조심 2015중2105 (2016.01.26)

OOO세무서장이 2015.1.2. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO부과처분은 OOO지상 주택 163.08㎡, 같은 곳 OOO지상 주택 175.92㎡의 각 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의2 제2항의 산식에 의한 환산가액으로 각각 산정하고 이를 필요경비에 산입하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 OOO대지 674.1㎡(이하 “쟁점부지①”이라 한다) 및 그 지상 주택 163.08㎡(이하 “쟁점주택①”이라 한다)를 2013.3.29. OOO에게 OOO원에 양도하였고, 같은 곳 OOO대지 608㎡(이하 “쟁점부지②”라 하고, 쟁점부지①과 합하여 이하 “쟁점부지”라 한다) 및 그 지상 주택 175.92㎡(이하 “쟁점주택②”라 하고, 쟁점주택①과 합하여 이하 “쟁점주택”이라 하며, “쟁점부지”와 “쟁점주택”을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2013.1.4. OOO에게 OOO에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다. 나. 처분청은 쟁점부동산 양도에 대한 청구인의 양도소득세 무신고에 대하여 2015.1.2. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하면서 착오로 청구인이 쟁점부지에 신축한 쟁점주택을 양도소득세 과세대상 물건에서 누락하여 쟁점부지만을 OOO및 OOO에 양도한 것으로 보았고, 이에 따라 양도소득세를 산정함에 있어 쟁점부지 관련 필요경비(쟁점부지 실지취득가액 등)만 산입하고 쟁점주택 관련 필요경비는 이를 필요경비에 산입하지 아니하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.25. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부지와 함께 쟁점주택도 포함하여 OOO및 OOO양도하였으나, 처분청은 쟁점부동산 중 쟁점부지만을 OOO및 OOO에 양도한 것으로 보아 양도가액 및 취득가액을 산정하였는바, 처분청이 쟁점부지에 대하여 산정한 취득가액 및 필요경비는 인정하나, 쟁점부지와 쟁점주택으로 구분(안분계산)하여 양도가액을 산정해야 하고, 쟁점주택의 경우 그 시공자인 OOO대표이사 OOO로부터 입수한 쟁점주택의 도급계약서를 보면 쟁점주택①의 도급금액은 OOO이고, 쟁점주택②의 도급금액은 OOO으로서 그 실지거래가액이 확인되므로 이를 취득가액으로 하여 쟁점부동산 양도소득의 필요경비로 추가 인정하여야 한다. 나. 처분청 의견 당초 양도소득세 결정 당시 양도소득세 과세 대상 물건에 쟁점주택이 누락되었고, 이에 따라 쟁점부동산의 취득가액 및 필요경비를 산정함에 있어 쟁점부지 관련 경비만 산입되고 쟁점주택 관련 필요경비는 누락된 사실이 확인되나, 다만, 쟁점주택의 취득가액을 산정함에 있어 청구인은 쟁점주택의 도급계약서만 제시할 뿐 실제 공사대금을 지급한 증빙서류는 전혀 제시하지 못하고 있고, 쟁점부동산의 인근 필지인 OOO를 분양받아 주택을 신축한 OOO진술에 의하면 주택 신축과 관련하여 당초 OOO과 공사비용을 평당 OOO만원으로 계약하였으나, 골조공사 후 공사가 중단되어 비용이 더 추가되었고 그때 그때 필요한 공사비를 조금씩 지급하였기 때문에 정확한 공사비를 알 수 없다고 하였는바, OOO의 진술처럼 평당 OOO만원으로 공사금액을 계산할 경우 쟁점주택①은 약 49평으로 OOO쟁점주택②는 약 53평으로 OOO이므로 도급계약서상의 금액인 OOO(평당 OOO만원) 및 OOO(평당 OOO만원)과 차이가 많은 것으로 나타난다. 따라서, 청구인이 도급계약서만 제시할 뿐 실제 공사대금 지급 내역을 전혀 입증하지 못하는 상황에서 도급계약서상의 공사금액은 OOO진술에 근거한 공사금액과 차이가 심하여 그 진위를 확인하기 어려운바, 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목 규정에 의하여 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로 환산가액(쟁점주택① OOO쟁점주택② OOO)에 의하여 쟁점주택의 취득가액을 산정하여 쟁점부동산 양도소득의 필요경비에 추가하는 것이 타당하다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁 점 공사도급계약서에 의해 확인되는 실지거래가액을 쟁점주택의 취득가액으로 산정하여 쟁점부동산 양도차익 산정시 필요경비로 추가 인정하여야 한다는 청구주장의 당부 나. 관련 법령 : <별지> 기재 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인은 쟁점부지와 함께 쟁점주택도 포함하여 쟁점부동산을 OOO및 OOO에 양도하였고, 이에 대하여 처분청은 양도소득세를 결정하면서 착오로 청구인이 신축하여 쟁점부지와 함께 양도한 쟁점주택을 양도소득세 과세대상 물건에서 누락하였으며, 이에 따라 양도소득세를 산정함에 있어 청구인이 쟁점부지만을 OOO및 OOO에 양도한 것으로 보아 쟁점부지 관련 필요경비만 산입하고 쟁점주택 관련 필요경비를 누락한 사실, 따라서, 쟁점부지와 쟁점주택으로 구분(안분계산)하여 취득가액 및 양도가액이 산정되어야 하고, 쟁점주택 관련 필요경비가 추가로 인정되어야 하는 점에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다. (2) 처분청의 양도소득세 과세 당시 청구인은 쟁점주택①과 쟁점주택②의 신축공사대금과 관련하여 각각 OOO과 OOO합계 OOO의 세금계산서가 발행되었다고 하면서 전자세금계산서 사본을 쟁점주택 관련 필요경비의 증빙으로 제출하였다가, 이 건 심판청구 제기 후 쟁점주택①의 도급금액은 OOO이고, 쟁점주택②의 도급금액은 OOO으로서 그 실지거래가액이 확인되므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 해야 한다고 주장하면서 OOO대표 OOO시공사실확인서, 공사도급계약서 등을 제출하였으며, 다만, 금융증빙 등 실제로 공사대금을 지급하였는지 여부를 확인할 수 있는 직접적인 증빙자료는 제시하지 아니하였다. (3) 처분청이 쟁점부동산의 인근 필지인 OOO를 분양받아 청구인과 동일하게 OOO도급계약을 체결하여 주택을 신축한 OOO에게 유선상으로 확인한 바에 의하면, OOO당초 공사비용을 평당 OOO만원으로 하여 계약을 하였으나 골조공사 후 공사가 중단되어 비용이 더 추가되었고 필요시마다 공사비를 조금씩 지급하였기 때문에 정확한 공사비를 알기 어렵다고 진술한 것으로 나타난다. (4) 쟁점주택의 취득가액에 대하여 청구인이 주장하는 도급계약서상의 공사대금에 의한 실지취득가액과 처분청이 제시하는 환산가액은 각각 다음 <표>와 같다. (5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택①의 도급금액이 OOO이고, 쟁점주택②의 도급금액은 OOO으로서 그 실지거래가액이 확인되므로 이를 취득가액으로 해야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점주택의 도급계약서만 제시할 뿐 실제 공사대금을 지급한 증빙서류는 제시하지 못하는 점, 청구인은 당초 처분청의 양도소득세 과세 당시에는 쟁점주택①과 쟁점주택②의 신축공사대금과 관련하여 각각 공급가액 OOO과 OOO합계 OOO의 세금계산서를 쟁점주택 관련 필요경비의 증빙으로 제출한바 있는 점 등에 비추어 이 건은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 나목의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하고, 달리 매매사례가액 또는 감정가액에 관한 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 쟁점주택은 그 취득가액을 환산가액(쟁점주택① OOO쟁점주택② OOO)으로 산정하여 쟁점부동산에 대한 양도소득 필요경비로 추가 인정함이 타당한 것으로 판단된다. 4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 , 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2) 소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제166조(양도차익의 산정 등) ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산 한다. 제176조의2(추계결정 및 경정) ② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 4. 기준시가 (3) 부가가치세법 시행령 제64조(토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산) 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[괄호 생략]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다. 3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액