대법원 96누18298 (1997.10.24)

[1] 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부를 판단하는 기준

[2] 당해 토지의 개별토지가격, 지가상승률 등이 인근 토지들에 비하여 불합리할 정도로 높다고 볼 수 없다고 한 사례

[3] 여러 필지의 토지가 동일한 건물 등의 부지로 이용되는 경우, 필지별로 가격을 달리 평가하여야 하는지 여부(소극)

【원고,피상고인】

【피고,상고인】 서울특별시 강남구청장 (소송대리인 법무법인 대종종합법률사무소 담당변호사 임갑인 외 2인)

【원심판결】 서울고법 1996. 10. 25. 선고 94구6491 판결

【주문】

원심판결 중 1993년도 개별토지가격결정에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다. 상고기각된 부분에 대한 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】 상고이유를 본다.

1. 1993년도 개별토지가격결정에 대하여

가. 원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 판시의 인정 사실과 같이 서울 강남구 테헤란로 부근에 위치하여 남측은 테헤란로에 접해 있고 북측과 서측은 폭 6m의 도로와 각 접해 있으며 건물 1동의 부지로 이용되는 이 사건 토지의 개별토지가격은 1990년도부터 1993년도 사이에 50% 상승한 반면, 이 사건 토지의 동측에 연접하여 이 사건 토지와 마찬가지로 테헤란로부터 그 북측 도로까지 연결되어 건물 1동의 부지로 이용되는 서울 강남구 ○○동(지번 1 생략), (지번 2 생략), (지번 3 생략)의 3필지 토지는 같은 기간 동안 각 19%, 36%, 38% 상승하였고, 이 사건 토지와 형상과 용도가 유사한 (지번 7 생략) 토지는 같은 기간 동안 27% 상승하였을 뿐인 점, 이 사건 토지의 1993년도 개별토지가격은 13,200,000원/㎡로 결정되었음에 비하여 건물 1동의 부지로 이용되고 있어 실질적으로는 1필지로 사용된다고 볼 수 있는 (지번 4 생략), (지번 5 생략)의 2필지 토지 및 위 (지번 1 생략), (지번 2 생략), (지번 3 생략)의 3필지 토지의 1993년도 개별토지가격은 테헤란로에 접한 위 (지번 4 생략) 토지와 (지번 3 생략) 토지만이 13,200,000원/㎡일 뿐이고 테헤란로에 접하지 않는 (지번 4 생략) 토지는 6,800,000원/㎡, (지번 1 생략) 토지는 5,700,000원/㎡, (지번 2 생략) 토지는 9,710,000원/㎡으로서 차등을 두고 결정된 점 등을 종합하면, 이 사건 토지의 개별토지가격을 인근 토지들 중 건물 1동의 부지로 이용되는 여러 필지의 토지 가운데서도 가장 고가인 테헤란로에 접한 토지의 개별토지가격과 동일하게 결정한 것은 인근 토지들의 지가에 비하여 현저하게 불합리하여 위법하다고 판단하였다.

나. 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것인지 여부는 그 가격으로 결정하게 된 경위, 개별토지가격을 결정함에 있어서 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들에 대하여 적용된 가감조정비율, 표준지 및 토지특성이 동일 또는 유사한 인근 토지들의 지가상승률, 당해 토지에 대한 기준연도를 전후한 개별토지가격의 증감 등 여러 사정을 종합적으로 참작하여 판단하여야 할 것이다( 대법원 1994. 3. 11. 선고 93누159 판결, 1995. 6. 16. 선고 95누2098 판결, 1996. 6. 25. 선고 93누17935 판결 등 참조).

기록에 의하면, 테헤란로와 접한 인근 토지들의 1993년도 개별토지가격 및 1990년도부터 1993년도까지의 지가상승률은, 이 사건 토지의 비교표준지인 157의 31 토지는 15,200,000원/㎡, 50%, 157의 33 토지는 13,200,000원/㎡, 46.66%, 157의 39 토지는 13,200,000원/㎡, 38.94%, 158의 16 토지는 12,700,000원/㎡, 27%, 158의 23 토지는 15,300,000원/㎡, 44.33%로서 위 토지들의 평균 지가 및 평균 지가상승률은 13,920,000원/㎡, 41.48%임을 알 수 있으므로, 이 사건 토지의 개별토지가격 13,200,000/㎡, 지가상승률 50%가 인근 토지들의 그것에 비하여 불합리할 정도로 높다고 할 수 없고, 또한 인근 토지들 중 이 사건 토지와 형상과 용도가 유사한 158의 16 토지의 지가상승률은 27%로서 이 사건 토지 및 다른 인근 토지들의 지가상승률보다 훨씬 낮다고 보여지지만 다른 한편 이 사건 토지와 형상과 용도가 유사한 158의 23 토지의 지가상승률이 44.33%인 점에 비추어 위 158의 16 토지의 낮은 지가상승률만을 들어 이 사건 토지의 지가상승률이 현저히 높다고 할 수도 없다.

나아가 원심은 이 사건 토지에 대한 개별토지가격이 현저하게 불합리한 것이라는 근거의 하나로서, 이 사건 토지와 마찬가지로 테헤란로부터 그 북측 도로에 이르기까지 연결되어 건물 1동(지상 15층 내지 19층의 업무용 빌딩임)의 부지로 이용되고 있으나 필지가 여럿으로 나뉘어져 있는 위 (지번 9 생략), (지번 10 생략)의 2필지 토지 및 (지번 11 생략)의 3필지 토지들의 경우 테헤란로에 접하지 않은 부분의 토지는 저가로 평가되었다는 점을 들고 있는바, 구 지가공시및토지등의평가에관한법률(1995. 12. 29. 법률 제5108호로 개정되기 전의 것) 제9조, 제10조, 구 개별토지가격합동조사지침(1993. 7. 19. 국무총리훈령 제281호로 개정되기 전의 것) 제7조 등의 규정에 의하면 개별토지가격은 기본적으로 표준지의 공시지가를 기준으로 하여 대상 토지의 이용상황 등 토지특성에 따른 객관적인 이용가치를 비교·평가하는 것이므로 여러 필지의 토지가 모두 동일한 건물 등의 부지로 이용되는 경우에는 그 이용가치는 동일하거나 매우 유사하다고 볼 것이어서 필지별로 가격을 달리할 것이 아니라 동일한 가격으로 평가함이 상당하다고 할 것이므로 {건설부 작성의 '93개별공시지가조사요령 Ⅵ. 지가산정방법 및 사례 중 2. (5)에도 여러 필지로 구성된 빌딩부지 등은 단일 필지로 보고 가장 좋은 조건의 도로접면 상태, 지형, 지세, 도로거리 등을 기준으로 대상 토지의 가격을 단일 지가로 결정한다고 규정되어 있다.}, 같은 건물의 부지로 이용되는 여러 필지의 토지들 중 일부 토지가 저가로 평가되었다는 사정은 개별토지가격이 현저히 불합리하다고 판단하기 위한 자료로 사용할 수는 없는 것이니, 원심이 이러한 사정을 들어 이 사건 토지의 개별토지가격이 현저히 불합리하다고 판단한 것은 잘못이라 할 것이다.

다. 결국 이 사건 토지의 1993년도 개별토지가격이 인근 토지들과 비교하여 현저하게 불합리하다고 판단한 원심판결에는 개별토지가격 산정에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다고 할 것이고, 이 점을 지적하는 상고논지는 이유 있다.

2. 1990년도 개별토지가격결정에 대하여

피고는 원심판결 중 1990년도 개별토지가격결정 부분에 대하여도 상고를 제기하였으나, 상고장이나 상고이유서에 이에 대한 아무런 상고이유의 기재가 없으므로, 이 부분 상고는 이유 없다.

3. 그러므로 원심판결 중 1993년도 개별토지가격결정에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고의 나머지 상고를 기각하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 천경송 지창권(주심) 신성택