조심 2023부9345 (2023.11.17)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.3.8. OOO 전 1,203㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 AAA로부터 취득하고, 2022.2.25. ㈜BBB에게 OOO원에 양도한 것에 대해 2022.4.25. 환산취득가액 OOO원을 적용하여 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고하였다.

나. 처분청은 2022.9.13.~2022.10.12. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점토지에 연접한 OOO 전 1,174㎡(이하 “비교토지”라 한다)가 2004.3.11. 매매(계약일은 2004.2.25.) 된 것을 확인하여 청구인이 당초 신고한 환산취득가액을 부인하고, 비교토지 ㎡당 가액을 쟁점토지 면적으로 환산한 가액인 OOO원(이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 쟁점토지의 취득가액으로 하는 등 하여 2022.12.9. 청구인에게 2022년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2023.2.22. 이의신청을 거쳐 2023.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 2004.3.4. 쟁점토지 취득 당시 근무중인 CCC㈜의 정년퇴사를 앞둔 상황에서 퇴사 후 상가주택을 건축하기 위해 쟁점토지를 취득하였는데, 당시 쟁점토지의 대부분은 콘크리트가 덮혀 있어 주차장으로 이용되고 있었고, 차량진출입도 용이하여 추가적인 토목공사 없이 상가주택을 건축할 수 있는 상태였다.

(2) 처분청은

「소득세법 시행령」 제176조의2

제3항에 따라 매매사례가액을 적용하였는데, 동 규정의 매매사례가액은 “취득일 전후 각 3개월 이내에 해당자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액”을 말하는 것으로, 청구인이 제출한 항공사진상 비교토지는 2004년 당시 “전”으로 이용되고 있었던 반면, 쟁점토지는 실질적으로 주차장으로 이용되어 지목은 “전”이지만 “대지”로 이용되고 있는 것을 알 수 있는바, 쟁점토지와 비교토지는 근본적으로 동일성 또는 유사성이 있는 자산이 아니기 때문에 매매사례가액을 적용한 것은 무리한 처분인 것이다.

(3) 처분청이 매매사례가액 적용 근거로 제시한 2004년 개별공시지가가 OOO원으로 동일하다는 것도 쟁점토지와 비교토지의 개별공시지가를 보면, 2003.6.30. 공시된 가격만 동일할 뿐, 2002년 공시가격은 쟁점토지 OOO원, 비교토지 OOO원으로 상당한 차이가 나고 있음을 알 수 있고, 쟁점토지 매수일인 2004년 3월과 가장 가까운 시기에 공시된 2004.6.30. 개별공시지가는 실질적으로 대지로 이용된 쟁점토지가 OOO원으로 OOO원인 비교토지보다 더 높고, 그 이후에도 쟁점토지의 개별공시지가가 비교토지보다 더 높았다.

(4) 쟁점토지와 비교토지에 대한 근저당설정액을 비교해 보면 두 토지의 가치를 간접적으로 추정해 볼 수 있는데, 취득 당시 쟁점토지에는 OOO원의 근저당이 설정되어 있었고, 비교토지에는 엔화 OOO(한화 OOO원)의 근저당이 설정되어 있었다.

(5) 청구인은 지인들의 권유로 주차장으로 활용되고 있던 쟁점토지를 밭으로 조성하여 OOO의 지원혜택 및 매각시 이익을 얻고자 하였는데, 밭 조성을 위해 2018년 바닥에 깔려있는 콘크리트를 제거하였고, 이에 대해서는 당시 밭 조성 작업을 하였던 공사 관련 사업자 대표의 확인이 가능하다.

(6) 처분청이 제시한 부동산중개사무소의 “인접한 토지의 경우에는 유사한 가격에 거래될 수 있다”는 진술내용도 무리한 의견인바, 청구인은 해당 지역 부동산 중개를 하고 있는 공인중개사의 “토지의 개별성 특징으로 인해 아파트 등과 달리 인접한 토지라도 그 이용현황이 다르면 가격차이가 상당히 발생할 수 있고, 매도자 및 매수자의 개별적 상황이 달라 그 이유로 거리적으로 가깝다고 토지가격이 유사하다고 볼 수는 없다”는 진술내용을 증거로 제출하였다.

나. 처분청 의견

아래와 같은 사유로 환산취득가액을 부인하고, 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 한 이 건 처분은 적법하다.

(1) 쟁점토지와 비교토지는 연접한 토지로서, 쟁점토지의 매매계약일은 2004.3.4., 비교토지의 매매계약일은 2004.2.25.로서 불과 차이가 7일에 불과하고, 2004.3.11. 비교토지를 매도한 DDD과 매수한 EEE 외 1명은 특수관계자에 해당하지 아니하며, 쟁점토지 취득 당시 쟁점토지와 비교토지의 개별공시지가가 OOO원/㎡로 동일하고, 쟁점토지의 면적은 1,203㎡, 비교토지의 면적은 1,215㎡로서 그 차이가 12㎡에 불과하다.

(2) 쟁점토지 및 비교토지의 공부상 지목은 모두 “전”으로 동일하고, 잡초제거 여부만 차이가 날뿐 전체적인 위치 및 높낮이 등에는 차이가 없으며, 아래 ＜표1＞와 같이 OOO구청에서 조사한 토지특성조사표상 결정지가에서도 동일성을 유지하고 있는 것으로 나타난다.

＜표1＞ OOO구청에서 조사한 토지특성조사표 내용

OOO

(3) 쟁점토지는 농지원부 등 공부상 지목이 취득 전부터 현재까지 모두 ‘전’으로서, 청구인은 2004년 쟁점토지를 취득할 당시 그 실질 이용현황이 ‘전’이 아닌 ‘대지’라고 주장하나 증거서류들을 제출하지 못하였고, 휴경농지에 일시적으로 주변 차량이 주차되었다고 하더라도 지목이 변경되지 않는 한 언제든지 ‘전’의 용도로 사용할 수 있다.

(4) 쟁점토지 인근 부동산중개사무소 탐문 결과, “토지의 경우 개별 특성에 따라 거래금액을 달리하는 것이나, 인접한 토지의 경우에는 유사한 가격에 거래될 수 있다”고 조사되었다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 신고한 환산취득가액을 부인하고 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법

제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(괄호 생략). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령

제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

제176조의2(추계결정 및 경정) ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(이하 이 조에서 "감정평가법인등"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사종결보고서상 내용은 아래 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞ 처분청의 조사종결보고서상 내용

OOO

(2) EEE 외 1명은 비교토지를 OOO원에 취득한 것으로 매매계약서상 나타나고 이를 ㎡당 가액으로 환산하면 OOO원인바, 처분청은 동 ㎡당 가액을 쟁점토지의 면적(1,203㎡)으로 환산한 OOO원을 쟁점토지의 쟁점매매사례가액으로 하여 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점토지와 비교토지의 취득 당시 매매계약일은 각각 2004.3.4.과 2004.2.25.이고, 비교토지는 2014.12.4.에도 매매거래가 있었으며, 두 토지 모두 2022.2.25. ㈜BBB에 각각 OOO원 및 OOO원에 양도되었음이 등기부등본상 확인되는바, 이를 도식화한 이의결정서상 내용은 아래 ＜표3＞과 같다.

＜표3＞ 쟁점토지와 비교토지 거래내용을 도식화한 내용

OOO

(4) 쟁점토지와 비교토지의 1999년~2022년 기간 동안 개별공시지가(후술 ＜별지1＞ 참조)는 1999년부터 2020년까지는 2003년을 제외하고는 쟁점토지가 높고, 2021년부터 2022년까지는 같은 것으로 확인된다.

(5) 쟁점토지의 공부상 지목은 취득 당시부터 현재까지 모두 “전”으로 확인되는바, 이의결정서상 확인되는 쟁점토지와 비교토지의 2008년 및 최근 항공사진은 ＜별지2＞와 같다.

(6) 청구인이 쟁점토지의 실제 이용현황이 “대지”라 주장하며 2004.12.7. 및 2008.3.25. 항공사진(＜별지3＞ 참조)을 제출하였는바, 차량이 주차된 것으로 추정된다.

(7) 청구인은 쟁점토지와 비교토지가 높낮이 등에서 차이가 없다는 처분청 의견과 관련하여 쟁점토지가 비교토지 보다 3m 높아 확연히 차이가 난다고 주장하며, ＜별지4＞와 같이 현장사진을 제출하였다.

(8) 쟁점토지는 농지원부상 공부지목 및 실제지목은 “전”으로 나타나는바, 일자별 주재배작물 등의 현황은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞ 쟁점토지의 농지원부상 확인되는 주재배작물 등의 현황

OOO

(9) 쟁점토지와 비교토지의 근저당권 및 지상권 설정내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

＜표5＞ 쟁점토지와 비교토지의 근저당권 및 지상권 설정내역

OOO

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 비교토지는 이용현황 및 개별공시지가, 근저당권 설정 금액 등에 차이가 있어 동일성 또는 유사성이 있다고 보기 어려우므로 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지와 비교토지는 연접한 토지로서, 쟁점토지의 매매계약일은 2004.3.4., 비교토지의 매매계약일은 2004.2.25.로서 차이가 7일에 불과하고, 두 토지 모두 2022.2.25. ㈜BBB에 각각 OOO원 및 OOO원에 양도되었음이 확인되는 점, 쟁점토지 취득 당시 쟁점토지와 비교토지의 개별공시지가가 OOO원/㎡로 동일하고, 쟁점토지의 면적은 1,203㎡, 비교토지의 면적은 1,215㎡로서 그 차이가 12㎡에 불과한 점, 쟁점토지 및 비교토지의 공부상 지목은 모두 “전”으로서, 울산광역시 북구청에서 조사한 토지특성조사표상 결정지가에서도 동일성을 유지하고 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 토지 가격의 개별성이 매우 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있고(국심 2001중1607, 2001.11.13. 같은 뜻임), 거래 당시 토지 이용현황, 인근 토지의 상황, 매수자의 이용목적 및 미래가치 판단 등에 따라 거래가격이 달라질 수 있음을 감안하더라도(조심 2014광417, 2014.12.30. 같은 뜻임), 쟁점토지와 비교토지가 동일 또는 유사한 것으로 보아 처분청이 환산취득가액을 부인하고, 쟁점매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지1＞ 쟁점토지와 비교토지의 공시지가(1999년~2022년)

OOO

＜별지2＞ 쟁점토지와 비교토지의 2008년 및 최근 항공사진

OOO

＜별지3＞ 청구인이 제출한 항공사진

OOO

＜별지4＞ 쟁점토지가 비교토지 보다 높다는 증빙으로 제출된 사진

OOO