조심 2026광0704 (2026.05.13)

심판청구를 기각한다.

1.처분개요

가.청구인은 2001.8.25. 개업하여 전라남도 OOO의 토지 및 건물(이하 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 소유하며 쟁점부동산에서 ‘A’(이하 “쟁점사업장”이라 한다)을 상호로 숙박업을 영위하는 개인사업자이다.

나.청구인은 2022.3.2. 주식회사 B(이하 “B”라 한다) 및 C(B와 합하여 이하 “1차매수인”이라 한다)에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하기로 하는 계약(잔금일이 2022.6.17.으로, “1차부동산매매계약”이라 한다)과 이들에게 비품 및 시설장치를 권리금 포함 OOO원에 양도하기로 하는 계약(잔금일이 2022.6.17.으로, 이하 “1차비품등매매계약”이라 하고, 1차부동산매매계약과 합하여 이하 “1차계약”이라 한다)을 각 체결하였고, 같은 날 1차매수인으로부터 이에 따른 계약금 합계 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수령하였다.

다.청구인과 1차매수인은 2022.6.17. 계약(이하 “변경계약”이라 한다)을 체결하여, 매수인을 D 주식회사(이하 “2차매수인”이라 한다)로 하고 당초 계약의 조건을 그대로 승계하기로 하며 매수인 변경 시 계약을 해제하기로 한 결과 변경계약 체결일(2022.6.17.)에 당초 계약을 해제하기로 하였고, 같은 날 청구인은 2차매수인에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하기로 하는 계약(잔금일이 2022.6.20.으로, 이하 “2차계약”이라 한다)을 체결하였다.

라.청구인은 2차매수인이 2차계약에 따른 잔금을 그 잔금일까지 지급하지 아니하자, 대리인을 통하여 2022.6.21. 2차매수인에게 부동산매매계약 이행최고 등에 관한 내용증명을 발송하였고, 한편 2022.6.24. 1차매수인 중 B에게도 부동산매매계약 이행최고 등에 관한 내용증명을 발송하였다.

마.청구인은 이후에도 1차계약 또는 2차계약에 따른 잔금 지급이 이루어지지 아니하자, 대리인을 통하여 2022.7.6. 1차매수인 및 2차매수인 전원에게 부동산매매계약 해제통보에 관한 내용증명을 발송하였다.

바.처분청은 변경계약 및 2차계약의 경우 2차매수인이 그 계약체결 사실을 부인하고 있는 등 무효에 해당하고, 1차계약의 경우 청구인측의 계약해제 의사표시 및 1차매수인의 잔금 미지급 등에 따라 2022년도에 적법하게 해제되었으므로, 쟁점금액이 청구인의 2022년 귀속 위약금(기타소득)에 해당하는 것으로 보아, 2025.10.1. 청구인에게 2022년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

사.청구인은 이에 불복하여 2025.12.15. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 1차계약 해제통보의 효력발생시기는 2022년도가 아니다.

(가) 청구인이 대리인 명의로 2022.6.24. 및 2022.7.6. 1차매수인 및 2차매수인에게 내용증명을 발송하여 1차계약에 대한 해제의 의사표시를 한 것은 사실이나, 해당 내용증명은 수취인에게 도달되지 아니하였으므로 그 해제통보의 효력은 발생하지 아니한 것이다.

(나) 청구인이 2022.6.20. 부동산 중개인 E에게 ‘오늘까지 입금이 안 될 시 계약해지 하는 것으로 알겠다’고 문자를 보냈더라도, 위 E은 중개인으로서 계약 당사자가 아니고 달리 매수인으로부터 계약 이행에 관한 의사표시의 수령 권한을 위임받은 사실도 없으므로, 위 문자를 토대로 계약해제의 효력이 발생하였다고 할 수도 없다.

(다) 처분청은 E과 C 사이의 문자내역을 근거로 제시하기도 하였으나, E은 계약 당사자가 아니므로 그러한 E과 C가 주고받은 문자를 근거로 계약 해제의 효력발생 여부를 판단할 수 없다.

(2) 2차계약은 1차계약을 그 매수인만 달리하여 승계한 것인바, 청구인은 2022년도에 내용증명을 발송한 이후에도 계속하여 매수인과 계약 이행을 위한 협의를 계속 진행하였다.

(가) 부동산 중개인 E은 2022.9.14., 2022.11.14. 및 2022.12.30. 청구인에게 문자메시지를 보내 계약이 예정대로 진행되지 아니한 데에 대하여 사과하면서 잔금 지급 일정에 관하여 청구인에게 협의를 요청하였다.

(나) 이후 2024.11.7.경 F라는 사람이 청구인에게 전화를 하고 쟁점부동산을 방문하여 쟁점금액을 청구인에게 지급한 사람이 C라고 설명하면서 그 중 일부라도 반환하여 줄 것을 요청하였다.

(다) 위 F는 주식회사 G의 이사로서, 해당 회사의 회장은 C로 파악되는바, C는 대리인을 통하여 2024.11.7.경 계약해제에 따른 위약금의 일부에 대한 반환요청의 의사표시를 한 것이라고 보아야 한다.

(3) 따라서 위약금이 발생한 시기는 관련 계약해제의 효력이 발생한 2024년경으로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 변경계약 및 2차계약은 무효이다.

(가) 2차매수인은 1차계약의 승계사실 및 2차계약의 체결사실이 없음을 확인하고 있고, 2차매수인의 선급금 원장에는 1차부동산매매계약에 관한 사항이 계상되어 있지 아니하다.

(나) 변경계약 작성 당시(2022.6.17.) 2차매수인의 임직원이나 2차매수인의 계약 관련 위임장을 갖춘 사람이 참석하지 아니하였음에도, 청구인은 1차매수인 중 C의 말만 믿고 변경계약 및 2차계약의 계약서를 작성하였고, 1차계약, 변경계약 및 2차계약의 계약서상 매수인 휴대전화번호가 모두 위 C의 휴대전화로 기재되어 있다.

(다) 2차매수인이 달리 1차계약의 승계사실을 추인한 바도 없으므로, 변경계약 및 2차계약은 무효이다.

(2) 1차계약이 해제된 시기는 2022년도이다.

(가) 1차계약 해제통보 내용증명과 관련하여 2차매수인은 청구인과 유효한 매매계약을 한 사실이 없으므로 위 내용증명을 수취할 필요가 없고, 한편 1차매수인은 위 내용증명을 수취하였으므로 1차계약 해제통보의 효력발생시기는 내용증명이 발송·수취된 2022년도이다.

(나) B(1차매수인 중 1인)의 대표자였던 H은 청구인으로부터 1차계약 해제통보 내용증명을 받았다는 사실과 부동산매매계약과 관련된 계약금이 청구인에 의하여 몰취되었다는 사실을 확인하였다.

(다) 청구인은 B에게 2022.6.24. 부동산매매계약 이행최고의 내용증명을 발송하였고 2022.7.6. 부동산매매계약 해제통보의 내용증명을 발송하였는바, 그 내용상 청구인은 변경계약이 유효하게 체결되지 아니하였음을 인지하고 있었던 것으로 보이고, 잔금일까지 잔금이 지급되지 아니하는 경우에는 관련 계약이 해제된다고 보는 것이 타당하다.

(라) 부동산 중개인 E은, 쟁점부동산 인근의 다른 부동산(I)을 C에게 매도하려던 J이라는 사람이 C에게 당초 언급했던 매매예정금액보다 큰 금액을 요구하여 이들 간 매매계약이 체결되지 못하였고 이에 C가 쟁점부동산를 매수하지 아니하기로 결정하였다는 등의 내용으로 사실확인서를 작성하였다.

(마) 위 E은 2022.11.8. C에게 ‘청구인이 기존 계약은 무효로 하고 다시 새 계약을 한다’는 내용으로 문자메시지를 발송하였다.

(바) 청구인은 2차계약의 잔금일인 2022.6.20. E에게 ‘오늘까지 입금이 안 될 시 계약해지하는 것으로 알겠다’는 내용으로 문자메시지를 발송하였다.

(3) 따라서 쟁점금액은 1차계약 해제에 관한 위약금으로서 이는 기타소득에 해당하고 그 귀속시기는 2022년이다.

3.심리 및 판단

가.쟁점

계약해제의 효력발생시기가 2022년도가 아닌 2024년도이므로 위약금(기타소득) 수입시기가 2024년도라는 청구주장의 당부

나.관련 법령

(1)소득세법

제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

가. 위약금

나. 배상금

다. 부당이득 반환 시 지급받는 이자

⑤ 기타소득의 구체적 범위 및 계산방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제50조(기타소득 등의 수입시기) ① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.

1의2. 법 제21조 제1항 제10호에 따른 소득 중 계약금이 위약금ㆍ배상금으로 대체되는 경우의 기타소득

계약의 위약 또는 해약이 확정된 날

(3) 민법

제543조(해지, 해제권) ① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다.

제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

제547조(해지, 해제권의 불가분성) ① 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.

② 전항의 경우에 해지나 해제의 권리가 당사자 1인에 대하여 소멸한 때에는 다른 당사자에 대하여도 소멸한다.

제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

다.사실관계 및 판단

(1)이 건 관련 계약의 내용은 다음과 같다.

(가) 1차부동산매매계약의 내용은 아래 ＜표1＞ 기재와 같다.

＜표1＞ 1차부동산매매계약의 내용

○○○

(나) 1차부동산매매계약의 계약서에 별지로 첨부된 ‘부동산 매매 특약사항’의 주요 내용은 아래 ＜표2＞ 기재와 같다.

＜표2＞ 1차부동산매매계약의 ‘부동산 매매 특약사항’ 주요 내용

○○○

(다) 1차비품등매매계약의 내용은 아래 ＜표3＞ 기재와 같다.

＜표3＞ 1차비품등매매계약의 내용

○○○

(라) 변경계약의 계약서 본문 내용은 1차부동산매매계약의 계약서 본문과 동일하고, 다만 별지 특약사항에는 아래 ＜표4＞ 기재와 같이 매수인 변경 등에 관한 기재가 추가되어 있다.

＜표4＞ 변경계약의 계약서 별지

○○○

(마) 2차계약의 내용은 아래 ＜표5＞ 기재와 같은바, 이는 1차부동산매매계약에서 잔금일 및 매수인을 각각 2022.6.20. 및 2차매수인으로 변경한 것이다.

＜표5＞ 2차계약의 내용

○○○

(바) 1차계약, 변경계약 및 2차계약의 계약서에 이루어진 계약당사자 날인은 아래 ＜표6＞ 기재와 같다.

＜표6＞ 계약당사자 날인

○○○

(2) 청구인이 발송한 내용증명에 관한 사실관계는 다음과 같다.

(가) 청구인은 대리인을 통하여 2022.6.21. 2차매수인에게 아래 ＜표7＞ 기재와 같이 부동산매매계약 이행최고 등에 관한 내용증명을 발송하였다.

＜표7＞ 청구인이 2022.6.21. 2차매수인에게 발송한 내용증명

○○○

(나) 청구인은 대리인을 통하여 2022.6.24. B에게 아래 ＜표8＞ 기재와 같이 부동산매매계약 이행최고 등에 관한 내용증명을 발송하였다.

＜표8＞ 청구인이 2022.6.24. B에게 발송한 내용증명

○○○

(다) 청구인은 대리인을 통하여 2022.7.6. 1차매수인(B 및 C)에게 각 아래 ＜표9＞ 기재와 같이 부동산매매계약 해제통보에 관한 내용증명을 발송하였다.

＜표9＞ 청구인이 2022.7.6. 1차매수인에게 발송한 내용증명

○○○

(라) 청구인은 대리인을 통하여 2022.7.6. 2차매수인에게 아래 ＜표10＞ 기재와 같이 부동산매매계약 해제통보에 관한 내용증명을 발송하였다.

＜표10＞ 청구인이 2022.7.6. 2차매수인에게 발송한 내용증명

○○○

(마) 청구인이 대리인을 통하여 발송한 내용증명들의 등기우편 번호는 아래 ＜표11＞ 기재와 같고, 다만 그 송달 여부에 관한 등기우편 배달증명서 등의 증빙자료는 확인되지 아니한다.

＜표11＞ 내용증명 발송 내역

○○○

(3) 쟁점금액에 관한 사실관계는 다음과 같다.

(가) 청구인은 1차계약 체결 시 1차매수인으로부터 계약금에 상당하는 쟁점금액을 지급받았고, 달리 이를 1차매수인 또는 2차매수인에게 반환한 사실은 없다.

(나) 1차매수인 또는 2차매수인이 청구인을 상대로 쟁점금액의 반환을 청구하는 소송을 제기한 사실은 확인되지 아니한다.

(4) 청구인이 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 청구인은 2022년도 말까지 부동산 중개인 E과 1차계약 이행에 관한 협의를 하였다고 주장하며, 청구인과 E 사이의 문자메시지를 아래 ＜표12＞ 기재와 같이 제출하였다.

＜표12＞ 청구인이 제출한 E과의 문자메시지 내용

○○○

(나) 청구인은 F라는 사람이 2024.11.7. C를 대리하여 1차계약 해제에 따른 위약금을 일부 반환하여 달라는 의사표시를 하였다고 주장하며, F의 명함(직함이 주식회사 K 등의 이사로 기재되어 있고, 한편 청구인이 제출한 언론기사에는 주식회사 K의 회장이 C라고 기재되어 있다), 청구인과 F와의 통화목록(2024.11.7. 17:23 및 같은 날 17:25 통화한 것으로 나타난다) 및 통화 녹취록(아래 ＜표13＞ 기재 내용과 같다), 쟁점사업장의 직원이 청구인에게 발송한 문자메시지(아래 ＜표14＞ 기재 내용과 같다) 내용 등을 각 제출하였다.

＜표13＞ 청구인이 제출한 F와의 통화 녹취록 주요 내용

○○○

＜표14＞ 청구인이 제출한 쟁점사업장 직원의 문자메시지

○○○

(다) 청구인은 대리인을 통하여 발송한 내용증명이 송달되지 아니하였다고 주장하며, 아래 ＜표15＞ 기재와 같은 대리인과의 문자메시지 내용 및 아래 ＜표16＞ 기재와 같은 대리인측 직원의 사실확인서를 각 제출하였다.

＜표15＞ 청구인이 제출한 대리인과의 문자메시지 내용

○○○

＜표16＞ 청구인이 제출한 대리인측 직원의 사실확인서

○○○

(5) 처분청이 제출한 자료는 다음과 같다.

(가) 처분청은 쟁점부동산에 관한 계약이 2022년도에 적법하게 해제되었다는 의견으로, 아래 ＜표17＞ 기재와 같은 B의 사실확인서를 제출하였다.

＜표17＞ 처분청이 제출한 B의 사실확인서

○○○

(나) 처분청은 아래 ＜표18＞ 기재와 같이 부동산 중개인 E의 사실확인서를 제출하였다.

＜표18＞ 처분청이 제출한 E의 사실확인서

○○○

(다) 처분청은 2차매수인이 변경계약 및 2차계약 체결사실을 부인하고 있다는 의견으로, 아래 ＜표19＞ 기재와 같은 2차매수인의 사실확인서를 제출하였다.

＜표19＞ 처분청이 제출한 2차매수인의 사실확인서

○○○

(라) 처분청은 청구인 및 E 등이 주고받은 문자메시지 내용을 아래 ＜표20＞ 기재와 같이 제출하였다.

＜표20＞ 처분청이 제출한 문자메시지 내용

○○○

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 1차계약이 그 매수인만 달리 하여 2차계약으로 승계되어 2022년 이후에도 계약당사자 간 계약이행에 관한 협의가 계속 진행되었고, 2022년도에 1차매수인 및 2차매수인에게 계약해제 통보에 관한 내용증명을 발송하였으나 이는 송달되지 아니하여 당시 계약이 해제된 것이 아니며, 이후 2024년경 F라는 사람이 1차매수인 C를 대리하여 청구인에게 계약금 반환을 요청하였으므로, 계약해제의 효력발생시기는 2022년도가 아닌 2024년도로서 관련 위약금인 쟁점금액의 경우 그 수입시기가 2024년도인 것이라고 주장하나,

1차계약, 변경계약 및 2차계약의 계약서에 매수인의 휴대전화 번호가 모두 1차매수인 C의 것으로 기재되어 있고, 2차계약의 유일한 매수인인 2차매수인은 ‘1차매수인과 아무런 관련이 없고 2차계약을 체결한 사실이 없으며 승계계약을 체결한 사실도 없다’는 내용의 확인서를 제출하기도 하였는바, 변경계약 및 2차계약의 유효 여부가 불분명한 것으로 보이는 점,

청구인은 1차매수인으로부터 1차계약의 계약금에 해당하는 쟁점금액을 지급받은 뒤 1차계약 및 2차계약에 따른 잔금지급이 각 계약상 잔금기일(2022.6.17. 및 2022.6.20.) 내 이행되지 아니하자 쟁점금액을 반환하지 아니하였고, 2022년도에 1차매수인 및 2차매수인에게 계약해제를 통보하는 내용증명을 각 발송하면서 ‘매매계약이 이미 적법하게 해제되었음을 통보하며 매도인 청구인이 지급받은 계약금 역시 몰취됨’을 명시하였으며, 1차매수인 B는 위 내용증명을 수취한 사실과 청구인에 의하여 계약금이 몰취된 사실을 확인한 한편, 나머지 1차매수인 C 또한 부동산 공인중개사 E과 주고받은 문자메시지나 E의 확인서 내용 등에 의하면 2022년도에 계약이 해제되었음을 충분히 인지하고 있었던 것으로 보이고, 나아가 1차매수인 또는 2차매수인이 청구인을 상대로 계약의 해제 여부나 시점을 다투거나 쟁점금액의 반환을 청구하는 등의 소송을 제기한 사실도 확인되지 아니하는바, 다른 특별한 사정이 없는 한 1차계약은 2022년도에 적법하게 해제된 것으로 보이며, 2차계약은 설사 이를 당초 유효하였던 것으로 보더라도 1차계약과 마찬가지로 2022년도에 적법하게 해제된 것으로 보이는 점,

한편 F가 2024년경 C를 대리하여 청구인에게 쟁점금액 중 일부의 반환을 요청하였다는 청구주장이 설사 사실이라 하더라도, 이는 그 내용상 1차계약 또는 2차계약의 해제를 위한 의사표시라기보다 1차계약이 이미 해제되었음을 전제로 계약금의 일부라도 반환하여 줄 것을 요청하는 것으로서, 이러한 사정만으로 1차계약 또는 2차계약이 해제된 시점이 2024년도라고 보기는 어려운 점 등에 비추어, 처분청이 청구인에게 2022년 귀속 종합소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4.결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.