조심 2018중0821 (2018.07.04)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가.청구인은 2008.8.4.～2016.7.1. 기간 동안 OOO에서 ‘OOO’라는 상호로 사업자등록상 부동 산 개발업을 영위 하였고(이하 동 사업장을 “OOO”라 한다), 2003.9.4. 취득한 같은 시 OOO대지 3,595㎡(취득일 현재 1,320㎡이었으나 아래 <표1> 기재와 같이 2007.4.10. 합필한 8필지의 면적을 합한 것, 합필된 같은 동OOO 전 123㎡의 취득일은 2003.8.8., 동 토지 지상의 건물 466㎡ 포함, 이하 “쟁점1토지”라 한다) 및 같은 동OOO 전 423㎡(아래 <표1> 기재와 같이 2007.4.9. 및 2007.5.9. 쟁점1토지의 일부를 분필 후 합필한 5필지의 면적을 합한 것, 이하 “쟁점2토지”라 하고, 쟁점1토지 와 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2015.8.18. 양도한 후, 2015.11.2. 쟁점토 지 를 사업용 토지로 보고 매매가액을 OOO만원으 로 하여 부동산매매업자의 토지등매매차익 예정신고를 하였다. 나. 처분청은 2016.4.1. 위 납부할 세액 중 미납부한 세액OOO을 고지하였다가, 2016. 4.28. 쟁점토지 중 2,619㎡가 비사업용 토지에 해당한다는 이유로 예 정 신고한 장기보유특별공제액 중 해당 면 적 상당액을 제외하는 등의 사 후 검증 내용을 반영하여 매매가액을 OOO만원으 로 경정하였다. 다.청구인은 2016.5.31. 처분청에게 OOO의 사업소득 총수입금액 을 OOO만원으로 하여 2015년 귀속 종합 소득세 확정신고 및 2016.11.21. 누락된 배당소득 등의 금융소득을 포 함 하는 것과 더불어 위 사업소득의 필요경비를 OOO만원으로 하 여 그 수정신고를 하였다가, 2017.4.12. 처분청에게「소득세법 시행 규칙 」 제83조의5(이하 “쟁점조문”이라 한다) 제1항 제1호에 따라 쟁 점 토지를 비사업용 토지로 볼 수 없다는 이유로 OOO의 사업 영위에 직접 대응하는 필요경비 OOO만원을 추 가 로 적용하여 산출된 종합소득세OOO원의 환급을 구하는 경 정 청구를 하였으나, 처분청은 2017.6.14. OOO의 업종이 부동산매매 업 이므로 위 조항에 따른 비사업용 토지의 판정특례를 적용할 수 없다 는 이유로 거부하였다. 라. 청구인은 이에 불복하여 2017.8.1. 이의신청을 거쳐 2017.12.6. 심 판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 부동산매매업자가 아니므로 쟁점조문 제1항 제1호 에 따라 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외 하여야 한다. 첫째, 관할 지방자치단체가 쟁점토지와 관련한 주거용 오피스텔 의 건축허가 또는 그 착공을 제한 하였다. 청구인은 쟁점토지에서 집합건물을 건설하기 위하여 2004년 9월 OOO OOO에게 건축허가의 신청을 하였으나, 환경부가 고시한 ‘OOO 수질보전 특별대책지역 지정 및 특별종합대책’에 의하 면 일반건축물 800㎡ 이상의 경우 하수처리용량의 여유가 있을 경우에만 그 입지가 가능하였는바, OOO OOO은 ‘오염총량관리계획’을 수 립 하여 환경부의 승인을 받은 후 건축허가를 받을 사업장에게 ‘오염물 질배출 부하량’을 배부하여야 했으나 그 승인 신청 중이어서 그러지 못한다 는 이유로 2004.9.8. 위 청구인의 건축허가 신청을 반려하였다. 이러한 사실은 2008년 3월 군부대(OOO 제9***부대)가 청구인에 게 쟁점토지가 군사시설(오피스텔) 사업지역에 편입된 사실을 통지하면 서 같은 달 OOO OOO에게 수질오염총량관리계획의 수립시 해당 사업의 수요를 반영하도록 요청하였으나, 같은 달OOO OOO 으로부터 환경부와 개발부하량(오염물질배출부하량과 같은 것으로 보 이는 것)의 추가분 확보를 위한 협의 중이라는 회신을 받고 위 사업 을 철회한 사실로 뒷받침된다. 이후OOO OOO은 2004.7.5. 환경부로부터 오염총량관리계 획을 승인받은 후 의료시설, 근린생활시설 등에 높은 우선순위를 두어 무작위 추첨방식으로 일반건축물의 건설사업자에게 오염물질배출부 하량을 배정하였는데, 주거용 오피스텔을 건축하려는 청구인으로서는 우선순위가 낮아 계속하여 그 배정을 받을 수 없게 되자, 결국 용도 를 ‘의료시설 및 근린생활시설’로 변경하여 2011.3.7. 건축허가를 받았고, 이후 그 용도를 당초 사업목적대로 변경하기 위하여 노력하다가 OOO의 용도변경 제한기간(건축허가 후 3년)과 관련한 조례 규정의 삭제 후인 2013.4.11.에서야 주거용 오피스텔로 용도변경하게 되었다. 요컨대 쟁점토지는 준주거지역이므로 주거용 오피스텔을 건축할 수 있었고 청구인은 쟁점토지에서 해당 건축을 하려고 하였으나 관할 지방자치단체인 OOO시가 하수처리시설을 확보하지 못하여 청구인 등의 건설사업자에게 오염물질배출부하량을 배정하지 못하였 다는 부득이한 사정 이 있었으므로 쟁점토지는 쟁점조문 제1항 제1호 에 따라 2003.9.4.～2013.4.11. 기간 동안 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 보아야 한다. 둘째, 청구인이 영위한 OOO의 업종은 부동산매매업이 아니 다. 청구인이 OOO의 사업자등록을 할 때 부동산매매업을 영위 업종으로 추가하였다고 하더라도 실제로 해당 업종을 영위한 사실이 없는 점, OOO OOO으로부터 오염물질배출부하량의 배정을 받 기 위하여 의료시설 등의 용도로 건축허가를 받았다가 결국 주거용 오피 스텔 등의 용도로 변경한 점 등을 볼 때 OOO의 업종을 ‘비주거 용 건물건설업’(부동산매매업)이 아니라 청구인이 쟁점토지에서 주거용 오피스텔을 건설하려고 하였던 목적에 따라 ‘주거용 건물건설업’으로 보아야 한다. 한편 처분청은 청구인이 그 취득 전에 쟁점토지가 OOO 상수원 수질보전특별지역으로 지정된 사실을 알고 있었고, 오염물질배출부하 량을 받지 못한 것이 건축허가 사항과 무관하며, 2004.9.8. OOO의 쟁점토지에 대한 건축허가 반려 사유에 위 부하량과 무관한 용적률 초과 사실 등이 포함되어 있다는 등의 이유로 쟁점토지에 대 하여 쟁점조문 제1항 제1호를 적용할 수 없다는 의견이나, 쟁점토지 가 상수원 수질보전특별지역으로 지정되었더라도 앞서 살펴본 바와 같이 오염물질배출부하량의 배정을 받으면 일반건축물을 건설할 수 있는 점 ,OOO으로부터 위 부하량 배정을 받은 건설업자에 한하여 건축허가를 받는 점, 위 건축허가 반려와 관련한 공문에 적시된 반려 사유를 그 이후 보완하였으나 위 부하량 배정을 받지 못하여 건축 허가를 받지 못하였던 점 등을 볼 때 처분청의 의견은 사실과 다르다 할 것이다. (2) 최소한 쟁점2토지 는 쟁점조문 제1항 제12호 에 따라 비사업용 토지에서 제외 하여야 한다. 쟁점2토지는OOO이 1988.12.13. 도로예정부지로 지정하였으나 2012.2.23. 그 지정을 해제하였는바, 도로예정부지로 지정할 필요가 없는 토지를 잘못 지정한 것이다. 청구인은 취득 당시 그 지목이 ‘전’ 또는 ‘대’로 구성된 쟁점토지 를 주거용 오피스텔의 건축이 가능한 ‘대’로 변경하도록 <표1> 기재와 같이 분필 및 합필을 하는 등의 노력을 하여 쟁점1토지의 경우 그렇 게 하였으나, 쟁점2토지의 경우 OOO OOO의 도로예정부지 지정으 로 양도일까지 그 지목이 ‘전’으로 유지되는 등 당초 목적대로 사용할 수 없었다. 요컨대 쟁점2토지는 쟁점조문 제1항 제12호에 따라 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 사업에 사용하지 아니한 토지에 해당 하므로 2003.9.4.～2012.2.23. 기간 동안 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 보아야 한다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 부동산매매업자이므로 쟁점조문 제1항 제1호 를 적용할 수는 없다. 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 1과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취 득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것 으 로 보는 것이나 부동산의 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성 과 반복성을 갖고 있다면 위 판매횟수에 미달하는 거래라도 부동산 매매 업 에 해당하고(국세청 심사소득 OOO. 2006.3.8.), 부동산의 양 도 로 인 한 소득이「소득세법」상 사업소득에 속하는지 아니면 양도소득 에 속하는 지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등 을 고려 하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 그 판단을 함에 있어서 는 단 지 해당 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전 반에 걸쳐 해당 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다(국심 2004중2533, 2004.11.30.). 이 건의 경우 청구인이 2008.8.4.부터 쟁점토지에서 ‘OOO’라 는 상호로 부동산 임대 및 부동산 개발 및 공급업으로 사업자등록을 하 였다가 2013.1.18. 주업종을 부동산임대에서 ‘부동산매매업’으로 변경한 점, 「소득세법」제69조 제1항에서 부동산매매업자는 토지 또는 건물 의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 납세지 관할 세무서장에게 토지등 매매차익예정신고를 하여야 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 쟁점토지의 양도 후 해당 신고하였 으므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보기에 충분한 점, 그렇다면 쟁점조문 제1항에 따라 부득이한 사유로 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정함에 있어 부동산 매매업자가 취득한 매매용 부동산에 대해서는 같은 항 제1호의 적용을 제외하고 있는 점 등을 감안할 때 쟁점토지를 비사업용 토지에서 제외되는 부득이한 사유가 있는 토지로 볼 수는 없다 할 것이다. 설사 청구인이 영위한 OOO의 업종이 부동산매매업(비주거용 건물건설업)이 아니라 주거용 건물건설업에 해당한다 하더라도 쟁점 조문 제1항 제1호에서 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관 련한 인가·허가·면허 등을 신청한 자가 「건축법」제18조 및 행 정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지를 비사업용 토지에서 제외하도록 규정하고 있으나, 청구인이 오염물질배출부하량을 배정받지 못한 것은 비사업용 토지에서 제외되는 토지로 규정하는 ‘건축허가 사항’으로 볼 수 없는 점, OOO OOO의 건축허가 반려통지에 의하면 반려사유에 위 부하량의 배정뿐만 아니 라 용적률의 초과, 도로진출입로의 계획 수립 등 7가지이었던 점, 청구인 이 OOO OOO에게 질의하여 받은 회신에 의하면OOO OOO은 환경부가 고시한 ‘OOO 상수원 수질보전특별지역 지정 및 특 별종합대책’에 따라 1990.7.19. 특별대책지역으로 지정한 사실이 확인되므로 청구인이 쟁점토지를 양수할 당시에는 동 토지가 해당 지역에 포함된 사실을 알고 있었을 것으로 보이는 점 등을 감안할 때 쟁점 토지의 보유기간 중 쟁점조문 제1항 제1호에 따라 비사업용 토지에서 제외되는 부득이 한 사유가 있었던 것으로 보기는 어렵다. (2) 쟁점2토지는 「소득세법」제104조의3 제1항 제4호 가목에 따른 토지가 아니므로 비사업용 토지에서 제외되지 아니한다. 위 조항에 의하면「지방세법」에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지에 한하여 비사업용 토지에서 제외할 수 있도록 규정 하 고 있고, 지방자치단체의 조례에 따라 재산세의 50% 상당액이 감면 된 토지는 위 조항이 적용되지 아니하는바(OOO 2007.5.4.) , 쟁점2토지는 재산세의 50% 상당액이 감면된 토지이므로 비사업용 토 지에서 제외할 수 없다 할 것이다. 3. 심리 및 판단 가.쟁점 ① (주위적 청구) 청구인이 쟁점토지에서 영위한 사업과 관련한 건축허가의 제한이 있다고 보아 해당 기간 동안 동 토지를 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 볼지 여부 ②(예비적 청구) 설사 그렇지 않더라도 재산세의 50% 상당액이 감면되고 도로예정부지로 지정된 그 일부 토지를 비사업용 토지에서 제외되는 것으로 볼지 여부 나.관련 법령 등 : <별지> 기재 다.사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 심리자료를 보면 청구인이 2008.8.4.～2016.7.1. 기간 중 사업자등록상 업종이 부동산개발업인 OOO를 영위하였고 , 2003.8.8., 2003.9.4. 취득한 쟁점토지를 2015.8.18. 양도한 후, 2015.11. 2. 동 토지를 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제OOO을 적용하는 등 부동산매매업자의 토지등매매차익 예정신고를 하였으나, 처분청이 2016.4.1. 그 납부할 세액 중 미납부된 것에 대한 고지, 201 6. 4.28. 쟁점토지 중 2,619㎡가 비사업용 토지에 해당한다고 보아 위 장 기보유특별공제 중OOO원으로 감액하는 등의 경정을 하였으며, 청구인이 2016. 5.31. 2015년 귀속 종합소득세 확정신고, 2016.11.21. 그 수정신고를 거쳐, 2017.4.12. 처분청에게 쟁점조문 제1 항 제1호에 따라 쟁점토지의 전부를 비사업용 토지로 볼 수 없다는 이유 로 OOO의 사업과 관련한 필요경비 OOO만원 및 이월결손금 OOO원 을 추가로 적용하여 이 건 경정청구를 하였으나, 처분청 은 2017.6.14. OOO 의 업종이 부동산매매업이므로 위 조항에 따른 비사업용 토지의 판정특례를 적용할 수 없다는 이유로 거부한 것으로 나타난다. (2) 처분청이 확인한 사실관계 등은 아래와 같다. (가) 국세청 전산자료에 의하면 청구인이 2008.8.4. 업종을 부동산임대업으로 하여 OOO의 사업자등록을 하였다가, 2012.3.26. 부업종으로 부동산개발업을 추가하였고, 2013.1.18. 부업종없이 부동산개발업을 주업종으로 변경하였으며, 한국표준산업분류표(10차 개정)에서 부동산개발업을 ‘부동산업(L) → 부동산업(68 ) → 부동산 임대 및 공급 업(681) → 부동산 개발 및 공급업(6812) → 주거 용 건물 개발 및 공급업(68121), 비주거용 건물 개발 및 공급(68122) 등’으로 분류하고 있다. (나) 청구인은 쟁점토지를 양도한 후인 2015.11.2. 부동산매매업자 가 하 는 ‘토지등매매차익 예정신고’를 하였고, 2016.4.28. 처분 청의 신고사후 검증에 따른 경정, 청구인의 2016.5.31. 2015년 귀속 종합소득세 확정신 고 및 2016.11.21. 그 수정신고를 거쳐, 2017.4.12 . 이 건 경정청구를 하였고, 위 수정신고와 경정청구 및 예정신 고와 처분청 경정의 각 내용을 비교하면 아래 <표2>·<표3> 기재와 같다. (다) 처분청의 청구인에 대한 현장조사(2016년 11월) 보고서를 보 면 처분청은 부동산매매업자가 비사업용 토지를 양도하는 경우 부동 산매매업자의 세액계산 특례(비교과세)에 따라 결정하는바, 쟁점토지가 그 지목이 ‘대’, ‘전’ 상태로 양도하였으므로 비사업 용 토지에 해당하여 비교 과세대상이고, 쟁점1토지의 경우 준주거지역으로서 2007년 4월～2012 년 3월 기 간 중 소매점(상업시설, 면적 466㎡)이 존재하였으므로 그 건 물 면적의 3배인 1,400㎡만이 사업용 토지, 나머지 2,195㎡가 비사업 용 토지 에 해당하며, 쟁점2토지의 경우 그 지목은 ‘전’이나 1988.12.13. 도로예정부 지로 지정되었다가 2012.2.23. 해제되었고 종합합산대상토지로서 재 산 세가 부과되었으므로 비사업용 토지에 해당하는 것을 감안할 때, 양 도· 취득비용을 토지가액 및 면적에 따라 안분하고, 필요경비 및 이월결 손금 은 사업(OOO)에 직접 대응되는 경비의 경우 전액 인정하는 등의 경정을 한 것으로 나타난다. (라)이 건 경청청구에 대한 검토결과를 보면 OOO지방국세청장은 청구인이 부동산매매업자에 해당하는 점, 이 건 경정청구시 제출된 OOO OOO의 질의민원 회신문(2015.10.21.)에 의하면 쟁점토지가 이미 1990년부터 상수원 수질보전특별대책지역으로 지정되어 관리되 어 오던 중 청구인이 취득한 점 등을 감안할 때 쟁점토지에 대하여 비사업용 토지로 보지 아니하 는 쟁점조문 제1항 제1호를 적용할 수 없고, 쟁점토지의 매매시점이 2015년이므로 비사업용토지에 해당하는 동 토지에 대하여 「소득세법」제95조 제4항에 따라 장기보유특별공 제도 배제된다고 보았다. (3) 청구인이 이 건 심판청구시 제출한 증빙자료 등은 아래와 같다. (가) 2015.10.21. OOO OOO이 청구인에게 보낸 질의민원 회 신 공문을 보면, 청구인이 OOO OOO에게 2003년 이후 건설사업자 가 OOO에서 공동주택 등 800㎡를 초과하는 일반건축물의 건축 허가를 신청할 경우 그 허가의 가능여부, OOO가 최초로 시 행 한 오염총량제에 따라 연도별로 아파트 및 800㎡ 이상의 일반건축물 의 건설사업자에게 배정한 하수물량(오염물질배출부하량)의 내용 및 방법 , 당초 하수물량을 배정받은 위 일반건축물의 건설사업자가 용도변경을 하지 못하였던 근거 및 그 변경이 가능했던 시기, 군부대가 공문( OOO2008.3.14.)으로 쟁점토지에 군사업무시설을 설 치하기 위하여 OOO OOO에게 관련된 사업을 오염총량관리계획에 반영하여 줄 것을 요청하였는지 여부 및 회신내용을 질의하자, OOO OOO이 청구인에게 쟁점토지가 포함된 지역이 1990. 7.19.「환경정책기본법」에 의하여 환경부 고시인 ‘팔당·대청호 상수 원 수질보전특별대책지역 지정 및 특별종합대책’에 따른 특별대책지역으 로 지정되어 800㎡를 초과하는 일반건축물의 입지가 불가하였고, 예외적 으로 하수처리구역 내의 지역으로서 하수처리용량의 여유가 있을 경 우에만 그 입지가 가능하였으나, OOO OOO이 수립하여 2004.7.5. 환경부로부터 승인받은 2003년～2007년 기간의 ‘1단계 오염총량관리계획’에 따른 하수물량을 할당받는 경우에만 위 일반건축물에 대한 건축허가가 가능하였으며, 위 관리계획에 따른 하수물량의 경우 무작 위추첨, 2008년～2012년 기간의 ‘2단계 오염총량관리계획’에 따른 하수 물량의 경우 일정한 배분기준에 따른 평가를 통하여 배정하였고, 2009. 5.15.자 공고(OOO)에 따라 하수물량을 배정받은 사업자가 건축 물의 사용승인 후 3년까지 용도변경이 불가능하였으나, 2013.2.7.자 공고 (OOO)에 따라 해당 제한을 삭제하였으며, 위 군부대로부터 위 요청 을 받았으나 동 군부대에게 공문(OOO2008.3.21.)으로 ‘2단계 오염총량관리계 획 의 수립을 위하여 환경부와 목표수질에 관한 협의 중에 있으므로 그 승인시기 및 개발부하량의 확보 여부가 불투 명 한 상태’라고 답변하였다고 회신하였다. (나)2004.9.8. OOO OOO이 청구인에게 보낸 건축허가 반려통지 공문을 보면, 청구인이 OOO OOO에게 쟁점토지로 보이는 OOO필지에서 공동주택(126세대) 등을 건축할 수 있도록 허가하여 줄 것을 신청하였으나, OOO OOO은 개발부하량(오염물질배출부하량으로 보이는 것)을 할당할 계획이므로 주거용 건축물의 입지가 불가능한 점, 용적률의 제한(400%)을 초과하여 신청(476%)한 점, 진·출입계획 을 수립하여야 하는 점, 주변도로 확장계획 등을 수립하여야 하는 점, 옥 내 소화전 등의 설계위치가 부적정한 점, 장애인 등을 위한 접근로의 설 치계획 등이 미비한 점, 쟁점토지에 설정된 근저당의 말소 등을 하여야 하는 점 등을 해당 허가 신청을 반려하였다. (다)2011.3.7. OOO OOO이 청구인에게 보낸 건축허가 통지 공문을 보면 OOO OOO이 청구인의 쟁점1토지(준주거지역) 에 대한 건축허가 신청에 대하여 용도를 ‘의료시 설 및 제1·2종 근린생활시설(소매점·일반음식점)’로 하여 그 허가를 한 것으로 나타난다. (라 OOO OOO이 2012.3.14. 청구인에게 보낸 건축물 철거신 고 처리 통지 공문을 보면, 쟁점토지에 건축된 2개동의 건축물(각각 제1 종 근린생활시설인 소매점으로서 면적의 합계가 466㎡인 것) 전체가 철거· 멸실된 것으로 나타난다. (마)2013.4.11. OOO OOO이 청구인에게 보면 건축허가 변경 통지 공문을 보면, 위 2011.3.7.자 건축허가의 대지위치(쟁점1토지 → 쟁점2토지를 포함한 쟁점토지), 용도[의료시설(병원) 및 제1·2종 근린생활시설(소매점·일반음식점) → 업무시설(오피스텔) 및 제1·2 종 근린생활시설(소매점·일반음식점)], 건축면적(1,606㎡ → 2,737㎡) 등이 변경된 것으로 나타나고, 청구인이 위 건축허가 변경 신청시 첨부하였 다는 건축개요 등의 내역을 보면 청구인이 쟁점토지에서 업무시설인 오피스텔(510세대, 5.89평～9.87평)을 건축하려고 한 것으로 나타난다. (바)청구인은 군부대도 쟁점토지에 오피스텔을 건설(또는 건설된 것을 수용)하려고 하였으나 OOOOOO으로부터 오염물질배출부하량을 배정받기 어려워서 해당 계획을 철회하였다고 주장하면서 2007.5.25.～2008.3.31. 기간 동안 5차례에 걸쳐 OOO, OOO OOO 및 OOO이 시행한 공문을 제출하였다. (사) 2015.10.8., 2015.10.14. OOO OOO이 청구인에게 보낸 질 의민원 회신 공문 2부를 보면 OOO의 1988.12.13.자 공고(OOO)에 따라 쟁점2토지가 도시관리계획상의 시설인 OOO’으로 결정되었다가 같은 시의 2012.2.23.자 공고OOO에 따라 해당 시설에서 제외된 것으로 나타난다. (4) 청구인이 우리 원의 요청으로 OOO가 주거용 건물건설업을 영위하였는지 등과 관련하여 제출한 증빙자료 등은 아래와 같다. (가) 청구인은 2010.4.5. 법률 제10237호로「주택법」이 개정될 때 신설된 같은 법 제2조 제1호의2에서 주택 외 의 건축물과 그 부속토지 로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 준주택으로 규정하였고, 법제 처 홈페이지에서 ‘고령화 및 1～2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건 에 대응하여 주택으로 분류되지 아니하면서 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화’하기 위함이 위 규정의 취지로 확인되는 것을 볼 때 준주택에 해당하는 오피스텔이 ‘주거용 건물’에 해당하며, 청구인이 쟁점토지에서 오피스텔의 건축허가를 받았으므로 OOO 의 업종을 ‘주거용 건물건설업’으로 보아야 한다고 주장하였다. (나)청구인은 2004.9.8OOOOOO이 오염물질배출부하량을 배정 받지 못한 등 7가지 사유로 청구인의 쟁점토지와 관련한 공동주 택 건설허가의 신청을 반려한 후 그 반려사유를 보완 하여 2006년 다시 건축허가를 신청하였으나 ‘오염물질배출부하량 미배정’으로 해당 건축 허가도 반려되었고, 쟁점조문 제1항 제1호에서 비사업용 토지로 보지 토지로 ‘토지의 취득 후 건축허가를 신청한 자가 「건축법」제18조 에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 것’을 규정하고 있는바, 이러한 OOO OOO의 수질오염과 관련한 규제가「한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」제8조의3에 따른 것으로 「건축법」제18조 제1항에 따른 건축허가의 제한에 해당된다고 주장하면서 OOO OOO이 2006.1.16. 청구인에게 보낸 공문(제목이 ‘건축허가(사항변경) 신청 불허가 통지’인 것)을 제출하였다. (다)청구인은 쟁점조문 제1항 단서에서 부동산매매업을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 건축허가의 제한 등으로 비사 업용 토지로 보지 아니하는 특례를 적용하지 아니하도록 규정하고 있으므로 비사업용으로 보는 부동산에 해당되기 위해서는 사 업자가 부동산매매업을 영위하면서 부동산을 매매용으로 취득한 것 이어야 하는바, 청구인은 주택인 ‘주상복합건물’을 건설하기 위하여 쟁점토지 를 취득하였으나 부득이하게 관련된 건축허가를 받지 못하였으므로 쟁점 토지를 ‘매매용’이 아니라 ‘사업용’으로 보아야 하고, 그렇다면 동 토지 를 부동산매매업자가 ‘매매용으로 취득한 부동산’이 아닌 것으로 보아 야 하며, 쟁점토지를 사업용으로 보는 이상 동 토지의 양도소득금액의 계 산시 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하였다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 주위적 청구에 대하여 살피건대, 청구인은 당초 OOO 를 통하여 쟁점토지에서 집합건물을 건축하려고 하였으나 2004년 9월 및 2006년 1월 OOO OOO으로부터 수질오염과 관련된 규제 (「한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률」제8조의3 에 따른 것)로 오염물질배출부하량을 배정받지 못하여 그 건축허가를 받지 못하다가 2011년 3월 우선순위가 높은 의료시설의 건축허가를 받은 후 2013.4.11. 목적사업인 ‘주거용’ 오피스텔로 그 용도변경을 하 였는 바, OOO의 업종이 쟁점조문 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 부동산매매업이 아니라 주거용 건물건설업에 해당하고 설사 부동산매 매업에 해당된다 하더라도 쟁점토지를 사업용으로 취득한 이상 동 토지가 위 단서에 따른 부동산매매업자의 ‘매매용’ 부동산에 해당하지 아니하므로 그 취득일인 2003.9.4.부터 위 용도변경일인 2013.4.11.의 기간 동안 쟁점조문 제1항 제1호에 따른 비사업용 토지로 보지 아니하는 것으로 ‘ 「건축법」 제18조 제1항에 의하여 건축허가가 제한됨에 따라 건축 을 할 수 없게 된 토지’로 보아야 한다고 주장하나, 「소득세법」제104조의3 제2항, 같은 법 제168조의14 제1항 및 쟁점조문 제1항 제1호에서 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업 과 관련된 건축허가 등을 신청한 자가 「건축법」제18조 등에 의하여 건 축 허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 되는 등 일정한 경우에 는 해당 토지를 그 건축허가가 제한된 기간 등 일정한 기간 동안 같은 법 제104 조의3 제1항 각 호의 어느 하나(비사업용 토지)에 해당 하지 아니한 것으로 보도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제122조 에서 한국표준산업분류에 따른 ‘비주거용’ 건물 건설업을 부동산매매 업 으로 규정하고 있으며, 한국표준산업분류표에 의하면 주거용 건물 건설업 (분류번호 : 4111)으로 단독주택(41111)·아파트(41112)·기타 공동주 택 (41119) 건설업, 비주거용 건물 건설업(4112)으로 사무·상업용 및 공 공기관용 건물(41121)·제조업 및 유사 산업용 건물(41122)· 기타 비주거용 건물(41129) 건설업을 열거하고 있고,「주택법 시행령 」 제2조의2 제4호에서 오피스텔을 준주택으로 분류하여 주택과는 별도 로 규정하고 있는바, 청구인이 2013.4.11. OOOOOO으로부터 쟁점토지와 관 련하여 건축허가를 받은 대상은 ‘상업용 오피스텔’이고 설사 해당 오피스텔을 ‘주거용’으로 공급한다고 하더라도 오피스텔의 공급 을 주택의 공급에 해당된다고 보기는 어려운 점(조심 2017서991, 2017.1 2.20. 합동회의, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점토지를 매입하여 그 지상에 건물을 건축한 후 해당 토지와 건물을 공급하는 사업을 영위하려고 한 이상 쟁점토지를 ‘매매용’이 아닌 것으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 OOO의 영위로 그 지상에 오피스텔을 건축하기 위하 여 OOO로부터 2013.4.11. 그 건축허가를 받은 대상인 쟁점토지 는 쟁점조문 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 부동산매매업을 영위 하는 자가 취득한 매매용부동산에 해당한다 할 것이므로 같은 항 각 호 외의 부분 본문을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정할 수 는 없다 하겠다. 따라서 처분청에서 쟁점토지가 비사업용 토지에 해당하여 그 양도와 관련한 2015년 귀속 종합소득세 소득금액의 계산시 필요경비 및 이월결손금를 적용할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부 한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (나) 다음으로 예비적 청구에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 전부에 대하여 쟁점조문 제1항 제1호에 따라 사업용 토지로 볼 수 없다 하더라도 그 일부인 쟁점2토지의 경우 1988.12.13.～2012.2.23. 기 간 동안 OOO OOO이 불필 요하게 도로예정부지로 지정하여 당초 사업목적인 공동주택의 건설에 사용할 수 없었으므로 같은 항 제12호에 따라 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 사업에 사용하지 아니한 토지로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점2토지는 청구인이 동 토 지 를 취득하기 전에 이미 도로예정부지로 지정되어 있었던 점, 청구인 이 쟁점2토지를 사업목적인 공동주택 등의 건축에 사용하지 못한 것은 청구인이 동 토지가 포함된 쟁점토지의 전체와 관련한 건축허가를 받 지 못한데 기인하는 것이지 쟁점2토지가 도로예정부지로 지정된 사실에 기인하였다고 볼 수는 없는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점2토지 를 쟁점토지와 분리하여 사업용 토지에 해당하는지를 판단하기는 어려 우므로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법 」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.