조심 2019중2708 (2020.04.08)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2004.4.7. 집합건물인 OOO(이하 “쟁점상가”라 한다)를 취득하고, 2018.6.15. OOO 외 1인에게 쟁점상가를 양도한 후, 2018.6.30. OOO을 모두 실지거래가액으로 하여 양도소득세(양도차익 없음)를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 결과, 쟁점상가의 부동산매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)에 기재된 내용이 등기사항전부증명서와 일치하지 않고 취득가액에 대한 금융증빙도 불분명하여 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고, 쟁점상가의 장부가액OOO을 취득가액으로 보아, 2019.5.17. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.7.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 통상적으로 부동산을 취득하는 경우 취득세 과세표준은 시가표준액과 검인계약서상 가액 중 큰 금액을 적용하고 있는바, 쟁점상가의 취득세 과세표준은 청구인의 법무사가 시가표준액을 참고하여 검인용으로 산출한 것에 불과하므로 이를 실지거래가액으로 볼 수 없다. 또한 전 소유자 OOO이 2003.3.7. 쟁점상가를 취득하면서 채권자인 OOO에 설정해준 근저당권의 채권최고액이 OOO원이었던 사실로 미루어 볼 때 OOO원을 실지거래가액으로 보기도 어렵다.

(2) 처분청은 쟁점계약서는 실제 계약서가 아니라는 의견이나, 쟁점계약서를 작성하였던 주식회사 OOO은 쟁점계약서가 실제 계약서이고 거래가액은 OOO원이라고 진술(확인서)하였다.

쟁점상가의 계약금은 OOO원이고 청구인은 이를 2004.4.1. 지급하였다. 계약금 지급일(2004.4.1.)이 쟁점계약서 작성일(2004.4.7.)보다 빠른 이유는 청구인을 대리하여 쟁점상가의 계약을 진행하였던 청구인의 배우자 OOO가 2004.4.1. 전 소유자 OOO에게 OOO원을 빌려주기로 하고 청구인 명의로 근저당설정(채권최고액 OOO원) 및 OOO 명의로 소유권이전청구권 가등기를 하였다가, 이를 다시 매매로 전환하여 2004.4.7. 쟁점계약서를 작성하였기 때문이다. 또한 2004.4.7. 쟁점계약서 작성시에는 계약금을 이미 지급하였고 임대보증금과 OOO은행 대출 등 채무인수 절차만 남았기에 쟁점계약서의 ‘계약금’란에 ‘계약시에 일시불로 지불하고 영수함’이라고 기재하였다.

쟁점상가 매매대금에서 임대보증금 OOO원을 상계한 이유는, 쟁점상가 매매 이후에도 전 소유자 OOO이 쟁점상가에서 학원업을 계속 영위하고자 하여 청구인이 OOO과 임대계약서OOO를 작성하였기 때문이다.

또한 처분청은 전 소유자 OOO의 채무 OOO원에 대한 근저당권 설정등기가 매매일로부터 수개월이 지난 후에 해지되었다는 이유로 쟁점상가의 매매거래와는 별개라는 의견이나, 청구인은 OOO으로부터 승계한 채무를 2004.6.22. 전액 상환한 후 근저당권설정등기말소만 2005.7.4.에 한 것으로, 이러한 사실은 OOO으로 근무하고 있는 OOO의 확인서를 통해 알 수 있다.

나. 처분청 의견

(1) 부동산 중개업자가 작성하였다는 쟁점계약서는 청구인이 쟁점상가의 매매대금 OOO원을 계약일(2004.4.7.)에 일시불로 지급하는 것으로 작성되었을 뿐 대금지급에 대한 상세내역이 특약사항에 기재되어 있지 않다. 또한 쟁점상가의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인이 2004.4.1. 채권최고액을 OOO원으로 하는 근저당권설정을 하였고, 청구인의 배우자 OOO가 2004.4.1. 소유권이전청구권 가등기를 하였으나, 쟁점계약서에는 근저당권설정 및 소유권이전청구권 가등기에 대한 내용도 언급되어 있지 않다. 아울러 쟁점계약서에 청구인을 대리하여 계약을 진행하였다는 OOO의 인적사항이나 서명날인이 전혀 존재하지 않고, 쟁점계약서의 작성일은 2004.4.1.이나 청구인은 “2004.3.20. 매매”를 원인으로 하여 2004.4.7. 쟁점상가에 대한 소유권이전등기를 한 것으로 보아 쟁점계약서는 실제계약서에 해당하지 않는다.

(2) 청구인은 2004.3.30. 계약금 OOO원을 전 소유자 OOO에게 지급하였다고 주장하며 청구인 명의의 계좌에서 2004.3.30. OOO을 인출한 내역을 제출하였으나, 청구인이 인출한 금액이 전 소유자 OOO에게 지급되었는지 여부는 확인할 수 없다.

청구인은 전 소유자 OOO의 OOO 대출금 OOO원을 승계한 후 2004.6.22. 청구인 명의의 계좌에서 총 OOO을 인출하여 대출계좌로 송금하였다고 주장하나, 쟁점상가를 취득한 이후에도 등기사항전부증명서상 근저당권자인 OOO은행의 채무자가 청구인으로 변경되지 않았고, 2005.7.4. 해지를 원인으로 OOO은행의 근저당권설정이 말소되었는바, 쟁점상가의 매매일 이후 수개월 후에 해당 채무를 상환한 것은 쟁점상가의 매매와는 별개의 거래로 보아야 하므로 채무상환금액 OOO원이 취득가액에 포함된다고 볼 수 없다. 또한 청구인은 2003.3.7. 쟁점상가에 설정된 OOO은행의 근저당권 채권최고액이 OOO원이므로 OOO원을 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 근저당권 채권최고액은 단지 OOO은행의 평가액이고 근저당권이 설정된 지 1년 후의 거래가액이 반드시 채권최고액 이상으로 거래되었을 것이라는 근거가 될 수는 없으며, 전 소유자 OOO은 양도당시 자금상황이 어려워 손해를 보고 양도하였다고 진술하였다.

청구인은 2004.4.7. 전 소유자 OOO과 쟁점상가에 대한 임대차계약을 체결하고 임대보증금 OOO원을 쟁점상가 매매대금에서 상계하였다고 주장하며 그 증빙으로 부가가치세신고서에 첨부한 부동산임대공급가액명세서를 제출하였으나, 청구인이 임대료를 수취한 청구인 명의의 OOO은행 계좌OOO에 의하면, 임대료를 최초로 수령한 날은 2004.4.20.이고 이후 매월 20일경에 임대료를 수취한 것으로 나타나는바, 통상적으로 임대료가 임대기간 시작일로부터 1개월 후에 지급되는 것을 감안하면, 청구인은 2004년 제1기에 임대료 2회분(2004.5.7., 2004.6.7.)을 수취하여야 하나 실제로는 3회분(2004.4.20., 2004.5.20., 2004.6.21.)을 수취한 것으로 나타난다. 결국 청구인은 2004.4.7.이 아닌 그 이전에 쟁점상가에 대한 매매계약을 체결한 것으로 보이고 2004.4.7.에 작성된 쟁점계약서는 신뢰할 수 없으므로 쟁점계약서상 매매대금도 실지거래가액으로 볼 수 없다.

(3) 청구인은 쟁점상가를 임대업에 사용하였는바, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 쟁점상가의 재무상태표에 의하면, 쟁점상가의 취득가액은 OOO원으로 확인되고, 처분청이 OOO에게 확인한 쟁점상가의 취득세 과세표준도 OOO으로 확인되는바, 청구인은 취득세를 쟁점상가의 실제 매입가액인 OOO원으로 신고한 것으로 볼 수 있다. 따라서 쟁점상가의 장부가액을 실지거래가액으로 적용한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점계약서의 거래가액을 부인하고 장부가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부

나. 관련 법률

(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(

「지적재조사에 관한 특별법」 제18조

에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2)

지방세법 제10조

[과세표준] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 양도소득세 신고서 및 결정결의서상 쟁점상가의 취득 및 양도가액은 아래 ＜표1＞과 같다.

(나) OOO이 처분청에 통보한 공문에 의하면, 쟁점상가의 취득시 시가표준액은 OOO원OOO, 처분청이 제출한 쟁점상가의 지방세 세목별 과세증명서상 취·등록세는 OOO원OOO, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 쟁점상가의 재무상태표상 장부가액은 OOO원OOO으로 확인된다.

(다) 청구인이 쟁점상가의 임대료를 수취한 내역은 아래 ＜표2＞와 같다.

(라) 쟁점상가의 등기사항전부증명서에 의하면, 소유권 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항은 아래 ＜표3＞과 같다.

(마) 청구인을 대리하여 쟁점계약서를 작성한 청구인의 배우자인 OOO가 소명한 쟁점상가 매입 경위의 주요내용은 다음과 같다.

(바) 쟁점상가를 중개한 공인중개사 OOO이 작성한 사실확인서의 주요내용은 다음과 같다.

(사) 쟁점계약서에 기재된 매매대금 및 지급시기는 아래 ＜표4＞와 같다. 한편, 청구인은 쟁점계약서 작성 당시 특약사항OOO을 별지에 기재하여 쟁점계약서 뒷장에 첨부하고 간인을 하였으나, 별지는 분실하였다고 진술하였다.

(아) 청구인이 2004.4.1. 지급한 계약금 OOO원에 대한 증빙으로 제출한 금융거래내역은 아래 ＜표5＞와 같다.

(자) 청구인이 2004년 제1기 부가가치세 신고시 제출한 부동산임대공급가액명세서는 아래 ＜표6＞과 같으며, OOO의 임대기간은 2011년 6월경 종료되었으나 OOO이 ‘3년 후 재구매’ 특약을 불이행하여 보증금 OOO원을 반환하지 않았다고 한다.

(차) 청구인이 승계한 대출금 OOO원을 상환한 증빙으로 제출한 OOO지점장이 발행한 확인서의 주요내용은 다음과 같고, 청구인은 대출금을 승계한 이후에도 대출자의 명의를 변경하지 않은 것으로 나타난다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 전 소유자 OOO과 체결한 쟁점계약서는 공인중개사 OOO이 작성한 실제계약서이고, 쟁점계약서상 매매대금 OOO은 쟁점상가의 실지취득가액이라고 주장하며, 관련 증빙으로 금융거래내역, 부동산임대공급가액명세서, 확인서OOO 등을 제출하였으나, 쟁점계약서에는 매매대금이 OOO원 이라는 내용만 기재되어 있을 뿐, 청구인이 주장하고 있는 대금지급 방법OOO에 대한 내용은 기재되어 있지 않은 점, 쟁점계약서의 작성일은 2004.4.7.이나 쟁점상가의 등기사항전부증명서상 등기원인은 ‘2004.3.20. 매매’로 확인되는 점, 청구인이 OOO으로부터 쟁점상가 임대료를 수취한 날이 쟁점계약서 작성일자인 매월 7일경이 아닌 20일경으로 나타나는 점, 별지에 기재하였다는 쟁점상가 매매계약 관련 특약사항을 제출하지 아니하여 계약내용의 전부를 알 수 없는 점 등으로 보아 쟁점계약서는 신뢰하기 어려운 것으로 보이며, 청구인이 종합소득세 신고시 첨부한 결산서상 취득가액 및 감가상각비는 납세의무자로서 세법상 성실하게 작성하였음을 전제로 하므로 명백한 근거 없이 부인할 수 없는 점, 장부상 취득가액이 실지취득가액이 아니라는 구체적이고 객관적인 증빙자료를 제출하지 못한 점, 장부상 취득가액이 OOO원이고, 처분청이 OOO에게 확인한 쟁점상가의 취득세 과세표준도 OOO으로 확인되는 점 등으로 미루어 볼 때, 처분청이 쟁점상가의 장부가액 OOO원을 쟁점상가의 취득가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.