대법원 97다36293 (1998.09.22)

[1] 부동산의 입찰절차에서 감정인의 감정평가의 잘못과 이를 신뢰한 낙찰자의 손해 사이에 상당인과관계가 있는지 여부(적극)

[2] 감정평가업자의 부실감정으로 인한 손해배상책임의 법률적 성질

[3] 부동산의 입찰절차에서 감정평가업자가 부실감정을 하여 낙찰자가 손해를 입은 경우, 감정평가업자의 낙찰자에 대한 손해배상의 범위

【원고, 상고인 겸 피상고인】 원고

【피고, 상고인 겸 피상고인】 피고 (소송대리인 변호사 임형욱)

【원심판결】 서울고법 1997. 7. 11. 선고 96나12872 판결

【주 문】

원심판결 중 피고 패소 부분을 취소하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다.

원고의 상고를 기각하고, 이 부분 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이 유】 1. 피고의 상고에 관한 판단

가. 원심은, 경기 파주군 (주소 1 생략) 대 672㎡(이하 이 사건 대지라 한다)는 1991. 6. 12. (주소 2 생략) 토지에서 분할된 토지로, 1980. 9.경 소외 1이 이 사건 대지를 임차하여 그 위에 주택 1동을 건축하여 1981. 5. 27. 소유권보존등기를 마쳤다가 1991. 12. 21. 사망하여 소외 2가 1995. 5. 31. 재산상속을 원인으로 소유권이전등기를 마친 사실, 소외 3과 소외 4는 1992. 10. 8. 이 사건 대지에 관하여 근저당권설정등기를 하였다가 이 근저당권에 의하여 서울지방법원 의정부지원에 경매신청을 하여 같은 법원은 1994. 3. 15. 경매개시결정을 하고 피고에게 이 사건 대지에 대한 감정평가명령을 한 사실, 피고는 이 사건 대지의 분할 전 토지인 (주소 2 생략) 토지에 대한 건축물관리대장이나 건물등기부등본 등을 열람하여 보지도 않고, 이 사건 대지의 위치를 잘못 파악하여 그 곳으로부터 약 200m 정도 떨어진 곳에 위치한 (주소 3 생략) 분묘지 525평{1995. 4. 8. 대 586평(1,937㎡)으로 지목 변경과 면적 정정이 이루어졌다}을 이 사건 대지로 착각하여 이 사건 대지는 나지 상태의 택지예정지로 노폭 8m 정도의 지방도로변에 위치하고, 임야를 절단하여 대지가 조성되었으며, 형태나 면적으로 보아 주유소 부지 등으로 활용될 개연성이 짙다는 점 등을 이유로 이 사건 대지의 1994. 3. 25. 기준 감정가격을 금 80,640,000원으로 감정한 사실, 같은 법원은 이를 근거로 이 사건 대지의 최저입찰가격을 금 80,640,000원으로 정하여 경매절차를 진행하였고, 원고는 법원에 비치된 감정서를 열람하여 이 사건 대지가 나대지이고 감정가격이 위와 같은 것으로 믿고 2차례 유찰된 경매기일인 1994. 9. 6. 금 45,300,000원으로 최고가 응찰을 하여, 같은 달 12. 같은 법원으로부터 이 사건 대지를 낙찰받아 1994. 10. 5. 낙찰대금을 모두 납부한 사실을 인정한 다음, 피고의 위와 같은 감정평가상의 잘못은 원고에 대한 불법행위가 된다고 판단하였다.

살피건대, 민사소송법 제615조가 법원은 감정인이 한 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하여야 한다고 하고 있지만, 특별한 사정이 없는 한 감정인의 평가액이 최저경매가격이 되는 것이므로, 감정평가의 잘못과 낙찰자의 손해 사이에는 상당인과관계가 있는 것으로 보아야 한다. 따라서 원심의 위와 같은 조치는 정당하고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 손해배상에 있어 인과관계에 관한 법리오해 등의 위법이 없다. 이 점 상고이유는 받아들이지 아니한다.

그리고 상고이유의 주장은 피고에게 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항에 의한 책임이 없다는 것이나, 원심은 피고에게 민법상의 불법행위책임을 인정한 것으로 보이고, 감정평가업자의 부실감정으로 인하여 손해를 입게 된 감정평가의뢰인이나 선의의 제3자는 지가공시및토지등의평가에관한법률상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있는 것이므로(대법원 1997. 9. 12. 선고 97다7400 판결 참조), 이 점 상고이유도 받아들이지 아니한다.

나. 원심은, 피고가 원고에게 배상하여야 할 손해액은 이 사건 대지에 대하여 피고가 경매절차에서 한 평가액 금 80,640,000원과 적정한 감정을 한 경우의 평가액 금 51,072,000원과의 차액 금 29,568,000원 상당이라고 판단하였다.

그러나 불법행위로 인한 재산상 손해는 위법한 가해행위로 인하여 발생한 재산상 불이익, 즉 위법행위가 없었더라면 존재하였을 재산 상태와 위법행위가 가해진 현재의 재산 상태와의 차이이므로(대법원 1998. 7. 10. 선고 96다38971 판결 참조), 원고가 피고의 불법행위로 인하여 입은 손해도 피고의 위법한 감정이 없었더라면 존재하였을 재산 상태와 위법한 감정으로 인한 재산 상태와의 차이가 되고, 이는 결국 위법한 감정이 없었다면 원고가 낙찰받을 수 있었던 낙찰대금과 실제 지급한 낙찰대금과의 차액이 된다(다만 위법한 감정에도 불구하고 시가보다 더 낮은 가격으로 낙찰받은 경우, 위법한 감정이 없었다면 실제 지급한 낙찰대금보다 더 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있었다는 사정은 이를 주장하는 자가 입증하여야 한다.).

그런데도 원심은 이 사건 대지에 관하여 피고가 한 평가액과 적정한 평가액과의 차액이 원고의 손해라고 판단하였으니, 원심의 이와 같은 잘못은 판결에 영향을 미쳤음이 명백하다. 따라서 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유가 있다(피고는 이 사건 대지의 감정 당시 가격이 금 80,000,000원인 점은 원·피고 사이에 다툼이 없는데도 원심이 이와 달리 인정한 것은 잘못이라는 주장을 하나, 원심의 손해산정 방식이 우선 잘못되었으므로 이 주장에 대하여는 더 나아가 판단하지 아니한다.).

2. 원고의 상고에 관한 판단

가. 원심이, 원심 감정인의 감정 결과에 따라 이 사건 대지를 제대로 감정하였으면, 그 평가액이 금 51,072,000원이라고 한 조치에 상고이유의 주장과 같은 위법이 없다. 따라서 이 점 상고이유는 받아들이지 아니한다.

나. 원심이, 이 사건 대지상의 건물은 필요가 없어 철거할 생각이므로, 원고가 이를 매수하여 철거하는 데 필요한 비용도 피고가 책임질 손해배상의 범위에 포함된다는 원고의 주장에 대하여, 이러한 손해는 통상의 손해가 아니라 하여 이를 배척한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 없다. 따라서 이 점 상고이유도 받아들이지 아니한다.

다. 원심이, 경매부동산을 낙찰받으려 하는 원고에게, 피고의 감정평가서와 집달관의 부동산현황조사서를 참고로 할 뿐 아니라 현장에 가 경매목적물의 현황 등을 확인하여야 할 것인데도 그러하지 아니한 과실이 있다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 위법이 없다. 따라서 이 점 상고이유도 받아들이지 아니한다.

3. 그러므로 원심판결 중 피고 패소 부분을 파기하고 이 부분 사건을 원심법원에 환송하며, 원고의 상고를 기각하고 이 부분 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 주문과 같이 판결한다.

대법관 이돈희(재판장) 박준서 이임수 서성(주심)