서울행정법원-2025-구합-53348 (2026.08.21)

사 건

2025구합53348 기한후신고결정통지취소 청구의 소

원 고

박○○

피 고

○○세무서장

변 론 종 결

2026. 5. 15.

판 결 선 고

2026. 8. 21.

주 문

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다.

청 구 취 지

피고가 2023. 10. 10. 원고에게 한 기한후신고결정통지 처분을 취소한다.

이 유

1. 처분의 경위

가. 원고는 근로소득자이면서 2018. 10. 28.부터 주택임대업 사업자등록을 하고, 그 소유의 2주택을 월 임료 없이 보증금만을 수취하는 방식으로 임대하여 왔다.

나. 원고는 2023. 7. 27. 피고에게, 원고가 주택임대부동산 보유와 관련하여 납부한 재산세와 종합부동산세 등을 필요경비로 공제하고, 그로 인해 발생한 주택임대결손금을 근로소득금액과 통산하여 2019∼2022년 귀속 종합소득세 합계 xx,xxx,xxx원(2019년 귀속분 x,xxx,xxx원, 2020년 귀속분 x,xxx,xxx원, 2021년 귀속분 xx,xxx,xxx원, 2022년 귀속분 x,xxx,xxx원)을 환급하여 달라는 취지의 종합소득세 기한후신고를 하였다.

다. 피고는 2주택 소유자의 임대보증금은 총수입금액에 산입되는 간주임대료 적용배제 대상이라고 보아 원고가 신고한 필요경비를 인정하지 않고 2023. 10. 10. 원고의 경정(환급)청구를 거부(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.

[인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 관계 법령

별지 기재와 같다.

3. 이 사건 처분의 위법 여부

가. 이 사건의 쟁점

피고는 2주택 소유자의 보증금은 소득세법령상 총수입금액에 산입되는 간주임대료의 적용배제 대상으로 필요경비에 대응하는 수입금액이 없다는 이유로 원고가 신고한 임대목적물에 관한 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 필요경비로 인정하지 않았다. 따라서 이 사건의 쟁점은 2주택 소유자로서 보증금만을 수취한 임대사업자에 대하여 임대목적물에 관한 재산세, 종합부동산세 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부이다.

나. 판단

관련 규정의 문언, 체계 및 입법 취지 등에 비추어 보면, 2주택 소유자로서 보증금만을 수취한 임대사업자인 원고에 대하여 소득세법령상 총수입금액에 산입되는 간주임대료의 적용배제 대상으로서 필요경비에 대응되는 수입금액이 존재하지 않는다는 이유에서 필요경비를 인정하지 않은 이 사건 처분은 적법하다.

1) 소득세법 제27조 제1항은 ‘사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다’고 규정하고, 같은 조 제3항의 위임을 받은 소득세법 시행령 제55조 제1항은 ‘사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비’라고 규정하고 있다. 이에 따르면 ‘필요경비는 과세대상이 되는 사업소득의 총수입금액에 대응하는 것’이어야 한다.

2) 구 소득세법(2023. 12. 31. 법률 제19933호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제25조 제1항은 ‘거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금 등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입한다. 다만, 주택을 대여하고 보증금 등을 받은 경우에는 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우를 말한다’고 규정하고, 같은 법 제19조 제2항 전단은 ‘사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 한다’고 규정하고 있다.

구 소득세법 제25조 제1항에 따르면, 2주택 소유자로서 주택을 대여하고 보증금등을 받는 경우에는 같은 조에서 정한 바에 따른 간주임대료 규정의 적용을 받지 아니하여 총수입금액에 해당 주택 대여와 관련하여 받는 보증금 등이 포함될 수 없음은 분명하다. 그런데 필요경비는 총수입금액을 얻기 위하여 사용하거나 소비한 비용을 의미하는 것인바, 2주택 소유자로서 주택을 대여하고 보증금 등을 받는 경우에는 위 금액이 총수입금액에 산입되지 아니하므로, 2주택 보유와 관련하여 지출하는 재산세, 종합부동산세 등은 총수입금액을 얻기 위하여 사용하거나 소비한 비용이라고 할 수 없다.

3) 구 소득세법 제25조 제1항은 주택을 임대하고 보증금 등을 받은 경우 일정한 요건 즉 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우에 해당하면 그 보증금 등에 해다여 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액 상당액을 이른바 간주임대료로 산정하여 사업소득의 총수입금액에 산입하도록 하고 있다. 이러한 간주임대료 제도는 부동산 또는 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금 등을 받은 경우 그 금원은 목적부동산의 사용대가인 차임 또는 지료의 특수한 지급방법으로서 지급되는 것이므로 부동산을 월세로 임대하는 경우와의 형평을 고려하고, 임대인 등은 그가 수령한 보증금 등을 운용하여 이익을 얻을 수 있으므로 이를 다른 곳에 투자하기 어렵다고 하더라도 최소한 은행에 정기예금을 하여 정기예금이자액 상당의 이익은 얻을 수 있다는 실질과세의 고려에다가, 부동산투기행위나 부동산의 과다보유를 방지 또는 억제하고 자금을 생산적인 방향으로 유도하려는 조세정책적 고려에 따른 것이다(헌법재판소 1996. 12. 26. 선고 94헌가10 전원재판부 결정 참조). 위 법률조항에서 간주임대료제도를 두면서 주택을 임대하고 보증금 등을 받는 경우에는 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 등 일정한 요건에 해당하는 경우에만 그 적용하도록 한 것도 위와 같은 입법취지와 주거 생활의 안정 및 전세시장의 공급 유도, 부동산 투기 억제 및 과세대상의 선별 등 여러 조세정책적 고려에 따른 것이지 2주택 소유자에게 별도로 조세혜택을 부여하기 위한 것이 아니다.

2주택 소유자로서 보증금 등만을 수취한 임대사업자에 대하여 임대목적물에 관한 재산세, 종합부동산세 등을 필요경비로 인정하고 그로 인해 발생하게 되는 주택임대결손금을 근로소득금액과 통산해 달라는 것은 과세대상에서 제외되어 담세력이 인정되지 않는 사업에 대하여 필요경비만을 공제하여 다른 소득금액과 통산해 달라는 것으로 관계 법령에서 규정하지 않은 조세혜택을 부여해 달라는 것이므로 받아들이기 어렵다.

4. 결론

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.