조심 2022인2257 (2022.08.02)

OOO서장이 2021.11.23. 청구법인에게 한 2018사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 OOO원(저가양도금액)을 익금산입대상에서 제외하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 2021.11.30. OOO원의 상여처분에 따른 소득금액변동통지처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구법인은 2006.11.14. 설립되어 OOO에서 유통업(생닭)을 영위하는 법인으로서 2014.10.31. 경기도 OOO(OOO㎡, 이하 “쟁점①토지”라 한다) 및 OOO(면적 OOO㎡, 이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지와 함께 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득하여 2018.4.30. 청구법인의 대표이사 aaa 및 주주인 bbb(대표자의 형)에게 OOO원에 양도하였다.

나. OOO청장(이하 “조사청”이라 한다)이 청구법인에 대한 법인통합조사를 실시한 결과

「법인세법」 제52조

에 따라 쟁점토지와 유사한 OOO(OOO㎡, 이하 “비교대상토지”라 한다)의 매매사례가액(㎡당 OOO원)을 쟁점토지의 시가로 하여 쟁점토지의 양도가

「법인세법」 제52조

제1항에 따른 저가양도에 해당하는 것으로 보아 해당 과세자료를 통보하자, 처분청은 청구법인에게 2021.11.23. 저가양도금액 OOO원을 익금산입하여 2018사업연도 법인세 OOO원을 경정·고지하고, 2021.11.30. OOO원(매출누락 OOO원 포함)을 상여로 소득금액변동통지를 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2021.12.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점②토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 지역 및 지구 등에서 자연녹지지역(OOO), 완충녹지(저촉) OOO로 합한 면적(OOO)이 전체 토지 중 62%로 자연녹지 및 완충녹지로 지정되어 있고, 쟁점①토지는 전체 토지 면적 OOO㎡ 가운데 OOO㎡가 도로로서 약 16%가 지정되어 있지만, 비교대상토지는 자연녹지 및 완충녹지로 지정되어 있지 않으며, 도로로 지정되어 있는 부분도 쟁점①토지와 많은 차이가 있다.

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조 및 제85조에 의하면 비교대상토지의 1종 일반주거지역인 경우 건폐율이 60%이하, 용적율 100%이상 200퍼센트 이하이나, 쟁점②토지는 자연녹지지역인 경우로서 건폐율이 20%이하, 용적율 50%이상 100퍼센트 이하로 규정되어 있으며, 용적율 및 건폐율이 차이가 나는 토지를 같은 기준으로 보아 비교대상토지의 시가를 적용한다는 것은 적합하지 않다.

＜표1＞ OOO 자연녹지지역 2018년 토지거래내역

○○○

또한, 위의 ＜표1＞ OOO 자연녹지지역의 2018년 토지거래내역을 살펴보면, ㎡당 거래금액이 최저 OOO원에서 최대 OOO원에 거래가 됨을 알 수 있다. 이를 보더라도 자연녹지지역이 62%인 쟁점②토지가 포함된 쟁점토지를 자연녹지지역 및 완충녹지로 지정되어 있지 않은 비교대상토지의 ㎡당 양도금액 OOO원을 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 전체에 대하여 일률적으로 부당행위계산 부인을 적용한다는 것은 타당하지 않다.

「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조

제3항 제2호에서 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산을 시가로 보도록 규정하고 있다.

쟁점토지의 면적은 OOO㎡이지만, 비교대상토지의 면적은 OOO㎡로 면적의 크기가 7.9배로 큰 차이가 있고, 용도지역 및 기준시가도 차이가 있으므로 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보는 것은 부당하다.

또한, 유권해석 및 판례에서도 토지의 가격은 개별성이 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라 가격이 다를 수 있는 것이고, 당초 같은 모 지번에서 분할된 다른 토지의 매매실례가액이 있다 할지라도 이를 기준으로 상속재산의 시가를 평가할 수 없다고 결정한 바 있다(국심 2001중1607, 2001.11.13. 등 다수)

쟁점토지가 비교대상토지와 동일한 지목이고, 거리가 가깝다는 이유만으로 면적이 7.9배로 큰 차이가 나며 법률에 의한 제한사항도 다른 토지를 쟁점토지의 시가로 보아 부당행위계산 부인을 적용한다는 것은 납득하기 어렵다.

＜표2＞ 비교대상토지 관련 내역

○○○

비교대상토지와 기타토지는 동일한 일자에 동일한 매수인에게 토지 양도거래가 이루어졌고, 비교대상토지의 지목은 “전” 2018년 기준시가는 OOO원이며, 기타토지는 지목은 “대”, 2018년 기준시가는 OOO원이다.

그러나, 면적 ㎡당 매매가액은 비교대상토지가 OOO원이며, 비교대상토지와 더 가까운 곳에 위치해 있는 기타토지는 OOO원으로 비교대상토지의 지목이 “전”이 기타토지의 “대”보다 더 높은 가격에 매매가 이루어졌다.

지목이 “대”인 경우가 “전”보다 더 높은 가격에 거래가 이루어지는 게 일반적인 형태의 토지거래인데 반해 비교대상토지는 이와는 반대의 사례에 해당한다.

시가란 일반적이고 통상적인 정상적인 거래에 의해 형성된 것으로 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것이어야 함을 전제로 하고 있으나 비교대상토지와 기타토지의 거래내역을 보면 일반적이고 통상적으로 성립된다고 볼 수 있는 정상적인 거래라고는 볼 수 없다.

＜표3＞ OOO 제1종일반주거지역 지목 전 2018년 토지거래내역

○○○

또한, 2018년 OOO 제1종 일반주거지역으로 지목이 전인 토지들의 거래내역을 보면 ㎡당 거래금액은 최소 OOO원에서 최대 OOO원으로 비교대상토지의 ㎡당 거래금액 OOO원과 차이가 많이 있음을 알 수 있다.

기타토지는 비교대상토지에서 쟁점토지보다 위치도 가깝고 지목도 “대”이며, 기준시가도 비교대상토지보다 높으며, 동일인이 동일한 일자에 매수한 기타토지가 비교대상토지보다 더 낮은 가액으로 거래되었으며, ＜표2＞에서 동일한 용도구역의 다른 토지의 매매가액(최소 OOO원에서 최대 OOO원)과 비교하더라도 비교대상토지가 확연히 높다는 것을 알 수 있다.

＜그림1＞ OOO 2018년 감정평가 내역(감정평가법인 제공)

○○○

＜표4＞ OOO 2018년 감정평가내역

○○○

비교대상토지에 대한 감정평가내역을 보면 감정평가법인은 2018.8.10. 비교대상토지를 ㎡당 OOO원으로 평가하였다. 대출을 실행하기 위해 감정평가법인에 평가를 의뢰하는 경우 비교대상토지의 계약서를 제출한 상태에서 최대한 높게 평가를 요청하는 경우가 일반적인 경우에서도 감정평가법인의 평가금액(㎡당 OOO원)이 매매금액보다 1㎡당 OOO원이 낮게 평가되었음을 확인할 수 있다.

또한, OOO 토지에 대한 감정평가내역을 살펴보면 4개법인에서 ㎡당 평가금액을 OOO원에서 최대 OOO원으로 평가하였다. 위 토지는 비교대상토지보다 기준시가도 높고 지목도 “대”인 토지이며, 쟁점토지의 계약일 2018.4.26.일보다 이전에 평가된 금액으로서 청구법인이 쟁점토지의 감정평가를 받았다면 위 토지의 감정평가금액을 반영하여 평가하였을 것이다.

「상속세 및 증여세법」 제60조

제2항에서 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액이라고 하고 있으므로 비교대상토지와 기타토지의 거래내역 및 OOO 다른 토지들의 거래내역 및 감정평가내역을 보더라도 비교대상토지가 비정상적으로 높게 거래가 되었는바, 이는 OOO 정보를 미리 알고 투기거래를 한 것으로 보이는 토지를 쟁점토지의 시가로 보기는 어렵다 할 것이다.

＜표5＞ 기타토지 및 OOO 토지 비교

○○○

쟁점토지의 시가 평가기간 내 이루어진 인접한 토지의 거래내역으로서 OOO 토지 및 OOO 토지가액이 존재하는데, 이러한 두 토지는 소로길을 건너편으로 연접한 토지이다.

이 두 토지는 동일한 지목 “대”이며, 2018년 기준시가가 OOO원으로 동일하고, 두 토지의 차이로는 면적의 차이 정도만 있지만, 면적 ㎡당 양도가액은 OOO 토지는 OOO원, OOO 토지는 OOO원으로 차이가 크다.

위 기타토지의 거래내역을 보더라도 지목과 기준시가가 동일하고, 거래시기, 동일한 제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역이 동일하더라도 양도가액의 차이가 발생하고 있음을 알 수 있으며, 이는 토지의 가격은 개별성이 강하여 연접한 토지라도 그 지목, 위치, 품위에 따라가격이 다를 수 있음을 보여준다.

＜표6＞ 쟁점토지의 연도별 공시지가 내역

○○○

청구법인은 2014년 쟁점토지를 OOO원에 구입하였는데, 청구법인이 구입할 당시 2014.10.27.에 감정평가법인에서 감정된 평가금액은 OOO원으로서 실제 구입가액의 92%로 평가되었다.

청구법인은 2018년 청구법인의 주주인 aaa, bbb에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하였는데 공시지가 변동이 미비한 상태이며, 공시지가 상승률로 계산한다면 쟁점②토지는 OOO원이고 쟁점①토지는 OOO원으로서 합계금액은 OOO원이다.

2018년 당시에는 쟁점토지 주변의 거래가 없었고, 공시지가 변동등도 거의 미미한 수준으로 개별공시지가 상승률을 기준으로 양도가액을 결정하였다.

＜그림1＞에서의 OOO 지역 토지에 대한 2018년 감정평가내역을 보면 쟁점토지의 계약일 이전에 감정평가가 이루어진 OOO 일대 토지의 감정평가가액을 보면 ㎡당 평가금액이 OOO원으로 평가되었고, 이는 비교대상토지의 거래금액보다도 현저히 낮음을 알 수 있다.

위에 기타토지(OOO)는 과세관청에서 비교대상토지로 보지는 않았으나 거래시기가 쟁점토지와 가장 가까우며, 해당 토지의 거래가액(㎡당 OOO원)도 쟁점토지의 ㎡당 거래가액(㎡당 OOO원)과 큰 차이가 나지 않는바, 이를 통해 쟁점토지가 특수관계자에게 저가양도된 것이 아님을 알 수 있다.

이상과 같이 청구법인이 주주에게 양도한 토지가 특수관계자간의 거래이고, OOO 지정지구 밖의 토지라는 이유만으로 비교대상토지와 면적 및 용도의 차이도 크게 나고 있으며, 비교대상토지와 기타토지의 경우 매수인이 동일한 상황에서 기준시가 및 지목이 다른 경우 통상적인 거래에서 이루어지는 거래와는 차이가 있으며, OOO 2018년 1종주거지역, 지목 “전”인 토지의 거래금액 및 평가금액을 보더라도 비교대상토지의 매매사례가액은 매우 높다고 볼 수 있다.

따라서, 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아 부당행위계산의 부인을 적용하여 법인세를 부과하고, 소득금액변동(상여)을 통지에 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점토지와 비교대상토지의 지리적 특성을 비교하여 살펴보면, 쟁점토지는 대로변에 인접하여 비교대상토지보다 활용가치가 높고, 면적도 넓은 토지이므로 그 가치가 다른 토지들보다 현저히 낮다고 볼 수 없다. 완충녹지(저촉)의 경우에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제84조 및 제85조에 따른 건폐율과 용적률을 산정할 경우에 완충녹지(저촉) 부분은 대지면적에서 제외되고 현재 존재하는 건축물 이외에는 건축허가를 받기가 쉽지 않으나, 지적도를 살펴보면 쟁점①토지의 경우 완충녹지가 전체 토지 면적 중 3㎡로 극히 일부분이다.

쟁점토지 인근 지적도와 같이 완축농지로 인해 진입로 설치가 불가능하여 토지의 가치에 영향을 받는 것은 비교대상토지 또한 마찬가지이므로 완충녹지(저촉)라는 이유로 쟁점토지가 비교대상토지와 비교하여 현저하게 낮은 가치로 평가받는다고 볼 수 없다.

또한, 청구법인은 비교대상토지의 지목이 “전”임에도 불구하고 지목이 “대”인 인근 토지인 OOO 보다 1㎡ 당 양도가액이 높다는 이유로 정상적인 거래가 아니라고 주장하나, 기타토지는 뒤가 임야로 덮여있고, 도로와의 접근성도 좋지 않으며, 도시계획시설인 철도가 지나가는 예정지이므로 지목상 “대”라 할지라도 낮은 가격으로 양도되었다고 볼 수 있다.

이처럼 청구주장과 같이 단순히 “전”이 “대”보다 높은 가격으로 양도되었다고 해서 비교대상토지의 양도가액이 정상적인 거래가 아니라 볼 수 없다.

비교대상토지의 토지매매계약서 등을 살펴보면 해당 거래는 공인중개사에 의해 거래가 이루어졌으며 거래당사자들이 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 계약한 매매가액인 것으로 확인되기 때문에 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가치라 할 수 있는 시가로 볼 수 있다.

또한, 청구법인은 OOO 일대의 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역 중 지목이 “전”인 토지(OOO)의 양도가액과 비교대상토지의 양도가액을 비교하여 비교대상토지의 양도가액이 비정상적으로 높은 가격으로 거래되어 정상적인 시가로 볼 수 없다고 주장한다.

그러나, 청구법인이 제시한 OOO 일대 토지는 용도와 지목만 동일하고, 쟁점토지처럼 도로와 인접하여 효율성이 높은 토지도 아니며 비교대상토지와 같이 쟁점토지와 인접하여 동일한 특성을 가지는 토지가 아니므로 비교대상토지의 매매가액이 비정상적으로 높은 가격이라는 주장은 받아들이기 어렵다.

청구법인은 쟁점토지의 경우 도로저촉 면적이 OOO㎡이고, OOO의 경우 완충녹지(저촉) 면적이 OOO㎡, 자연녹지지역 OOO㎡로 전체 면적의 62.5%를 차지하기 때문에 조사청이 비교대상토지의 단위당 양도가액을 일률적으로 적용하여 쟁점토지의 가액을 평가하는 것은 부당하다고 주장한다.

그러나, 토지의 경우 용도별로 분할하여 원하는 면적만큼 양도. 양수할 수 없기 때문에 특수관계인이 아닌 일반 개인 간의 정상적인 부동산 양도.양수 계약의 경우 매매가액은 지목, 용도뿐만 아니라 토지의 위치.도로와의 인접성 등 지리적 장점 등이 반영되어 시가가 형성되는 것이 일반적이다. 이렇게 형성된 시가는 청구법인이 말하는 일률적인 1㎡당 가격이 아니라 그 토지의 모든 성격을 반영한 가격임이 분명하다.

또한, 청구법인은 쟁점토지와 비교대상토지의 기준시가가 차이가 있다고 하나 양도할 당시 쟁점①토지의 ㎡당 공시지가는 OOO원, 쟁점②토지의 ㎡당 공시지가는 OOO원으로 비교대상토지인 OOO의 ㎡당 공시지가인 OOO원과 비교했을 경우 0.7% ∼2.2% 정도로서 거의 유사하다.

쟁점토지의 지목, 용도, 공시지가, 도로의 접근성 및 2021.9.15. 기준 감정평가법인에서 평가한 쟁점토지의 감정가액이 OOO원인 점을 보았을 때, 청구법인이 양도한 양도가액 OOO원 보다 비교대상토지의 양도가액이 일반적으로 거래되는 시가에 해당함이 더욱 분명해졌다.

청구법인은 쟁점토지를 저가에 양도하였고, 매매대금의 수취를 대표자 가수금과 상계하여 처리한 점을 고려하면 저가양도를 통해 청구법인의 이익을 주주에게 부여한 것이므로 이는 부당행위계산부인규정을 적용하여야 한다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도에 대해 비교대상토지의 매매사례가액을 시가로 하여 부당행위계산부인규정(저가양도)을 적용하여 법인세를 부과하고 소득금액변동통지(상여)한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 법인세법

제52조【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할 세무서장 또는 관할 지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 법인세법 시행령

제87조 【특수관계자의 범위】① 법 제52조 제1항에서 “대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자”라 함은 법인과 다음 각 호의 1의 관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)를 말한다.

1. 임원의 임면권의 행사, 사업방침의 결정 등 당해 법인의 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자(

「상법」 제401조의 2

제1항의 규정에 의하여 이사로 보는 자를 포함한다)와 그 친족

2. 주주 등(소액주주 등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족

3. 법인의 임원ㆍ사용인 또는 주주 등의 사용인(주주 등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주 등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족

4. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자가 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 30 이상을 출자하고 있는 다른 법인

5. 제4호 또는 제8호에 해당하는 법인이 발행주식총수 또는 출자총액의 100분의 50 이상을 출자하고 있는 다른 법인

6. 당해 법인에 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인에 100분의 50 이상을 출자하고 있는 법인이나 개인

7. 당해 법인이 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 의한 기업집단에 속하는 법인인 경우 그 기업집단에 소속된 다른 계열회사 및 그 계열회사의 임원

8. 제1호 내지 제3호에 해당하는 자 및 당해 법인이 이사의 과반수를 차지하거나 출연금(설립을 위한 출연금에 한한다)의 100분의 50 이상을 출연하고 그 중 1인이 설립자로 되어 있는 비영리법인

제88조【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자 받았거나 그 자산을 과대 상각한 경우

2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권 등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다.

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다.

제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

2.

「상속세 및 증여세법」 제38조

·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및

「조세특례제한법」 제101조

를 준용하여 평가한 가액. 이 경우

「상속세 및 증여세법」 제63조

제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며,

「상속세 및 증여세법」 제63조

제2항 제1호·제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다.

나. 사실관계 조사

(1) 청구법인은 2018.4.30. 청구법인의 대표 aaa 및 대표이사의 형 bbb에게 쟁점토지를 OOO원에 양도하였고, 비교대상토지는 제3자 간의 매매거래로서 2018.8.23. OOO원에 양도되었다.

(2) 청구법인이 제출한 증빙과 처분청의 심리자료는 아래와 같다.

(가) 처분청이 제출한 쟁점토지 양도거래에 대한 회계처리 내역은 아래 ＜표8＞과 같다.

＜표8＞ 쟁점토지 양도거래 회계처리 내용

○○○

(나) 비교대상토지의 양도거래 내역은 아래 ＜표9＞와 같다.

＜표9＞ 비교대상토지의 양도거래 내역

○○○

(다) 처분청이 제출한 2019.6.16.자 OOO 기사의 주요 내용은 아래 ＜표10＞과 같다.

＜표10＞ OOO 기사 주요내용

○○○

(라) 청구법인이 제출한 토지 등기사항전부증명서에 따르면 청구법인은 2018.5.10. bbb 및 aaa에게 쟁점토지에 대한 소유권을 이전(등기원인 2018.4.26. 매매, 거래가액 미기재됨)하였고, ccc은 2018.8.23. ddd 외 2명에게 비교대상토지의 소유권을 이전하였다(등기원인 2018.6.27. 매매, 거래가액 OOO원).

(마) 청구법인이 제출한 감정평가내역서에 따르면, 감정평가사 eee은 2014.10.28. 쟁점토지를 OOO원(기준시검 : 2014.10.27.)으로, ㈜감정평가법인 AAA은 2021.9.24. 쟁점토지를 OOO원(기준시점 : 2021.9.15.)으로 각각 감정평가하였다.

(바) 처분청이 제출한 쟁점토지 및 비교대상토지의 항공사진 내역은 아래 ＜그림2＞와 같다.

＜그림2＞ 쟁점토지 및 비교대상토지의 항공사진

○○○

(사) 처분청이 제출한 쟁점토지 및 비교대상토지의 거래 내역은 아래 ＜표11＞과 같다.

＜표11＞ 쟁점토지 및 비교대상토지의 양도거래 내역

○○○

(아) 처분청이 제출한 쟁점토지 및 기타토지의 거래 내역은 아래 ＜표12＞과 같다.

＜표12＞ 쟁점토지 및 기타토지의 양도거래 내역

○○○

(자) 청구법인이 제출한 표준대차대조표(2017사업연도)에 따르면 청구법인의 2017사업연도말 토지가액은 OOO원, 표준손익계산서(2018사업연도) 유형자산처분손실 OOO원으로 각각 기재되어 있다.

(차) 청구법인의 법인 등기사항전부증명서에 따르면 aaa은 2012.2.29. 사내이사로 취임하여 현재까지, bbb은 2009.12.30. 감사로 취임하여 현재까지 재직 중인 것으로 나타난다.

(카) 쟁점토지에 대한 매매계약서에 따르면 매매대금 OOO원이고, 계약금은 OOO원, 잔금(잔금일 2018.4.30. 지급조건)은 OOO원이며, 잔금은 가수금으로 대체한다고 기재되어 있다.

(타) 처분청이 제시한 심리자료에 따르면 정부가 2018.9.13. 주택시장 안정을 위해 수도권에 30만호 공급계획을 발표하면서 OOO은 ‘OOO’로 지정되었고 청구법인이 양도한 쟁점토지는 OOO 밖의 인접 토지이며, OOO 사업개요는 아래 ＜표13＞과 같다.

＜표13＞ OOO 사업개요

○○○

(파) 처분청이 제출한 OOO공공택지지구 및 쟁점토지 위치는 아래 ＜그림3＞과 같다.

＜그림2＞ OOO공공택지 지구 및 쟁점토지의 위치도

○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,

「법인세법」 제52조

에 정한 부당행위계산부인이란 법인이 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어 정상적인 경제인의 합리적인 방법에 의하지 아니하고 구 「법인세법 시행령」(2001.12.31. 대통령령 제17457호로 개정되기 전의 것) 제88조 제1항 각호에 열거된 여러 거래형태를 빙자하여 남용함으로써 조세부담을 부당하게 회피하거나 경감시켰다고 하는 경우에 과세권자가 이를 부인하고 법령에 정하는 방법에 의하여 객관적이고 타당하고 보이는 소득이 있는 것으로 의제하는 제도로서, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 해위계산을 함으로 인하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이고, 경제적 합리성의 유무에 대한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성을 결한 비정상적인 것인지의 여부에 따라 판단하되, 비특수관계자간의 거래가격, 거래당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 할 것이다(대법원 2007.12.13. 선고 2005두14257, 같은 뜻임).

처분청은 쟁점토지와 비교대상토지는 그 기준시가의 차이가 2% 정도에 불과하고 쟁점토지의 감정평가가액과 비교대상토지의 양도가액이 상당히 유사하므로 비교대상토지의 매매사례가액은 쟁점토지에 시가에 해당한다는 의견이나, 토지는 개별성이 강한 자산이므로 비록 양 토지가 지목이 동일하고 위치가 서로 인접하여 있다고 할지라도 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 단정짓기는 어렵다 할 것인바, 쟁점토지는 면적이 OOO㎡이고 자연녹지지역이나 완충녹지가 포함된 것에 반해 비교대상토지는 그 면적이 OOO㎡이고 자연녹지나 완충녹지로 지정되어 있지 않으며, 쟁점토지와 비교대상토지는 건폐율 및 용적률도 상이한 것으로 보이는 점, 청구법인은 비교대상토지의 2018.8.10. 감정평가법인의 감정평가서상 ㎡당 평가금액이 OOO원으로 나타나는바, 비교대상토지의 양도가액(매매사례가액)은 이러한 감정가액 보다 30% 이상 큰 금액인 점, 청구법인이 제출한 OOO 일대 토지에 대한 2018년 감정평가내역을 살펴보면, ㎡당 OOO원이므로 이와 대비하여 비교대상토지의 매매사례가액(㎡당 OOO원)은 상당히 높게 산정되었으므로 비교대상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가라 보기 어려운 점, 처분청이 제시한 쟁점토지의 2021년 감정평가가액은 쟁점토지의 인근에 소재한 토지가 2019년 OOO로 지정된 후 약 2년의 시간이 경과된 것을 감안한다면 2018년 쟁점토지의 양도가액(거래가액)과 비교하여 쟁점토지의 2021년 감정평가가액이 상당히 높게 형성된 것은 납득가능한 점 등에 비추어 비교대상토지의 매매사례가액이 쟁점토지의 시가에 해당한다고 보기는 어렵다 할 것이다.

따라서, 처분청이 청구법인에게 법인세를 부과하고 소득금액변동통지(상여)한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.