조심 2023서7772 (2023.11.01)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.12.31. AAA(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로, 다른 상속인들과 상속재산 협의분할 계약을 체결하면서, OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 단독 상속받았고, 공동상속인인 BBB(청구인의 누나)에게 법정상속 지분 7분의 2를 포기하는 대가로 같은 단지 내 OOO(이하 “신고주택”이라 한다)의 거래가액인 OOO원을 근거로 상속지분(7분의 2)에 해당하는 OOO원을 지급하였다.

나. 이후 청구인은 쟁점주택의 상속재산가액을 OOO원으로 하고 다른 상속재산가액을 합산하여 아래 ＜표1＞ㆍ＜표2＞와 같이 2021.3.15. 처분청에 상속재산가액 OOO원에 대하여 2020.12.31. 상속분 상속세 OOO원을 신고ㆍ납부하였다.

＜표1＞ 상속세 과세가액 내역

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＜표2＞ 상속세 신고내역

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다. 처분청은 청구인이 제출한 상속세 과세표준 신고서 및 과세자료를 검토한 결과, 쟁점주택의 상속 당시 시가 산정 시 신고주택의 경우 평가범위 밖에 있고, 같은 단지 내 OOO(이하 “결정주택”이라 한다)의 거래가액인 OOO원은 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제4항 및 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 시가에 해당하는 것으로 보아 쟁점주택의 상속재산가액을 OOO원으로 보아 아래 ＜표3＞ㆍ＜표4＞와 같이 2023.2.20. 청구인에게 2020.12.31. 상속분 상속세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

＜표3＞ 상속세 과세가액 내역

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＜표4＞ 상속세 결정내역

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라. 청구인은 이에 불복하여 2023.5.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 상속재산 협의분할계약에 의해 쟁점주택을 단독으로 상속 받되 공동상속인인 BBB(청구인의 누나)에게는 법정상속지분인 7분의 2에 해당하는 OOO원을 지급하기로 하였고, 해당 대가(전체 지분 OOO원)를 기준으로 상속 당시 시가를 산정하기로 하였다.

(2) 청구인은 시가 산정을 위해 쟁점주택과 동일한 면적의 거래내역을 아래 ＜표5＞와 같이 확인하였다.

＜표5＞ 2020년 국토교통부 실거래가 조회 결과

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(3) 쟁점주택은 정면에 5층 높이의 상가건물이 위치하여 조망권 및 일조권의 침해를 받고 있고, 피상속인의 취득 시점부터 내부공사를 하지 않은 상태의 건물로,

청구인과 BBB은 위 ＜표5＞의 거래를 참고하여 1층의 거래가액이 다른 층수보다 낮고, 실내 인테리어 공사가 전혀 되지 않은 점을 감안하여 쟁점주택의 매매사례가액으로서 신고주택의 거래가액인 OOO원으로 정하였고, 동 금액을 기준으로 하여 BBB에게 쟁점주택의 지분 포기에 대한 대가로 OOO원을 지급하는 것으로 상속재산 협의분할계약을 체결하였다.

(4) 상속재산의 평가는 매매사례가액을 우선적으로 적용해야 하는 것인바, 청구인이 시가로 본 신고주택의 매매사례가액인 OOO원은 쟁점주택의 위치와 층수 등을 감안한 것이므로 객관적으로 부당하다고 볼 수 없다.

(5) 따라서 청구인이 선택한 신고주택의 매매사례가액을 부인하고 처분청이 쟁점주택과의 면적 및 공시가격의 차이가 5% 이내라는 이유로 결정주택의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 청구인에게 이 건 상속세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 제시한 신고주택의 매매계약일(2020.6.17.)은 상속개시일(2020.12.31.)부터 평가기간(6개월) 밖에 있는 거래인 반면, 결정주택은 매매계약일(2021.1.21.)이 평가기간 내에 있는 것이다.

(2) 2017.3.10. 신설된

상증세법 시행규칙 제15조

제3항의 유사매매사례가액 요건을 충족하는지를 보면, 결정주택은 쟁점주택과 동일한 공동주택 단지 내에 있고, 주거전용면적(쟁점주택 84.349㎡, 결정주택 84.679㎡)의 차이가 100분의 5 이내에 해당하며, 공동주택가격(2020년 쟁점주택 OOO원, 공동주택가격 OOO원) 차이도 100분의 5 이내에 해당하므로 그 요건을 충족한 것으로 보인다.

(3) 청구인은 쟁점주택이 결정주택에 비하여 조망권, 입지조건, 인테리어 상황이 열악하고 1층으로서의 가격 하락 요인이 있으므로 결정주택 매매가액을 유사매매사례가액으로 볼 수 없다고 주장하나,

청구인이 주장하는 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있거나 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 중대한 영향을 미치는 객관적인 요소로 보기 어려우며, 건물 등기부등본 및 건축물대장에서 확인이 가능한 기준시가, 면적, 위치 등이 객관적 판단기준이 될 수 있다(조심 2019중25, 2019.4.16. 참조).

(4) 2017.3.10. 이후 상속ㆍ증여분부터는

상증세법 시행규칙 제15조

제3항의 요건을 모두 충족하게 된다면, 평가대상 주택과 비교주택이 위치, 층수 등이 다소 차이가 있더라도 이미 공동주택가격 등에 반영된 것을 감안하여 유사매매사례가액으로 인정하고 있다.

(5) 따라서 처분청이 쟁점주택의 상속재산가액을 결정주택의 거래가액을 기준으로 산정하여 청구인에게 이 건 상속세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 상속받은 아파트의 상속재산가액을 평가기간 내에 거래된 같은 단지 내 유사 면적 아파트의 거래가액으로 평가하여 상속세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령 등 : ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료의 내용은 아래와 같다.

(가) 청구인은 2020.12.31. 피상속인의 사망으로 상속받은 재산에 대한 상속세를 신고ㆍ납부하였는데, 그 중 쟁점주택의 상속재산가액은 매매사례가액으로서 신고주택의 거래가액인 OOO원을 적용하였다.

(나) 처분청은 청구인의 상속세 신고서류와 과세자료를 검토한 결과, 쟁점주택의 상속재산가액을 유사매매사례가액으로서 결정주택의 거래가액(OOO원)으로 보아 이 건 상속세를 과세하였다.

(다) 청구인은 쟁점주택의 상속 당시 시가를 신고주택의 거래가액인 OOO원으로 보아야 한다고 주장하며, 다음과 같은 자료를 제출하였다.

1) 아래 상속재산 협의분할계약서를 보면, 청구인은 쟁점부동산을 단독 소유로 하고, 누나인 BBB이 쟁점주택의 법정상속지분 7분의 2에 대하여 등기이전을 받지 않는 대신 시가의 7분의 2에 해당하는 금원을 지급받는다는 내용이 있다.

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2) 청구인은 인테리어 견적서 총 4매를 제출하였고, 동 서류에 의하면, 견적일자는 2021.2.2.이고, 목공사 등 견적금액 합계 OOO원이 기재되어 있다.

위 견적서에 대하여 청구인은 피상속인이 쟁점주택을 임대할 당시 내부공사가 되어 있지 않은 상태였고, 상속개시일 이후 실내공사한 것을 감안하면 동일단지 내 다른 주택에 비해 낮은 금액으로 거래될 수밖에 없었다고 주장한다.

3) 청구인은 쟁점주택 위치현황에 대한 항공사진(출처 : OOO) 및 거리뷰를 제출하였고, 쟁점주택은 도로를 사이에 두고 5층 높이 상가건물이 있는 것으로 확인된다.

(라) 처분청은 결정주택의 거래가액인 OOO원이 시가에 해당한다는 의견과 관련하여 다음과 같은 자료를 제출하였다.

1) 처분청은 신고주택과 결정주택의 매매사례가액을 다음과 같이 비교하여 결정주택을 유사매매사례가액으로 선택하였다.

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2) 국세청 전산망에서 확인되는 부동산실거래가 신고자료 조회에 의하면, 쟁점주택과 같은 단지 내 아파트의 거래가액은 아래 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 부동산 실거래가 신고자료(매매계약일 : 2020.6.1.~2021.6.30.)

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3) 처분청은 위의 거래 중

상증세법 시행규칙 제15조

제3항을 충족하는 유사 매매사례가액이 결정주택 1건만 존재하는 것으로 보아 이를 상속재산가액으로 보았다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 본다.

(가) 청구인은 신고주택이 결정주택보다 쟁점주택과 더 유사하여 신고주택의 가격이 쟁점주택의 시가에 해당한다고 주장한다.

(나) 상증세법상의 시가의 범위에 관하여

상증세법 제60조

제2항에서 위임한 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 “법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다”라고, 제2항에서 제1항을 적용할 때 매매사례의 경우 매매계약일을 기준으로 평가기간 내에 있는지를 판단한다라고, 제4항에서 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다”라고, 각각 규정하고 있다.

따라서 원칙적으로 평가대상과 유사한 재산이 매매계약일을 기준으로 평가기간 이내에 거래된 사례가 있다면 그 가액이 상증세법상의 시가에 해당한다 할 것이다.

(다) 살피건대, 청구인이 제시한 신고주택의 거래가격은 그 매매계약일(2020.6.17.)이 평가기준일(상속개시일 2020.12.31.)을 기준으로 평가기간인 6개월을 벗어나 있어, 그 가격을 상증세법상의 시가로 인정하기 어렵다 할 것이다.

반면, 처분청이 제시한 결정주택은 그 매매계약일이 2021.1.12.로, 쟁점주택의 평가기준일인 상속개시일(2020.12.31.)을 기준으로 평가기간(6개월) 내에 있고, 결정주택의 특성이 매매사례가액으로 인정할 수 있는

상증세법 시행규칙 제15조

제3항 제1호 각 목의 요건(같은 단지, 공동주택가격 및 주거전용면적의 차이가 5% 이내)을 충족한다 할 것이므로, 그 거래가액(OOO원)을 유사매매사례가액으로 적용하여 청구인에게 상속세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2020.12.22. 법률 제17654호로 일부 개정되기 전의 것)

제3조(상속세 과세대상) 상속개시일 현재 다음 각 호의 구분에 따른 상속재산에 대하여 이 법에 따라 상속세를 부과한다.

1. 피상속인이 거주자인 경우 : 모든 상속재산

제3조의2(상속세 납부의무) ① 상속인(특별연고자 중 영리법인은 제외한다) 또는 수유자(영리법인은 제외한다)는 상속재산(제13조에 따라 상속재산에 가산하는 증여재산 중 상속인이나 수유자가 받은 증여재산을 포함한다) 중 각자가 받았거나 받을 재산을 기준으로 대통령령으로 정하는 비율에 따라 계산한 금액을 상속세로 납부할 의무가 있다.

② 특별연고자 또는 수유자가 영리법인인 경우로서 그 영리법인의 주주 또는 출자자(이하 "주주등"이라 한다) 중 상속인과 그 직계비속이 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 지분상당액을 그 상속인 및 직계비속이 납부할 의무가 있다.

③ 제1항에 따른 상속세는 상속인 또는 수유자 각자가 받았거나 받을 재산을 한도로 연대하여 납부할 의무를 진다.

제13조(상속세 과세가액) ① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다.

1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부 개정되기 전의 것)

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부 개정되기 전의 것)

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산