조심 2022중7184 (2022.12.05)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인 aaa과 bbb(이하 청구인 aaa과 bbb을 합하여 “청구인들”이라 한다)은 2021년 종합부동산세 과세기준일(2021.6.1.) 현재 OOO(총 91호로 청구인들의 지분은 각 17.5%, 이하 “쟁점주택”이라 한다) 주택을 포함한 부동산들을 소유하고 있었고, 청구인들은 2013.10.21. OOO에 쟁점주택을 건설임대주택으로 등록하고 임대업을 영위하였으며, OOO시장(이하 “OOO시장”이라 한다)은 2020.8.18. 시행된 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 “민간임대주택법”이라 한다)에 따라 2020.9.1. 쟁점주택의 임대사업자등록을 자동 말소하였다. 나. 처분청은 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하지 못하는 것으로 보아 쟁점주택을 포함하여 청구인들이 보유한 부동산에 대해 ＜표1＞과 같이 2021년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정ㆍ고지하였다. ＜표1＞ 청구인들에 대한 종합부동산세 및 농어촌특별세 결정ㆍ고지 내역 ㆍㆍㆍ 2. 청구인들 주장 및 처분청 의견 가. 청구인들 주장 (1) 청구인들은 건설임대사업자로서 쟁점주택을 건축하여 2013.10.18. 민간임대주택법에 따라 임대주택사업자로 신청하고, 2013.10.21. 등록증을 교부받아 주택임대업을 현재까지 계속하고 있다. 쟁점주택은 「종합부동산세법」 제8조 에 따른 합산배제주택에 해당되어 임대사업 개시 후 한 번도 종합부동산세가 부과된 바 없다. 그럼에도 2020.8.18. 민간임대주택법이 개정되고, OOO시장이 2020.9.1. 임대사업자등록을 말소하였다는 이유로 처분청은 쟁점주택을 합산배제주택이 아닌 것으로 보아 종합부동산세를 부과하였는데, 이는 잘못된 임대사업자등록 말소에 근거하여 고지한 처분으로 위법하다. (2) 민간임대주택법과 관련된 법 개정의 흐름을 고려하였을 때, 쟁점주택은 민간임대주택법상 단기민간임대주택에 해당하지 않는바, OOO시장의 등록말소는 잘못된 것이다. (가) 청구인들이 임대사업자로 등록했던 당시의 법령은 구「임대주택법」이었고, 구 「임대주택법」제2조 에서 정의한 임대주택의 종류는 건설임대주택, 매입임대주택 및 장기전세주택이고 명칭은 ‘임대사업자’, 의무임대기간은 5년이었다. 구「임대주택법」은 2014.5.28. 일부 개정되어 ‘민간건설임대주택이란 공공건설임대주택이 아닌 건설임대주택을 말한다’고 하여 ‘민간건설임대주택’이라는 명칭이 처음으로 사용되었는데, 개정 전에 이미 등록된 건설임대주택의 취급에 관한 경과규정을 별도로 두고 있지 않아, 종전에 등록된 건설임대주택과 개정 법률에 따른 민간건설임대주택은 구별되어야 하고, 따라서 이는 청구인과 직접 관련이 없다. (나) 구「임대주택법」은 2015.8.28. 전면 개정되어 민간임대주택법으로 바뀌었고 내용은 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 민간임대주택법 주요 내용 ㆍㆍㆍ 부칙 제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례) 제2항에서 ‘종전의 「임대주택법」에 따라 등록한 임대주택은 종전의 「임대주택법」을 적용한다.’로 규정하면서, 제9조(임대사업자에 대한 경과조치)에서 ‘이 법 시행 당시 종전의 「임대주택법」 제6조 에 따라 등록한 임대사업자는 이 법에 따른 일반형임대사업자로 본다.’고 하였으므로 ‘임대사업자’라는 명칭이 ‘일반형임대사업자’로 바뀌었을 뿐 임대주택의 종류에 관한 부분은 청구인들에게 적용될 여지가 없다. (다) 민간임대주택법은 2018.1.16.에 임대사업자 종류가 삭제되고 ＜표3＞과 같이 개정되었다. ＜표3＞ 민간임대주택법 개정 내용 ㆍㆍㆍ 부칙 제5조(이미 등록한 민간임대주택등에 관한 특례) 제5항에서 ‘이 법 시행 당시 종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택은 이 법에 따른 단기민간임대주택으로 본다.’로 규정하고 있으나, 쟁점주택은 ‘종전 규정에 따라 등록한 단기임대주택’이 아니기 때문에 부칙 제5항은 적용될 여지가 없다. 또한, 개정 법률의 시행일이 2018.7.17. 이고 쟁점주택의 의무임대기간의 만료일은 2018.10.21.이다. 그러므로 별도의 의제규정을 두지 않는 한 쟁점주택을 단기민간임대주택으로 간주 할 수 없고, 설사 단기민간임대주택으로 간주하더라도 그것은 의무임대기간 만료일이 경과한 날로부터 보아야 할 것이다. (라) 민간임대주택법은 2020.8.18. ＜표4＞와 같이 개정되었다. ＜표4＞ 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택 ㆍㆍㆍ 민간임대주택법 제2조 (정의) 제5호의 장기일반민간임대주택에 대한 법문 가운데 괄호를 신설하여 ‘아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다.’를 삽입하고, 제6호의 ‘단기민간임대주택’을 삭제하면서 그와 관련된 규정들을 삭제하거나 개정하였으며, 제6조(임대사업자 등록의 말소) 제5항을 신설하여 ‘종전의 민간임대주택법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2호 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.’고 규정하였다. 부칙 제7조에서 본 개정으로 삭제된 단기민간임대주택과 장기일반임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 시행일 현재 임대의무 기간이 경과된 경우에는 자동으로 말소된 것으로 의제하였다. 쟁점주택이 「건축법」상 아파트인 것은 맞지만 개정 법률로 삭제된 단기민간임대주택에 포함되지 않음에도 OOO시장은 위 법률을 잘못 이해하고 청구인들에게 아무런 통보 없이 임대등록을 임의로 말소한 것이다. (마) 2021.3.16. 개정된 민간임대주택법 제2조 (정의) 제5호(장기일반민간임대주택)를 다시 개정하여 임대주택이 아파트인 경우에도 도시형 생활주택은 종전과 동일하게 장기일반민간임대주택에 포함시켜 민간임대주택법의 적용대상이 되도록 하였다. 쟁점주택은 2020.8.18. 개정된 민간임대주택법상 단기민간임대주택에 해당하지 않으므로 OOO시장의 등록말소는 잘못된 것이고, 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항의 임대주택이 2호 이상일 것, 2018.3.31. 이전 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 건설임대주택일 것, 임대주택의 전용면적이 149㎡이하일 것, 임대를 개시한 날 공시가격이 9억원 이하일 것, 5년 이상 임대할 것 및 임대료 등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 등 모든 항목을 충족하므로 이 건 과세는 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항에서는 “법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 「공공주택 특별법」제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제7호에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하거나 소유하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 종합부동산세 과세대상 주택에서 배제한다”고 규정하고 있다. 청구인들은 종합부동산세 과세기준일 현재 재산세 납세의무자로서 쟁점주택 등의 부동산을 소유하여 「종합부동산세법」상 납세의무자에 해당되는 사실이 확인되고, 쟁점주택에 대한 임대사업자 등록증은 2020.9.1. 말소되어 이 건 종합부동산세 과세기준일인 2021.6.1. 현재 쟁점주택은 임대사업등록이 되지 않은 것으로 「종합부동산세법 시행령」제3조 제1항 합산배제 임대주택의 조건을 충족하지 아니하였는바, 처분청이 청구인들에게 2021년 귀속 종합부동산세를 부과한 처분은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 쟁점주택의 임대사업자등록 직권말소를 사유로 종합부동산세를 부과한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 (1) 종합부동산세법 제8조(과세표준) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택 ③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 해당 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2) 종합부동산세법 시행령 제3조(합산배제 임대주택) ① 법 제8조 제2항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다. 2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조 제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다. 가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[ 「수도권정비계획법」제2조 제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조 제4항 및 「공공주택 특별법 시행령」 제44조 제3항에 따라 정한 기준을 준용한다. (3) 민간임대주택에 관한 특별법 (가) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 전 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. “민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 “준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다. 2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제4조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 3. “민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다. 7. “임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 “공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다. 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략) (나) 2020.8.18. 법률 제17482호로 일부개정 후 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다. 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 나. 「주택법」 제4조 에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택 5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택(아파트를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다)을 말한다. 6. 삭제 ＜2020.8.18.＞ 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다. ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다. 2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택 3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다. (이하 생략) ⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한날 등록이 말소된다. ＜신설＞ ⑥ 제1항 각 호(제5호 중 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하는 경우는 제외한다) 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 청구인들의 부동산 보유 현황은 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 청구인들의 부동산 보유 현황(2021.6.1. 기준) ㆍㆍㆍ (2) 청구인들이 제출한 임대사업등록증의 내용은 ＜표6＞과 같고, 임대사업등록증에 따르면, 쟁점주택의 종류는 5년임대주택(민간)(건설)으로 구분되어 있었음이 확인된다. ＜표6＞ 청구인들의 임대사업등록증 ㆍㆍㆍ (3) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 민간임대주택법과 관련된 법 개정의 흐름을 고려하였을 때, 쟁점주택은 민간임대주택법상 단기민간임대주택에 해당하지 않는바, OOO시장의 등록말소는 잘못된 것이므로 이 건 처분은 위법하다고 주장하나, 조세법률주의원칙상 조세법규는 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장하거나 유추하는 것은 허용되지 아니하며 특히 감면요건 규정 가운데 명백히 특혜규정인 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평의 원칙에도 부합(대법원 2009.8.20. 선고 2008두11372 판결 외 다수, 같은 뜻임)하는 점, 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제3조 제1항에 의하면 종합부동산세 합산배제가 적용되는 임대주택은 민간임대주택법 제2조 제7호 및 제5조에 따라 주택임대사업 영위를 목적으로 관할 지방자치단체장에게 임대사업자등록을 한 자로서 과세기준일 현재「소득세법」또는「법인세법」에 따른 주택임대업 사업자등록을 한 자가 임대하고 있는 주택이어야 하는 점(OOO 같은 뜻임), 민간임대주택법 제2조 제1호는 민간임대주택을 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분하고 있으며, 같은 조 제2호는 민간건설임대주택에 ‘임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’을 포함하고 있고, 쟁점주택은 이 중 민간건설임대주택에 해당하는 것으로 보이는 점을 감안하면, 쟁점주택이 민간임대주택법에 따른 민간건설임대주택에 해당하지 않으므로 자동말소 대상인 단기민간임대주택으로 볼 수 없어 OOO시장의 직권말소가 잘못되었다는 청구주장을 받아들이기 어려운 점, 이 건 처분에 달리 관련 법령을 위반한 사정이 나타나지 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택을 종합부동산세 과세대상에 해당하는 것으로 보아 청구인들에게 종합부동산세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.