대법원 95다30338 (1996.01.26)

[1] 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록이 포함되는지 여부

[2] 입주 및 주민등록을 마친 주택 임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 대항력 상실 여부

【원고, 피상고인】 주식회사 ○○○신용금고

【피고, 상고인】 피고

【원심판결】 서울고법 1995. 5. 25. 선고 95나1912 판결

【주 문】

원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.

【이 유】 상고이유를 판단한다.

원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시신청에 따라 서울민사지방법원은 1993. 1. 8. 임의경매 개시결정을 하였고, 같은 달 12. 그 기입등기가 이루어진 사실, 피고는 1992. 2. 17. 소외 1로부터 이 사건 임차주택의 1층 중 방 1칸을 임차하여 그 무렵 이를 인도받아 입주하였으나, 위 임의경매 개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 1993. 10. 25.에야 비로소 이에 대한 주민등록 전입신고를 마친 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 이전에 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록을 마쳐 두지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어 근저당권자인 원고보다 우선하여 소액보증금을 받을 수 없다고 판단하였다.

그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고(대법원 1995. 6. 5. 자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다(대법원 1989. 1. 17. 자 88다카143 결정 참조).

살피건대, 원심이 배척하지 아니한 을 제3호증의 1, 2, 3(각 주민등록표초본)의 각 기재에 의하면 피고는 1992. 2. 17.자로 그의 아들인 소외 2와 함께 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록 신고를 마쳤고, 피고의 어머니인 소외 3은 같은 해 3. 16.자로 주민등록 신고를 마친 사실, 피고는 1993. 4. 1.자로 주민등록을 경기 성남시 (주소 생략)으로 일시 퇴거하였다가 그 해 10. 25. 다시 위 임차주택의 주소지로 전입신고를 한 사실은 있으나, 위 소외 2와 소외 3은 위 주민등록의 주소지를 변경한 바 없이 계속하여 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록이 되어 있는 사실을 엿볼 수 있는바, 만일 이와 같은 사실이 인정된다면 위에서 본 바와 같이 피고가 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖추지 아니하였다고 단정할 수는 없다고 보여짐에도 불구하고, 원심이 그 판시와 같이 피고의 주민등록만을 기준으로 하여 원고에게 대항할 수 없다고 판단하였음은 필경 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 또는 주택임대차보호법 제3조 소정의 '대항력'에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 아니할 수 없으니, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다 할 것이다.

그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈