대법원 95마453 (1995.07.12)

가. 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 할 수 있는 경우

나. 감정인의 평가액이 현저히 부당하여 이를 최저경매가격으로 정한 결정에 중대한 하자가 있다고 한 사례

【재항고인】 재항고인 소송대리인 변호사 윤영철

【원심결정】 광주지방법원 1995. 3. 15. 자 93라10 결정

【주 문】

재항고를 기각한다.

【이 유】 재항고이유를 본다.

현행 민사소송법 제633조 제6호는 경락에 관한 이의사유의 하나로서 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 경우를 열거하고 있는바, 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있다고 하려면 그 결정이 법에 정한 절차에 위반하여 이루어지거나 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있어 이에 기초한 결정이 위법한 것으로 되는 등의 사정이 있어야 할 것이고, 단순히 감정인의 평가액과 이에 의하여 결정한 최저경매가격이 매우 저렴하다는 사유는 이의사유가 될 수 없음은 소론과 같다 할 것이나, 감정에 의하여 산정한 평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반하다거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우에는 그러한 사유만으로도 최저경매가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 보아야 할 것이다.

기록에 의하면 이 사건 토지의 가격을 평가한 감정인은 이 사건 토지에 관하여 설정된 담보권의 유무나 매매 사례가 있는지를 조사하지 아니하였을 뿐 아니라 아무런 합리적인 근거를 제시하지 아니한 채 이 사건 토지를 1992. 11. 20. 현재 ㎡당 7,800원씩 금 53,461,200원이라고 평가하였고, 경매법원은 위 평가액을 그대로 최저경매가격으로 결정하여 경매를 실시하였으나, 한편 이 사건 토지에 관하여는 1987. 6. 4. ○○○신용금고 명의로 채권최고액 금 72,000,000원의, 1987. 10. 14. △△신용협동조합 명의로 채권최고액 금 19,500,000원의, 1989. 1. 5. 같은 조합 명의로 채권최고액 금 15,000,000원의, 1989. 8. 29. 같은 조합 명의로 채권최고액 금 60,000,000원의, 1990. 5. 11. 같은 조합 명의로 채권최고액 금 60,000,000원의, 그리고 1992. 1. 21. 이 사건 경매신청인인 소외 1 명의로 채권최고액 금 60,000,000원의 각 근저당권이 설정되어 있고, 1990. 7. 28.자로 금 570,075,000원에 매매계약이 체결되었다가 토지거래의 허가를 얻지 못하여 그 거래가 무산되기도 하였으며, 위 감정기준일에 근접한 일자인 1992. 1. 1.을 기준일로 한 이 사건 토지의 개별공시지가는 ㎡당 26,000원인 사실을 알 수 있는 바, 근저당권의 채권최고액은 그 목적 부동산의 시가에 미치지 못함이 일반적이라 할 것임에도 그 평가기준일로부터 5년여 전에 설정된 근저당권의 채권최고액이 이미 위 평가액을 초과하고 있고, 그 이후에도 수차에 걸쳐 위 평가액을 넘는 금액을 채권최고액으로 하는 근저당권이 추가로 설정되었으며, 개별공시지가에 따라 계산한 이 사건 토지의 가격이 위 감정평가액의 수 배에 달할 뿐 아니라, 실제 매매 사례 또한 위 감정평가액을 훨씬 초과하는 점에 비추어 위 감정평가는 객관적으로 보아 현저히 부당한 것으로서, 이를 그대로 최저경매가격으로 결정한 경매법원의 결정에는 중대한 하자가 있다 할 것이므로, 같은 취지로 판단한 원심결정은 정당하고 거기에 소론이 주장하는 바와 같이 최저경매가격의 결정에 관한 법리를 오해하고, 채증법칙에 위배하여 심리를 다하지 아니하였다거나 이유모순의 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 모두 이유 없다.

그러므로 재항고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 김석수(재판장) 정귀호 이돈희(주심) 이임수