국심2002서0370 (2002.04.25)

심판청구를 기각합니다.

1. 처분개요 청구법인은 주거용건물 임대업을 영위하는 법인으로, 서울특별시 OO구 OO동 OOO, OOO, OOO, OOOOOO에 소재한 OO빌라 103호 224.73m2, 104호 215.1m2, 202호 240.47m2 합계 3개 주택(아래 표 참조, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1989.11.8 취득하여 임대사업에 공하다가, 2000.11.11 OO감정평가법인에 쟁점주택에 대한 감정평가를 의뢰하여 그 감정가액(103호 270,000,000원, 104호 260,000,000원, 202호 250,000,000원 : 합계 780,000,000원)으로 쟁점주택을 2000.11.18 청구법인의 대주주 홍OO(지분 96.9% 보유)의 자녀인 홍OO, 홍OO, 홍OO에게 각각 양도하였다. < 쟁점주택 현황>

처분청은 청구법인이 쟁점주택을 청구법인의 특수관계자들에게 시가보다 낮은가액으로 양도하였다 하여 이를 부당행위계산으로 보아, 쟁점주택에 대한 국세청장 고시가격 1,314,000,000원과 양도가액 780,000,000원과의 차액 534,000,000원을 청구법인의 익금에 가산하여, 2002.1.14 청구법인에게 2000년도분 법인세 306,855,320원(법인세 199,641,471원, 특별부가세 107,213,849원)을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 2002.1.28 이 건 심판청구를 제기하였다. 2. 청구법인 주장 및 처분청 의견 가. 청구법인 주장 쟁점주택 감정평가서의 내부문건에는 쟁점주택의 시세가 1,020,000,000원(이하 “내부문건가액”이라 한다)으로 조사된 것이 확인되고, 동 가액을 처분청이 과세예고 통지단계에서 시세로 인정한 사실이 있으며, 인근빌라의 복성식평가액 대비 국세청장 고시가액 비율이 쟁점주택의 복성식평가액 대비 상기시세와 유사하고, 쟁점주택 부속 토지의 공시지가 상승률 141.1%에 비해 쟁점주택 가격상승률(2000년 국세청장고시가격/1989년 감정가격 = 191.8%)이 너무 높게 책정되어 있어 내부문건가액이 시세임을 알 수 있는 바, 처분청에서 감정평가서 내부문건가액을 시세로 인정하지 않고 과세한 처분은 부당하다. 나. 처분청 의견 청구법인은 쟁점주택을 담보목적으로 감정평가했다고 하나 대출사실이 없고, 감정평가 시점이 양도직전이며, 자사의 임직원과 개인적인 친분이 있는 감정평가법인에게 감정평가를 의뢰한 점 등 감정평가의 목적이 세금납부에 있고, 담당공무원이 현지 출장하여 조사한 시세가 감정평가액을 현저히 상회하고 있어, 감정평가서상의 결정가액이나 내부문건가액을 시가로 인정할 수 없으므로 이를 부인하고 과세한 것은 정당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 이 건의 다툼은 쟁점주택에 대한 감정평가서상의 내부문건가액을 시가로 인정할 수 있는지를 가리는 데 있다. 나. 관련법령 (1) 법인세법상 부당행위계산부인 관련법령 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】① 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다. ④ 제1항 내지 제3항의 규정을 적용함에 있어서 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 법인세법시행령 제88조 【부당행위계산의 유형 등】① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우 제89조【시가의 범위 등】① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. ② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. 2. 상속세 및 증여세법 제38조 · 동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (2) 상속세및증여세법상 부동산평가 관련법령 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하고 건물을 구분소유하는 공동주택으로서 국세청장이 지정하는 지역안에 있는 공동주택에 대하여는 재산의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구법인은 감정평가서의 내부문건가액 1,020,000,000원이 쟁점주택의 시가에 해당한다고 주장하면서, 과세예고통지서(2001.7.19), 감정평가서(OO감정평가법인, 2000.11.11), 과세전적부심심사결정서(2001.10.30), 감정평가서 내부문건, 쟁점주택 주소지의 개별공시지가 확인서(2002.1.24), 복성식평가가액산정표 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (2) OO감정평가법인이 쟁점주택에 대해 평가한 감정평가서(2000.11.11)를 보면, 감정평가 목적이 대출담보이고, 평가가액은 3개 주택 합계 780,000,000원이며, 과세예고통지서(2001.7.19)에 의하면, 처분청에서는 청구법인이 거래한 쟁점주택의 양도가액 780,000,000원을 부당행위계산으로 보아 이를 부인하면서, 그 대신 동 감정평가서상의 내부문건시세 1,020,000,000원을 시가로 보아 청구법인에게 과세할 것임을 2001.7.19 청구법인에게 통지하는 것으로 되어 있으며, 청구법인이 과세전적부심사를 제기함에 따라 처분청에서 결정한 과세전적부심심사결정서(2001.10.30)를 보면 처분청은 양도가액 780,000,000원과 내부문건시세 1,020,000,000원을 모두 시세로 보기 어렵다고 보아 이를 재조사하는 것으로 되어 있고(재조사결과 처분청은 국세청장 고시가격으로 이 건 과세처분함), 감정평가서 내부문건을 보면, 감정평가법인은 인근시세 등을 감안하여 쟁점주택의 시세를 103호 350,000,000원, 104호 340,000,000원, 202호 330,000,000원으로 보았으나, 감정가격을 결정함에 있어서는 대출담보 등 감정목적을 감안하여 시세의 77% 수준으로 결정한 것으로 확인되고 있다. 복성식평가가액산정표는 청구법인이 부속토지의 개별공시지가, OO감정원의 주택평가가액 등을 감안하여 작성한 자료로서, 쟁점주택의 내부문건시세와 복성식 평가가액과의 비율이 인근주택의 국세청 고시기준시가와 복성식 평가가액과의 비율이 유사하다고 하면서 이는 내부문건시세가 시가를 반영하는 것이라고 설명하고 있다. (3) 관련법령에서 감정평가법인이 평가한 가액을 시가로 볼 수 있도록 규정한 것은 객관적이고 합리적인 절차에 의한 시가산정의 방법으로서 감정가액이 있을 경우에 인정한다는 취지일 뿐, 시가산정에 있어서 상속세 등 제세 신고목적의 감정가액까지 인정한다는 취지는 아니라고 할 것인 바(국심2001중970, 2001.10.20외 다수 같은 취지), 청구법인이 감정평가를 실시한 시점이 쟁점주택을 양도하기 불과 1주일전이고, 처분청의 과세자료 중 문답서(2001.7.6)를 보면, 청구법인의 이사 황OO가 감정평가를 하게 된 것이 홍OO 등에게 양도하기 위한 것으로 진술하고 있으며, OO감정평가법인에 감정평가를 의뢰한 것은 그가 아는 사람이 있기 때문이고, 감정이후에 대출을 신청하거나 대출받은 사실이 없는 것으로 되어 있으므로 동 감정평가는 객관적이고 합리적인 절차에 따라 감정평가가 이루어졌다고 보기 어렵다고 할 것이다. (4) 감정평가서상 내부문건가액 1,020,000,000원은 비록 감정결정가액 780,000,000원에 비해 다소 높게 나타나고 있으나, 국세청장고시가액(2000.7.1) 1,314,000,000원의 77.63%에 불과하고, 처분청의 담당공무원들이 현지에 출장하여 조사한 자료(부당행위계산 검토조서, 2001.7.11)에 의하면, 쟁점주택 인근빌라의 평당 실거래가격이 6,000,000원～7,000,000원으로 청구법인이 양도한 가액인 평당 3,000,000원～3,500,000원과 현저한 차이가 있으므로, 청구법인이 주장하는 내부문건가액 1,020,000,000원이 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 쟁점주택의 시가에 해당되는 것으로 보기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청에서 쟁점주택의 양도가액이나 감정평가서상의 내부문건가액이 시가에 해당되지 않는다고 보아, 이에 대해 부당행위계산부인규정을 적용하여 청구법인에게 이 건 법인세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다 하겠다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.