대법원 94다15318 (1995.07.14)

가. 공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 부동산을 임대한 경우, 반환하여야 할 부당이득의 범위

나. 임대차에 보증금이 있는 경우, 보증금에 대한 정기예금 이자율 상당의 금액을 차임 상당액으로 본 원심판결을 수긍한 사례

【원고, 피상고인】 원고들 소송대리인 변호사 윤성원 외 2인

【피고, 상고인】

【원심판결】 서울고등법원 1994.1.21. 선고 93나8629 판결

【주 문】

상고를 기각한다.

상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이 유】 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 제1심 판결을 인용하여 원고들과 피고의 공유인 이 사건 부동산을 피고가 단독으로 소외 회사에 임대하고 그 임대료를 교부 받아 혼자서 이를 차지함으로써 피고는 그 중 원고들의 공유지분 비율에 따른 몫을 부당이득하였다 할 것이므로 이를 원고들에게 반환할 의무가 있다고 한 다음, 중부세무서장에 대한 사실조회 결과에 의하면 피고는 이 사건 부동산을 1988.4.14.부터 1992.3.31.까지 임대하여 월세 및 간주임대료 상당의 임대 소득을 올린 사실을 인정할 수 있는데, 소득세법 제29조, 동법시행령 제58조에 규정된 간주 임대료는 임대보증금을 정기예금하는 것만으로도 그 정도의 수입을 얻을 수 있음을 전제로 하는 것이니만큼 이 사건의 경우에도 임대보증금을 기초로 산정한 간주 임대료 상당액을 피고의 임대 소득에 포함시키는 것이 합리적으로 보인다고 판단하고 있다.

2. 부동산의 공유자 중 1인이 타 공유자의 동의 없이 그 부동산을 타에 임대하였다면 이로 인한 수익 중 자신의 지분을 초과하는 부분에 대하여는 법률상 원인 없이 취득한 부당이득이 되어 이를 반환할 의무가 있고, 이 경우 반환하여야 할 범위는 위 부동산의 임대차로 인한 차임상당액이라 할 것이며(대법원 1991.9.24.선고, 91다23639판결 참조), 임대차의 내용이 미등기전세이거나 보증금이 있는 경우에는 전세금이나 보증금의 이자 상당액이 차임에 해당되거나 차임에 보태어지는 것이라 할 것이다.

한편 그 이자 상당액의 계산에 있어서는 간주 임대료에 관한 세법의 규정(소득세법 제29조 제1항, 동법 시행령 제58조 등)을 그대로 적용 또는 준용할 수는 없을 것이지만, 임대차 기간이 1년 이상인 경우에는 임대인의 특별한 재능이나 노력이 없더라도 시중은행의 계약기간 1년의 정기예금 이자율에 의한 금액 정도는 당연히 취득할 수 있을 것이므로, 위 세법의 규정과 같이 계약기간 1년의 정기예금이자율에 의하여 이자를 산정한다 하여 위법한 것은 아니라 할 것이다.

같은 취지에서 위 간주 임대료 상당의 금액을 월임료에 보태어 피고의 임대수입을 산정한 원심의 판단은 정당하고, 거기에 부당이득의 범위에 관한 법리오해의 위법은 없다 할 것이다. 논지는 이유 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 안용득(재판장) 천경송 지창권 신성택(주심)