조심 2022인2869 (2022.06.13)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 OOO 합계 619㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은 읍 같은 리 OOO 합계 525㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 상속 및 매매 등으로 취득하여 보유하다가 aaa에게 2019.9.25. 쟁점①토지를, 2020.2.17. 쟁점②토지를 각 양도한 후, 「조세특례제한법」(이하 “조특법”이라 한다) 제69조에 따른 ‘자경농민에 대한 양도소득세 감면’을 각 양도에 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 나. OOO청장(이하 “감사청”이라 한다)은 2021년 4월 처분청에 대한 종합감사를 실시한 결과, 청구인이 감면한도 회피를 목적으로 쟁점토지의 양도시기를 임의로 조정한 것으로 보고 2회에 걸친 쟁점①.②토지의 양도거래를 하나의 거래(양도일 2020.2.17.)로 보아 감면한도 등을 재계산하여 양도소득세를 과세할 것을 처분청에 지시하였다. 다. 처분청은 이에 2022.1.11. 청구인에게 아래 ＜표1＞과 같이 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다. ＜표1＞ 양도소득세 신고 및 경정 내역 (단위 : 백만원) OOO 라. 청구인은 이에 불복하여 2022.2.23. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 쟁점①토지와 쟁점②토지는 당초부터 별개의 번지로 존재하였고 자유계약에 따라 개별매매한 것이므로 이를 하나의 거래로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 사적자치의 원칙에 위배된다. (1) 청구인은 매수인 aaa이 개발부담금을 적게 부담할 목적으로 쟁점①토지와 쟁점②토지에 대한 일괄매매를 요구하였으나, 그 요구가 정당하지 않아 이에 응하지 않았다. 쟁점①토지와 쟁점②토지의 부동산거래신고필증 및 등기부등본에 의하면, 쟁점①토지는 2019.9.24. 거래신고 2019.9.25. 근저당권 설정, 쟁점②토지는 2019.11.22. 거래신고 2020.2.17. 근저당권 설정이 각 이루어졌는데, 이는 두 토지의 거래가 하나의 거래가 아님을 확인하는 것이다. (2) 국세청 질의회신(OOO, 2015.7.14.)에 의하면 1필지의 농지를 지분으로 분할하여 과세연도를 달리한 경우조차도 각각의 과세기간으로 보아 양도소득세 감면의 종합한도를 적용하도록 하였는바, 쟁점①토지와 쟁점②토지는 당초부터 분필되어 별개의 번지로 존재한 것이므로 더더욱 각각의 거래로 보아야 한다. 나.처분청 의견 쟁점①.②토지의 용도와 사용목적이 주유소 부지로 동일하고 쟁점토지를 분리하여 매매할 객관적인 이유가 없는 점 등을 고려할 때 청구인은 조세감면 적용 및 누진세율 회피 목적으로 경제적 실질이 연속된 하나의 거래를 2개로 나누어 거래한 것이다. (1) 청구인은 쟁점①.②토지에 위험물저장시설 및 처리시설을 건축하기 위하여 2019.4.8. OOO에 건축허가 신청을 하고, 2019.8.23. OOO시장으로부터 건축허가(신축)를 받아 2019.10.21. 건축주를 매수인 aaa으로 변경하였으며, aaa은 같은 날 OOO라는 상호로 주유소 임대업을 하기 위하여 사업자등록을 한 사실이 확인되는바, 이와 같이 매수인 aaa은 주유소부지인 쟁점토지를 분리하여 사용할 수 없는 상황이었다. (2) 쟁점①토지의 매매계약서에 의하면, 특약사항 4.에 ‘금년 2월 22일에 약정한 나머지 토지 및 잔여 지분에 대한 매매예약은 그대로 유효하다’라고 기재되어 있는바, 이는 당초 쟁점토지에 대하여 매매계약을 하였다가 특별한 사유로 쟁점①토지와 쟁점②토지를 분리하여 다시 계약한 것으로 추론되고 다시 계약을 한 사유가 토지의 사용 목적이나 용도가 변경되는 등 특별한 변동사유의 발생으로 인한 것이라는 내용이 확인되지 않는다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 각 양도를 하나의 양도로 보아 자경농민에 대한 감면을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2) 소득세법 제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령 제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (4) 조세특례제한법 제69조(자경농지에 대한 양도소득세의 감면) ① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 주거지역등에 편입되거나 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 제133조(양도소득세 및 증여세 감면의 종합한도) ① 개인이 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다. 이 경우 감면받는 양도소득세액의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다. 1. 제33조, 제43조, 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조, 제77조의2, 제77조의3, 제85조의10 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산된 다음 각 목의 금액 중 큰 금액. 이 경우 5개 과세기간의 감면받을 양도소득세액의 합계액은 해당 과세기간에 감면받을 양도소득세액과 직전 4개 과세기간에 감면받은 양도소득세액을 합친 금액으로 계산한다. 가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 나. 5개 과세기간의 제66조부터 제69조까지, 제69조의2부터 제69조의4까지, 제70조, 제77조 또는 제77조의2에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 확인된 사실관계는 아래와 같다. (가) 청구인(매도인)과 aaa(매수인) 간에 2019.8.21. 및 2019.10.1. 각 체결된 매매계약 내용은 아래 ＜표2＞와 같은바, 계약서상의 특약사항 란에 ‘금년 2.22.에 약정한 나머지 토지 및 잔여지분에 대한 매매예약은 그대로 유효하다’는 내용이 기재되어 있다. ＜표2＞ 매매계약서 계약 내용 (단위 : 백만원, ㎡) OOO (나) 청구인의 계좌(OOO)로 입금된 쟁점토지에 대한 매매대금 및 매매계약서상 대금지급 내역 비교(아래 ＜표3＞)에 의하면, 매매계약일이 쟁점①토지는 2019.8.21., 쟁점②토지는 2019.10.1.임에도 2019.2.22. 매수인으로부터 쟁점①.②토지의 계약금(각 OOO원)을 합한 금액(OOO원)에 상당하는 OOO원을 입금받았고, 그 외 계좌상의 입금내역과 계약서상의 대금지급내역도 일치하지 아니한 것으로 확인된다. ＜표3＞ 계좌입금된 매매대금 및 매매계약서상 대금지급 내역 비교 (단위 : 백만원) OOO (다) 부동산거래신고 및 등기사항전부증명서에 의하면 쟁점①토지와 쟁점②토지는 2019.9.24. 및 2019.11.22. 각 부동산거래신고되었고, 2019.9.25. 및 2020.2.17. aaa에게 소유권이전등기되어 2019.9.25. 및 2020.2.27. 근저당권설정등기(채무자 aaa, 근저당권자 OOO)가 각 완료된 것으로 확인된다. (라) 건축.대수선.용도변경허가 신청서 및 사업자등록증 등에 의하면, 청구인은 2019.4.8.(계약체결 전) 쟁점토지 등을 대지위치로 하여 위험물저장시설 및 처리시설을 건축하기 위한 건축허가를 신청하고 2019.8.23.(계약체결 전) OOO시장으로부터 건축허가(신축)를 받았으며, 매수인(aaa)은 2019.10.21.(쟁점②토지 잔금지급 전) 위 건축허가의 건축주를 본인으로 변경하고 같은 날 OOO라는 상호로 주유소 임대업을 하기 위한 사업자등록을 한 것으로 나타난다. (마) 주유소 부지 도면 및 쟁점①.②토지의 지적도 현황 등에 의하면 쟁점①.②토지는 연접되어 있고 2020.8.11. 모두 주유소용지로 지목변경된 것으로 확인된다. (2) 「국세기본법」제14조 제3항에서 과세대상이 되는 행위 또는 거래를 우회하거나 변형하여 여러 단계의 거래를 거침으로써 부당하게 조세를 감소시키는 조세회피행위에 대처하기 위하여 그와 같은 여러 단계의 거래 형식을 부인하고 실질에 따라 과세대상인 하나의 행위 또는 거래로 보아 과세할 수 있도록 규정하고 있다. (3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점①토지와 쟁점②토지에 대한 각 거래를 하나의 거래로 보는 것이 부당하다고 주장하나, 연접되어 있는 쟁점①토지 및 쟁점②토지에 대한 매매계약이 2019.8.21. 및 2019.10.1. 2회에 걸쳐 동일 매수인(aaa)과 이루어진 점, ＜표3＞의 계좌입금된 매매대금 및 매매계약서상 대금지급 내역 비교에 의하면 쟁점①토지와 쟁점②토지의 각 계약금을 합한 금액(OOO원)에 상당하는 금액(OOO원)이 각 계약일(2019.8.21. 및 2019.10.1.) 전인 2019.2.22. 입금된 반면, 쟁점②토지의 계약금 지급일에는 입금된 내역이 나타나지 않고 쟁점①토지의 매매계약서상 특약사항에 계약금 상당액의 입금일인 2019.2.22. 약정한 나머지 토지 및 잔여지분에 대한 매매계약은 그대로 유효하다는 내용이 기재되어 있는 것으로 보아 2019.2.22. 당사자 간에 쟁점토지를 일괄 매매하는 합의가 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점①.②토지에 대한 계약 체결 전에 쟁점토지를 부지로 하여 ‘위험물 저장 및 처리시설’ 용도로 건축허가가 나고 쟁점②토지 매매대금지급 전에 매수인으로 건축주가 변경되어 주유소 사업자등록이 이루어진 것으로 보아 매수인은 당초부터 쟁점토지의 일괄양도를 원했던 것으로 보이는 점, 그 외 쟁점①토지와 쟁점②토지가 주유소 용도로 예정된 상황에서 쟁점①토지 계약체결 후 한달여만에 연접된 쟁점②토지를 분리하여 매매계약을 체결할만한 특별한 사정이 나타나지 않는 점 등에 비추어 쟁점①토지와 쟁점②토지의 각 거래는 하나의 거래에 해당함에도 청구인이 과세연도를 달리하여 쟁점토지를 나누어 거래함으로써 감면한도 1억원을 각 적용(최대 2억원) 받는 등 부당하게 조세를 감소시키려 했던 것으로 보이므로 처분청이 2회에 걸친 쟁점토지의 양도를 하나의 거래로 보아 감면한도 등을 재계산하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.