으며, 한편 기록에 의하면 정부에서는 1989. 11. 10.자 건설부고시 제656호로 이른바 주택분양가원가연동제를 실시하기 이전에 있어서도 주택의 분양가상한선을 미리 정하여 놓고(이를 행정지도가격이라 불렀는데 위 원가연동제가 실시되기 이전 수년동안 전국대도시지역의 분양가상한선은 평당 금 1,340,000원으로 동결된 바 있다) 사업주체가 승인신청한 분양가격이 분양가상한선의 범위내에 있는 경우에만 그 승인을 해주었음을 알 수 있는바, 위와 같이 분양가상한선에 따라 주택의 분양가격이 승인, 결정된 때에는 위 개발이익환수에관한법률 제10조 제2항에서 말하는 "관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우"에 해당한다고 보아야 할 것이다.

나아가 1991. 9. 13.자 대통령령 제13465호로 신설된 같은법시행령 제9조 제3항은 "법 제10조 제2항의 규정에 의한 관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우는 다음 각호의 경우를 포함하는 것으로 한다"고 하면서 제1호에서 "주택공급에관한규칙 제8조 및 제9조의 규정의 의하여 시장, 군수의 승인을 얻어 주택의 분양가가 결정된 경우"를 들고 있고 그 부칙 제3항은 위 제9조 등의 개정규정은 그 시행일인 1991. 9. 13. 이후에 완료되는 사업분부터 적용한다고 규정하고 있으나, 위 시행령 제9조 제3항 제1호 중 앞서 본 바와 같이 정부가 정한 분양가상한선에 따라 주택의 분양가격이 승인, 결정된 경우는 위 시행령 조항이 신설됨에 따라 비로소 "관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우"에 해당하게 된 것이 아니라 위 시행령 조항의 신설과는 관계없이 그 이전부터 이에 해당하여 온 것을 단지 주의적, 예시적으로 규정한 것에 지나지 않는 것인 만큼, 그 적용예에 관하여 규정한 부칙 제3항은 이 경우에는 적용되지 않는다고 볼 것이다.

돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 원고의 주장과 같이 원고가 1989. 1. 18. 이 사건 아파트에 대한 입주자모집공고승인을 받을 때 피고가 정한 분양가상한선에 따라 그 분양가격이 결정된 것이라면 그 가격을 개발사업완료시점의 토지가액으로 삼을 수 있을 것임에도 불구하고, 원심은 그와 같이 분양가격을 승인받았다 하더라도 이를 가지고 같은 법 제10조 제2항에 규정된 "관계법령의 규정에 의하여 처분가격이 제한된 경우"에 해당한다고 볼 수 없다 하고 나아가 이 사건 개발사업의 완료시점이 위 신설된 시행령의 시행일인 1991. 9. 13. 이전이라는 이유로 이 사건의 경우에는 위 시행령 제9조 제3항이 적용될 수 없다고 판단하고 말았으니, 이는 개발사업완료시점의 부과대상토지의 가액산정에 관한 법리를 오해하여 판결결과에 영향을 미친 위법을 범한 것이라고 할 것이다. 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

2. 제2점에 관하여.

원심은 개발사업착수시점의 이 사건 토지의 가액을 산정함에 있어서, 이 사건 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지를 선정하여 그 공시지가에 건설부장관이 작성한 "지가형성요인에 관한 표준적인 비교표"에 따른 가격조정비율을 곱하여 지가를 정한 피고의 조처가 정당하다고 판단하였다.

살피건대, 개발이익환수에관한법률 제10조 제1항 단서는 공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액을 "공시지가에 의한 가액"이라 부른다고 한 다음, 같은 조 제3항 본문은 개발사업착수시점의 부과대상토지의 가액은 그 당시의 공시지가에 의한 가액에 그 공시지가의 기준일부터 개발사업착수시점까지의 정상지가상승분을 합한 금액으로 한다고 규정하고 있는바, 위 법 제10조 제1항 단서에 규정된 "공시지가를 기준으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의한 비교표에 의하여 산정한 가액"이 무엇을 가리키는 것인지에 관하여, 명문의 규정이 없으나 이는 원칙으로 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조 및 국무총리훈령인 개별토지가격합동조사지침에 따라 개별토지에 대하여 시장, 군수 등이 미리 그 가격을 결정하여 놓은 이른바 개별토지가격을 의미하는 것이라고 볼 것이므로(1994.4.12. 선고 93누1237판결 참조), 당해 토지의 개별토지가격이 존재하지 아니하는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 이에 의하여 개발착수시점의 토지가액을 산정함이 상당하다.

따라서 이와 다른 견해에 입각하여 피고가 한 이 사건 착수시점의 지가산정이 옳다고 본 원심의 판단은 개발부담금 부과대상토지의 가액산정에 관한 법리를 오해한 것이라 할것이고 이로 말미암아 판결결과에 영향을 미쳤음이 명백하니, 이 점을 지적하는 논지 역시 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로주문과 같이 판결한다.

대법관 안우만(재판장) 김용준 천경송(주심) 안용득