대법원 93다62515 (1994.06.14)

시가 권원 없이 사유지를 도로로 점유하는 경우 부당이득액 산정방법

【원고, 상고인】

【피고, 피상고인】 광주직할시 북구

【원심판결】 광주지방법원 1993.11.19. 선고 93나4348 판결

【주 문】

원심판결 중 원고들 패소부분을 파기하고, 이 부분 사건을 광주지방법원 합의부에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 피고가 이 사건 토지를 도로로 점유 관리함으로 인한 부당이득 반환의무가 있다고 전제하고, 그 액수에 관하여 판단하기를 이는 개발이익을 배제한 임료상당액이라 할 것인데, 이 사건 토지는 도로 자체로서는 가격형성이 이루어지지 아니하여 도로개설로 인한 개발이익을 배제하고 이 사건 토지와 무관한 후면지가격을 추정, 유추한 가격이 금 288,768,900원인 사실을 인정하고, 그 임료율은 인근의 표준적인 토지이용상황, 시중금리, 부동산경기, 당사자의 사용의사 및 사용가치, 수용성, 국유재산법 및 지방재정법상의 대부료율, 이 사건 토지는 구거이나 그 위에 복개공사를 하여 도로로 사용되고 있어서 그 후면지의 임료율을 그대로 유추적용하기에는 부적당하다는 점, 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의2에 의하면 구거로 사용되는 토지를 취득할 경우 인근토지의 5분의 1 내지 3분의 1 이내에서 그 가격을 평가하여 보상하도록 하고 있는 점 등에 비추어 연 1.5%로 함이 상당하다고 판단하여, 이에 터잡아 부당이득액을 산정하였다.

2. 피고가 권원 없이 사유지를 도로로 점유하고 있는 경우 그 반환할 부당이득액은 일반적으로 개발이익을 공제한 임료상당액으로서 이는 당해 토지의 기초가격에 임료율(기대이율)을 곱하는 방법에 의하여 산정할 수 있을 것인바, 토지의 임료를 산정하기 위한 임료율(기대이율)은 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중의 금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법 등이 정하는 대부료율 등을 고려하여 결정하면 되고, 공공사업에 필요한 토지 등을 협의에 의하여 취득하거나 사용할 경우에만 적용되는 위 특례법시행규칙 제6조의2에서 규정한 사도 등과 같이 보아 인근토지의 5분의 1 내지 3분의 1 이내에서 추정거래가격을 구하여 이를 기준으로 하여 그 임료 상당의 손해액을 산정하여야 하는 것은 아니다 (당원 1991.3.12. 선고 90다카19251 판결; 1993.8.24. 선고 92다19804 판결 각 참조).

3. 따라서 원심이 권원 없는 점유로 인한 부당이득의 반환을 구하고 있는 이 사건에 공공용지 등의 협의취득이나 사용의 경우 사도 등에 대하여 적용되는 위 특례법시행규칙의 규정을 참작하여 임료율을 정한 것은 적절하다고 할 수 없을 것이고, 또 기록을 살펴보면 이 사건 토지와 무관한 후면지가격을 추정, 유추한 가격이 금 288,768,900원이라고 인정할만한 자료는 없고, 다만 원심이 들고 있는 갑 제1호증의 10(감정평가서)의 기재에 의하면 1991.말경 이 사건 토지의 가격을 금 288,768,900원으로 평가하였음을 알 수 있을 뿐이고, 원심은 이를 이 부분 사실인정의 기초로 삼은 것으로 보이는바, 갑 제1호증의 10의 기재내용을 보면 감정평가사는 이 사건 토지를 평가함에 있어 토지의 현상을 구거로 사정하여 그 위치, 교통조건, 인근지의 시세, 평가선례 등을 참작하여 기초가격을 산정하였다는 것이고, 또 임대료의 산정은 지방재정법의 대부료율 등을 참작하여 기초가격에 연 5%의 임대료율을 적용하여 평가하였다는 것인바, 그렇다면 이 사건 토지의 기초가격은 이 사건 토지가 도로에 편입될 당시의 현실적 이용상황이 구거인 점이 참작되어 평가된 것으로 보여지고, 만일 그것이 사실이라면 그 임료율을 산정함에 있어서 다시 이 사건 토지의 이용상황이 구거이거나 그 위에 복개공사로 한 도로인 점을 고려할 필요는 없는 것이라고 할 것이다.

4. 그런데 원심은 위 감정평가사의 감정결과를 토대로 하여 이 사건 토지의 기초가격을 금 288,768,900원으로 인정하여 감정평가사의 기초가격에 대한 감정평가는 취신하면서도 임료율에 대한 감정평가에 대하여는, 이미 기초가격의 산정에 고려된 사유이거나 임료율의 산정기준이 될 수 없는 사유를 참작하여 이를 배척하고, 그 보다 훨씬 낮게 임료율을 평가하였는바, 이는 위 2, 3항에서 본 법리에 어긋난다고 아니할 수 없다.

원심판결에는 도로에 편입된 토지의 임료율의 산정에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심판결 중 원고들 패소부분을 파기환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 김석수(재판장) 배만운(주심) 김주한 정귀호