조심 2012서0868 (2012.05.14)

OOO세무서장이 2011.12.9. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 전 1,369㎡(청구인 지분 1/2)의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.12.10. 아버지 최OOO의 사망으로 동생 최OOO과 함께 OOO 전 1,369㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공동으로 상속(청구인 지분 1/2)받아 보유하다가, 2009.5.19. 쟁점토지가 OOO원에 임의경매되었으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 다음 ＜표1＞과 같이 쟁점토지의 개별공시지가를 취득가액으로 하여 2011.12.9. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정.고지하였다.

OOO

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.26. 이의신청을 거쳐 2012.2.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점토지를 공동상속받은 동생이 운영하던 OOO주식회사가 어려워지자 이를 담보로 대출을 받았으나, 결국 회사가 부도처리 되면서 경매로 매각되었는바, 양도대금을 수령하지 못한 청구인에게 양도소득세를 과세함은 부당하다.

(2) 쟁점토지와 이용현황 등이 유사하고 상속개시일 4일 전인 2006.12.6. 거래된 OOO 전 5,660㎡(이하 “매매사례토지”라 한다)의 매매가액이 OOO원(1㎡당 OOO원)이므로 매매사례토지의 거래가액에 의해 쟁점토지의 취득가액을 감액하여야 한다.

(3) 쟁점토지 공유자였던 동생의 대출과 관련하여, OOO지점장이 의뢰하여 2007.7.10. (주)OOO이 OOO주식회사 담보물건으로 쟁점토지를 감정한 가액이 OOO원이었고, 실제로 OOO원의 대출을 받았는바, 비록 상속개시일부터 7개월이 경과된 시점에서 감정한 것이나 쟁점토지 가격이 급격히 변동할 요인이 없으므로 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 매매사례가액은 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 경우에 인정할 수 있는 것으로, 청구인이 주장하는 매매사례토지는 그 면적이 쟁점토지 면적의 4배가 넘어, 비록 1㎡당 토지개별공시지가가 같고 지목이 같다고 하더라도 면적의 유사성이 없고, 그 활용도 또한 같다고 할 수 없으므로 매매사례토지의 매매가액을 면적 기준으로 안분 계산한 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다.

(2) 청구인이 주장하는 감정가액이 상속개시일 당시의 시가를 어느 정도 반영할 수도 있으나, 관련법령에 규정된 평가기간 6개월을 벗어난 것이고 1개의 감정기관이 평가한 것이므로 취득가액으로 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 공유자인 동생의 부도로 인하여 토지가 경매되었으므로 양도소득세 납부의무가 없다는 청구주장의 당부

(2) 매매사례가액 또는 평가기간을 벗어난 감정평가액을 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법

제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (후단 생략)

제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. (단서 생략)

나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령

제163조【양도자산의 필요경비】⑨ 상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」제33조

내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 및 각호 생략)

(3) 상속세 및 증여세법

제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (후단 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략)

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. (단서 및 각목 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산 등기부등본에 나타나는 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도 내역은 다음 ＜표2＞와 같다.

OOO

(2) OOO지방법원 배당표(2009.7.8., OOO, 부동산임의경매)에는 쟁점토지 매각대금이 OOO원으로 되어 있고, 선순위 채권자인 OOO은행으로부터 채권을 인수한 OOO원, OOO원을 교부받았으며, 청구인은 OOO원을 지급받은 사실이 나타난다.

(3) 동생 최OOO의 OOO은행 근저당권 설정과 관련하여 청구인이 제시한 OOO주식회사의 OOO은행 통장사본에는 2007.7.16. 신규 개설 후 즉시 OOO원이 인출된 것으로 되어 있고, 이후 거래내역을 보면 한도 OOO원 이내에서 실제로 대출이 실행된 것으로 나타나며, OOO주식회사의 대출통장 한도 OOO원 및 어음할인여신 한도OOO원과 관련하여 쟁점토지에 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 심리자료에 나타난다.

(4) 청구인과 처분청이 주장하는 취득가액을 비교해 보면 다음 ＜표3＞과 같다.

OOO

(5) OOO지점장이 (주)OOO지사에게 쟁점토지의 감정을 의뢰하여 가격시점을 2007.7.10.로 하여 평가한 가액은 OOO원(130,000원/㎡)으로 확인되고, 감정평가서에 평가목적은 OOO지점에 제출하기 위해 담보(견질)목적의 감정평가로 되어 있고, 토지가격 산출내역은 다음 ＜표4＞와 같은 내용이 기재되어 있다.

OOO

(6) 처분청 담당공무원이 과세전적부심사시 현지확인한 결과를 보면, 쟁점토지는 전으로 사용중이고, 일부 소규모의 식재가 있으나 전반적으로 주목할 만한 인근의 환경변화는 발견되지 아니하였다고 되어 있다.

(7) 토지대장, 토지이용계획확인원 등의 자료에 의하면 쟁점토지와 매매사례토지는 모두 자연녹지지역에 위치하고 그 현황이 전으로 동일하며, 진입로가 없는 부정형의 맹지로서 개별공시지가도 다음 ＜표5＞와 같이 매년 동일한 것으로 확인된다.

OOO

(8) 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 동생의 부도로 인하여 쟁점토지가 경매되었고 양도대금도 수령하지 못하여 양도소득세를 과세함은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지에 대한 근저당권 설정시 공유자인 청구인이 이에 동의한 것으로 보이고, 양도소득세는 자산이 유상으로 이전되는 경우에 부과되는 것으로서 유상 이전에는 경매도 포함되므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(9) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 (주)OOO이 가격시점을 2007.7.10.로 하여 쟁점토지를 평가한 감정가액 OOO원(130,000원/㎡)을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하나, 당해 감정가액은 1개의 감정기관이 평가한 가액으로서 그 평가시점도 취득일(상속개시일)부터 6개월이 경과한 것이므로 이를 쟁점토지의 취득가액으로 보기는 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 매매사례토지의 거래가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장을 살펴보면,

「소득세법 시행령」제163조

제9항,

「상속세 및 증여세법」제60조

제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항.제5항에 따라 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 있는 경우에는 이를 상속받은 양도자산의 취득가액으로 보도록 규정하고 있는바,

상속개시일(2006.12.10.) 4일 전에 거래된 매매사례토지는 쟁점토지와 면적은 다르나, 이용현황(전).상태(자연녹지).접근(맹지) 등의 조건이 유사하고, 개별공시지가도 매년 동일한 것으로 확인되는 점, 매매사례토지는 2006.12.21. 한국감정원의 평가시 1㎡당 OOO원으로 감정되었고, 쟁점토지는 2007.7.10. OOO원으로 평가되었으며, 감정평가서에 인근토지의 시세가 약 OOO원 내외 수준으로 조사된 사실에 비추어 처분청이 개별공시지가로 결정한 취득가액(1㎡당 OOO원)이 시가를 반영하지 못하는 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점토지의 취득가액은 매매사례토지의 거래가액(1㎡당 OOO원)에 의하여 산정한 OOO원(청구인 지분 상당액 OOO원)으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로

「국세기본법」 제81조

, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.