조심 2019서2879 (2019.12.19)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 피상속인 OOO(1942년생으로 2017.4.4. 사망하였고, 이하 “피상속인”이라 한다)의 상속인인 청구인(1974년생으로 피상속인의 자녀이다) 등은 2017.10.31. OOO(전용면적 133.45㎡로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 포함하여 상속재산가액 OOO상속세 OOO으로 피상속인의 상속세를 신고.납부하였다.

나. 처분청은 2018.4.24.부터 2018.8.1.까지 피상속인의 상속세에 대한 조사를 실시하여 쟁점아파트의 가액을

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제4항에 따라 OOO백만원으로 평가하여 2018.11.7. 청구인에게 2017.4.4. 상속분 상속세 OOO을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.28. 이의신청을 거쳐, 2019.7.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청이 산정한 쟁점아파트의 가액은 2017.7.7. 거래분으로 아파트가격이 폭등하던 시점의 가액으로 상속개시일 현재 쟁점아파트의 적정한 교환가치로 볼 수 없고 위치(층) 선호도도 달라 경제적 실질가치와도 상이하므로

「상속세 및 증여세법」제61조

제1항 제4호에 따른 공동주택가격으로 평가함이 타당하다.

(1)

「상속세 및 증여세법」제60조

에서 ‘시가’라 함은 불특정 다수인 간에 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말한다 할 것인바, 쟁점아파트의 시가가 존재하지 않아 유사매매사례가액을 상속개시일 당시의 ‘시가’로 적용하려면 객관적으로 그 매매가액이 정상적이고 일박적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 볼 만한 사정이 있어야 하고, 상속개시일 당시와 그 유사매매사례가액 사이에 현저한 가격변동 등의 요인이 없음을 전제로 한다.

따라서 쟁점아파트의 매매 등 시가가 존재하지 않아 유사매매사례가액을 적용할 때에는 면적.위치.용도 등 대상 자산과 유사성도 있어야 하지만

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항에서 규정하는 ‘시가’의 의미와 범위에 부합되어야 하고, 납세자의 유.불리를 떠나 유사매매사례가액이 상속개시일에 통상적으로 성립될 수 있는 가격인지 등 결정가액이 상속개시일 현재의 시가에 최대한 근접할 수 있도록 보다 엄격하게 세법을 적용하여야 한다.

(2) 2016년 초부터 그동안 얼어붙었던 주택시장이 서서히 가격상승 조짐이 있다가 2017년 3월부터 주택가격의 상승폭이 크게 확대되면서 서울, 부산 등을 중심으로 국지적 과열현상이 재현됨에 따라 정부는 2017.6.19. 조정대상지역 확대 등 관계부처 합동으로 “주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안”을 발표한바 있다.

정부는 위의 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤대응에도 불구하고 단기 투기수요의 유입에 따른 광풍이 몰아치는 수준의 폭발적인 주택가격 급등사태가 발생함에 따라 급기야는 2017.8.2. “실수요자 보호와 단기투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안”을 발표했고, 이때 서초구를 포함한 서울시내 11개 구를 주택투기지정지역(기획재정부 공고 제2017-114호)으로 공고하였으며 2017.8.3. 시행에 들어갔다.

(3) 2017년 쟁점아파트 단지의 매매실거래가액을 살펴보더라도 2017.4.27. 첫 거래(상속개시일 이전 6개월은 거래사실 없음)는 쟁점아파트의 공동주택가격 OOO백만원보다 높은 OOO백만원으로 공시된 105동 1302호가 OOO백만원에 이루어진 사실이 있고, 이를 공시된 공동주택가격으로 환산하면 쟁점아파트의 추정시가는 약 OOO백만원 정도인바, 이후 지속적으로 상승하여 2017년 8월에는 쟁점아파트와 공동주택가격이 같은 109동 601호가 무려 OOO천만원이 급등한 OOO백만원에 거래된 사실을 알 수 있다.

(4) 국토교통부도 2017년 중 아파트 매매가격의 폭등사실을 반영하여 2018.1.1. 기준 OOO단지 내 쟁점아파트 및 이와 유사한 아파트의 공동주택가격을 2017.1.1. 기준가격 대비 OOO백만원이나 상승한 OOO백만원으로 2018.4.30. 공시한 사실이 있는바, 이는 11.7% 상승한 공동주택가격으로서 2016년에서 2017년 상승비율(5.3%) 대비 220.7%나 상승한 급등지역 내 아파트임을 알 수 있다.

(5) 2017년 6월에는 주택가격폭등 사유로 주택시장 안정화대책이 시행되는 등 특수요인이 발생된 이후에 계약된 가격인 유사매매사례가액은 2017.4.4. 현재 쟁점아파트에 적용할

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항의 통상적으로 성립된다고 인정되는 시가가 아니므로 처분청이 적용한 유사매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 결정하는 것은 부당하다.

(가) 쟁점아파트와 처분청이 유사매매사례가액으로 적용한 쟁점아파트 단지의 107동 802호(이하 “비교대상 아파트”라 한다)는 상속개시일 이후 부동산가격의 급등현상이 발생하고 그 상승이 지속될 가능성이 있다고 판단되어 2017년 7월까지의 주택시장동향을 반영하여 2017.8.2. 투기지역으로 지정한 사실이 있는 가격급등지역 내에 소재하는 공동주택임을 알 수 있다.

(나) 비교대상 아파트의 매매계약일(2017.7.7.)과 상속개시일(2017.4.4.)간 3개월여 사이에는 처분청의 사전열람 심리자료에도 인정했듯이 주택거래시장의 환경변화로 가파른 가격상승 등 특별한 사정이 있어 상속개시일 현재 쟁점아파트의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있을 뿐만 아니라 처분청이 제시한 OOO과거시세 조회표“를 보더라도 상속개시일부터 비교대상 아파트의 매매계약일까지의 쟁점아파트 단지 내 같은 면적의 하위그룹 시세는 OOO백만원에서 OOO백만원으로서 중위그룹인 유사매매사례가액 OOO백만원은 쟁점아파트 그룹에 형성된 가격범위를 벗어나 그 교환가치를 상실한 매매가액이므로

「상속세 및 증여세법」제60조

의 상속개시일 현재 ‘시가’요건에 부합되지 않는다.

(다) 쟁점아파트와 비교대상 아파트는 비록 외형과「상속세 및 증여세법 시행령」규정으로는 유사성이 있다 할지라도 3개월이 넘는 거래시점 사이에 객관적인 가격급등 요인이 있었고 월별 평균거래가 현황만 보더라도 소비자물가상승율은 1.9%인데 반해 11.5%의 실제 가격상승이 있어 상속개시일 현재의 쟁점아파트와는 적정한 교환가치가 성립될 수 없다.

(6) 조세심판원 결정례(조심 2007서645, 2007.5.23. 참조)에서도 증여세 과세대상 아파트(3동 601호로 증여일은 3.29.임)의 유사매매사례로 기준시가가 같은 다른 아파트(3동 307호)가 5.19. OOO백만원에 계약된 점에 비추어 증여일(3.29.)에 가장 가까운 날인 3.15.에 계약된 또 다른 아파트(6동 902호)의 매매가액 OOO백만원을 증여세 과세대상 아파트의 시가로 보아 과세하고 3동 307호도 평가기간 내의 사례가액이므로 시가의 범위에 포함된다는 과세관청의 의견제시가 있었으나, 조세심판원은 국세청 통합전산망자료에 의한 실제거래가액 추이를 보면 거래시세가 전반적으로 상승추세에 있고, 증여이후 단지 내 같은 평형의 아파트 가격이 가파르게 상승한 것으로 나타나므로 증여일로부터 50일이 경과되어 거래된 3동 307호의 매매사례가액을 증여세 과세대상 아파트의 시가로 보기에는 적정하지 않은 것으로 판단하였다.

이는 처분청이 적용한 유사매매사례가액(6동 902호)은 유사성이 없어 시가적용이 배제되었고 같은 기간 동안 3동 307호의 매매가액은 증여세 과세대상 아파트와 완벽한 유사성이 있지만 증여일 이후 가파른 가격상승 시기에 거래된 매매가액이므로 시가로 볼 수 없어 결과적으로 적정한 시가가 없는 경우에 해당되어 기준시가로 결정한 사례임을 알 수 있다.

(7) 본 건과 같은 유사매매사례가액을 적용한 예규.판례의 내용을 보면 첫째 유사매매사례가액 적용 대상 아파트와 평가대상 아파트는 세법에서 정하는 유사성이 있고, 둘째 유사매매사례가액 적용 대상 아파트의 거래가액이 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 평가기간 내의 가액이며, 셋째 상속개시일과 유사매매사례가액 적용 대상 아파트의 매매계약일 사이에 가격상승 등 특별한 사정이 없어 그 거래가액이 평가대상 아파트의 상속개시일 현재 객관적 교환가치를 반영할 수 있는 가격이어야 한다.

유사매매사례가액 적용 아파트는 결과적으로 평가대상 아파트와 외형상으로는 유사성이 있더라도 상속개시일 현재 같은 단지 내 형성되어 있는 거래가격의 범위를 벗어나지 않는 정도의 사례가액이어야만 객관적 교환가치를 반영한 정상적인 거래가액이라 할 수 있다

따라서 이 건 쟁점아파트의 2017년 4월부터 7월까지의 가격대는 위에서 언급하였듯이 OOO백만원으로 처분청이 적용한 비교대상 아파트는 OOO백만원에 달해 통상의 가격형성범위 및 객관적 교환가치를 벗어나 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이 아니므로

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항의 시가로 볼 수 없다.

나. 처분청 의견

쟁점아파트에 대하여 유사매매사례가액을 적용.평가하여 과세한 처분은

「상속세 및 증여세법」제60조

및 같은 법 시행령 제49조에 따라 적법하게 이루어졌다.

(1) 청구인은 유사매매사례가액인 107동 802호의 매매가액 OOO백만원이 가격이 폭등하던 시점의 거래가액으로 시가로 결정하는 것이 위법.부당하고 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항의 규정에 의하여 평가기준일 전후 6개월 이내의 매매사례가액이 있는 경우에는 시가로 인정하도록 규정하고 있고,

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제2항과 제4항의 규정에 적합하므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인의 심판청구 취지로 판단하면 가격급등기에 매매사례가액으로 부동산을 평가하여 신고한 모든 납세자에 대하여 기준시가로 평가하여 재결정해야한다는 논리로 다수의 납세자가 공동주택에 대한 재산평가시

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항, 제2항, 제4항,

「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조

제3항의 규정에 의하여 매매사례가액의 존재여부를 확인하여 성실하게 신고하고 있으나, 청구인의 경우 가격이 급등한다는 이유로 법 규정에 맞지 않는 매매사례가액으로 재산가액을 신고하였고, 처분청의 과세전적부심사에서 채택한 매매사례가액에 대하여도 시가로 볼 수 없으므로 보충적 평가방법인

「상속세 및 증여세법」제61조

제1항 제4호의「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(기준시가)으로 결정해 주도록 관련 법규정에 위배되는 주장을 하고 있다.

(3) 2017.3.10. 개정된

「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조

제3항에서 규정하는 동일하거나 유사한 다른 재산의 범위에 의하면「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 다음 각목의 요건을 모두 충족하는 주택으로 ① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용 면적의 100분의 5이내일 것, ③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것으로 규정하고 있고 처분청이 과세전적부심사에서 채택한 OOO107동 802호 거래가액 OOO백만원은

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항,

「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조

제3항의 규정을 충족하므로 매매사례가액으로 적정하다.

(4) 청구인은 매매사례가액이 상속개시일 이후 쟁점아파트의 가격이 급등하던 시기의 가액으로 시가로 인정할 수 없다고 주장하나, 아파트가격 상승이 쟁점아파트에 한정하여 급등한 것은 아니고 청구인의 상속세 신고기한은 상속개시일인 2017.4.4.로부터 6개월이 경과한 2017.10.31.로 상속세 신고 당시 쟁점아파트의 가격변동이 있으므로 국토교통부의 실거래가 공개시스템이나 국세청에서 제공하는 유사매매사례가액 조회를 이용하거나 감정평가법인의 감정평가를 통하여 적정한 가액을 평가하여 신고해야 함에도 이에 대한 검토를 소홀히 하고「상속세 및 증여세법」의 평가규정을 벗어난 매매사례가액으로 상속재산가액을 평가하여 상속세를 신고함으로서 결과적으로 상속세를 과소신고.납부하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

처분청의 쟁점아파트 유사매매사례가액 적용이 부당하다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(2) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조ㆍ제62조ㆍ제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액

나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 해당 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

나. 경매 또는 공매로 취득한 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우

(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

(2) 3억원

다. 경매 또는 공매절차의 개시 후 관련 법령이 정한 바에 따라 수의계약에 의하여 취득하는 경우

②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는

「부가가치세법 시행령」 제64조

에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

⑤ 제1항을 적용할 때 제2항 각 호에 따른 날이 평가기준일 전에 해당하는 경우로서 그 날부터 평가기준일까지 해당 재산에 대한 자본적지출액이 확인되는 경우에는 그 자본적지출액을 제1항에 따른 가액에 더할 수 있다.

⑪ 기획재정부장관은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2018.8.6. 쟁점아파트의 가액을 당초 청구인이 신고한 OOO백만원을 부인하고 쟁점아파트와 같은 동인 109동 601호의 매매사례가액인 OOO백만원을 유사매매사례가액으로 적용하여 피상속인의 상속세 OOO을 과세하겠다는 세무조사결과를 통지하였다.

(2) 청구인은 2018.9.3. 피상속인 상속세 과세에 대한 과세전적부심사를 청구하였고, 처분청은 2018.10.18. 쟁점아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트 단지내 107동 802호의 매매사례가액인 OOO백만원을 적용할 것을 결정하였으며, 처분청은 이에 따라 2018.11.7. 피상속인의 상속세 OOO(당초 세무조사결과 통지액 대비 OOO)을 결정.고지한 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 청구주장의 근거로 다음의 자료를 제시하고 있다.

(가) 쟁점아파트 단지 내 실제매매가액 현황으로 다음 ＜표1＞을 제시하고 있다.

＜표1＞ 쟁점아파트 단지 내 실제매매가액 현황표

(단위 : ㎡, 백만원, %)

(나) 쟁점아파트의 공동주택공시가격 현황으로 다음 ＜표2＞를 제시하고 있다.

＜표2＞ 쟁점아파트 공동주택공시가격 현황

(단위 : 원)

(다) 쟁점아파트와 전용면적(133.45㎡)이 동일한 쟁점아파트 단지의 2017년 월별 평균 거래가액을 다음 ＜표3＞과 같이 제시하고 있다.

＜표3＞ 2017년 쟁점아파트 단지 133.45㎡의 월별 평균 거래가액

(4) 처분청은 유사매매사례가액을 적용한 과세처분이 정당하다는 근거로 다음의 자료를 제시하고 있다.

(가) 쟁점아파트와 동일면적 매매사례가액 비교내역으로 다음 ＜표4＞와 ＜표5＞를 제시하고 있다.

＜표4＞ 쟁점아파트 동일면적(133.45㎡) 매매사례가액 비교내역

(단위 : ㎡, 백만원)

＜표5＞ 쟁점아파트 동일면적(133.45㎡) 매매사례가액 비교내역2

(단위 : 백만원)

(나) 상속개시일로부터 6개월 이내인 2017년 9월까지의 쟁점아파트와 동일한 면적(133.45㎡)의 거래내역은 다음 ＜표6＞과 같다.

＜표6＞ 쟁점아파트와 동일한 면적의 거래내역

(단위 : 백만원)

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

청구인은 처분청이 산정한 쟁점아파트가액은 아파트가격이 폭등하던 시점의 가액으로 상속개시일 현재 쟁점아파트의 적정한 교환가치로 볼 수 없고, 위치(층) 선호도도 달라 경제적 실질도 상이하다고 주장하나,

처분청은

「상속세 및 증여세법」제60조

, 같은 법 시행령 제49조 및 같은 법 시행규칙 제15조에 따라 적법한 유사매매사례가액으로서 쟁점아파트와 ① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 5% 이내일 것, ③ 고시된 공동주택가격의 차이가 5% 이내의 유사매매사례가액 중 가장 낮은 가액을 적용한 것으로 청구주장과 같이 서울 아파트 가격이 폭등하는 시점을 감안하더라도 처분청에서 지나치게 높은 유사매매사례가액을 적용하였다고 하기는 어려워 보이는 점, 청구주장과 같은 논리를 적용할 경우 청구인이 주장하는

「상속세 및 증여세법」제61조

제1항 제4호에 따른 공동주택가격 또한 시가의 정의인 ‘특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’에 부합하지는 않는 점,

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항에서 수용가격.공매가격.감정가액 등을 시가로 인정하여 포함되도록 하였고 「상속세 및 증여세법 시행령」제49에서는 수용가격.공매가격.감정가액외에 유사매매사례가액도 시가로 인정하도록 규정하고 있는바 청구주장인 공동주택가격 적용은 「상속세 및 증여세법 」제60조 제3항에 따른 것으로 이는

「상속세 및 증여세법」제60조

제1항과 제2항을 적용하기 어려운 경우에 적용하는 ‘보충적 평가방법’인바 ‘보충적 평가방법’인 제3항이 제2항에 우선하여 적용되어야 한다고 볼 수는 없는 점, 청구인이 제시하는 쟁점아파트 공동주택공시가격 현황을 보면 2010년～2012년도의 공시가격은 청구인이 주장하는 가격폭등에 따른 2018년 기준 공시가격보다 더 높은 점을 감안할 때 2017년도에 쟁점아파트 가격상승이 있었다 하여도 이를 전례가 없는 가액으로 급격하게 상승하였다고 하기는 어려운 만큼 처분청에서 적용한 매매사례가액이 쟁점아파트의 내재가치 및 교환가치를 벗어난 비정상적인 시기의 특이한 가액이라고 하기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 처분청에서 비교대상 아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 인정되는 유사매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.