대법원 93마1934 (1994.02.24)

감정인의 경매부동산 가격에 대한 감정평가가 개별공시지가 등에 비추어 객관적으로 보아 정당하게 된 것으로 보기 어렵다고 한 사례

【재항고인】

【원심결정】 대구지방법원 1993.11.18. 자 93라29 결정

【주 문】

원심결정을 파기하고 사건을 대구지방법원에 환송한다.

【이 유】 재항고이유를 본다.

기록에 의하면 이 사건 경매부동산의 가격을 평가한 감정인은 별다른 감정의 근거를 제시하지 아니한 채 이 사건 경매부동산 전체를 일괄하여 1993.3.31. 현재 금 200,000,000원이라고 평가하였고 경매법원은 이 감정평가를 기초로 하여 경매를 실시하였는데, 한편 이 사건 경매부동산에 관하여는 1989.12.6. 이 사건 경매신청채권자 명의로 채권최고액 90,000,000원, 1990.1.17. 경락인으로 보이는 소외인 명의로 채권최고액 13,000,000원, 1990.6.16. 신청외 주식회사 금성 명의로 채권최고액 150,000,000원의 각 근저당권설정등기가 경료되어 있음을 알 수 있고, 1993.1.1. 현재의 이 사건 경매부동산 중 토지의 개별공시지가가 제곱미터당 금 595,000원인 사실을 알 수 있는 바, 근저당권설정시의 채권최고액은 그 근저당 부동산의 시가에 미치지 아니함이 일반적이라 할 것인데도 위 각 채권최고액의 합계는 감정시점의 약 3년 전임에도 불구하고 금 253,000,000원으로 위 감정평가액을 넘는 점과 위 개별공시지가를 기초로 하면 1993.1.1. 현재의 이 사건 경매부동산 중 토지의 가격은 금 501,580,585원(595,000×2,005×2550/6065)이 되어 위 감정평가액을 훨씬 넘는 점에 비추어 위 감정평가는 객관적으로 보아 정당하게 된 것이라고는 보기 어렵다 할 것이다.

그렇다면 위 감정평가액을 최저경매가액으로 하여 최초의 경매를 실시한 이 사건 경매절차에는 부당한 가액을 최저경매가액으로 결정 공고하여 진행한 위법이 있다고 할 것임에도 불구하고 원심은 이 사건 경매부동산의 평가절차에 아무런 잘못이 없다고 하여 이 사건 경락허가결정을 유지하였으니 원심결정은 이 점에서 유지될 수 없고 이를 지적하는 논지는 이유 있다.

그러므로 원심결정을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

대법관 정귀호(재판장) 배만운 김주한(주심) 김석수