조심 2024광0417 (2024.06.26)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2016년 10월 OOO지역주택조합으로부터 광주광역시 동구 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양받고 2022.11.15. 중도금 및 잔금을 납부하여 취득한 후, 쟁점아파트를 아들 A 및 며느리 B에게(각각 1/2의 지분) 양도가액 OOO원으로 하여 양도하는 것으로 2023.5.15. 계약하고 2023.6.7. 2023년 귀속 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 2023.4.28. 매매계약 체결된 쟁점아파트와 동일 단지 내 102동 501호(이하 “비교대상아파트”)의 거래가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보고, 청구인이 쟁점아파트를 특수관계인에게 저가로 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인 규정을 적용하여 2023.11.14. 청구인에게 2023년 귀속 양도소득세 OOO원(과소신고가산세 및 납부지연가산세 OOO원 포함)을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2024.1.9. 심판청구를 제기하였다.

2.청구인 주장 및 처분청 의견

가.청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 양도시기는 2022.11.18.로 보아야 한다.

청구인은 2022.11.15. 쟁점아파트 중도금 및 잔금 납부일에 별다른 소득이 없어 금융기관으로부터 대출이 되지 아니함에 따라 A, B으로부터 일부 금액을 차입하여 중도금, 잔금을 치렀다. 이후 청구인은 2022.11.18. 구두로 쟁점아파트를 A, B에게 양도하고 차입금 총액 약 OOO원과 쟁점아파트 매매대금을 상계하자고 하면서 쟁점아파트 입출입카드를 주었고, 2022.11.18. A, B이 쟁점아파트를 2023.4.30.까지 점유하며 사실상 대금을 청산하고 사용하여 왔다.

따라서 쟁점아파트에 대한 매매대금의 청산일은 매매매금과 차입금 상계일인 2022.11.18.을 양도시기로 보아야 하나, 처분청이 쟁점아파트의 매매대금 청산일이 불분명하고, 쟁점아파트에 대한 A, B의 점유일은 양도일로 볼 수 없다는 이유로 등기접수일(2023.6.2.)을 쟁점아파트의 양도시기로 보고 비교대상아파트의 거래가액 OOO원을 시가로 보아 부당행위계산 부인 규정을 적용하는 것은 위법부당하다. 또한, 쟁점아파트의 양도시기(2022.11.18.)와 가장 가까운 부동산거래는 2022.11.15. 매매계약 체결된 OOO원이므로 이 가액을 쟁점아파트의 양도 당시 시가로 보아야 한다.

(2) 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 보고 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.

(가) 「소득세법」상 특수관계인 간의 부당행위계산의 부인의 법리를 적용하는 경우, 경제인의 입장에서 볼 때 부자연스럽고 불합리한 행위계산을 하여 경제적 합리성을 무시하였다고 인정되는 경우에 한하여 적용되는 것이며, 경제적 합리성 유무에 관한 판단은 거래행위의 여러 사정을 구체적으로 고려하여 과연 그 거래행위가 건전한 사회통념이나 상관행에 비추어 경제적 합리성이 없는 비정상적인 것인지에 따라 판단하되, 비특수관계자 간의 거래가격, 거래 당시의 특별한 사정 등도 고려하여야 한다(대법원 2010.5.13. 선고 2007두14978 판결등 참조).

이 사건 쟁점아파트 거래는 「소득세법」상 1년 미만의 양도에 해당되어 70%의 양도소득세율이 적용되므로, 합리적인 경제인라면 청구인이 사망한 후 A, B은 쟁점아파트를 상속 받으면 족하고, 이 사건과 같은 부동산 매매를 하지 않았을 것이다. 청구인은 2022년 9월 경 낙상사고로 고관절 수술등을 하여 8개월동안 병상에 누워 병세가 악화되는 바람에 청구인과 청구인의 배우자 C은 “아버지가 살아계실 때 소유권을 이전해 가라.”고 하였기에 소유권을 이전한 것이지, 청구인 A, B은 2023.5.15. 양도소득세의 부담을 부당히 경감 또는 배제시킬 목적으로 이 사건 쟁점아파트에 대한 매매가 이루어진 것이 아니다.

A, B이 청구인과 C을 부양하고 있고, 청구인은 쟁점아파트를 구입하면서 A, B으로부터 금원을 차입하였으므로, 애초의 분양가 수준을 부동산 양도대금으로 하고, 청구인의 채무와 양도대금을 상계처리하기 위하여 쟁점부동산 매매가 이루어진 것이다

(나) 비교대상아파트는 쟁점아파트(3층, 저층세대)보다 로얄층(5층, 기준층세대)에 위치한 아파트이고, 아래 ＜표1＞에서 나타나는 바와 같이 쟁점아파트와 동일 단지, 동일 전용면적 아파트의 2022.11.24.부터 2023.2.2.까지 발생한 실거래가액이 모두 OOO원∼ OOO원의 범위 내에 있었던 점을 감안하면 비교대상아파트의 거래가액은 특이하게 높다.

＜표1＞ 쟁점아파트와 동일단지 동일 건물(102동) 내 동일평형(43평형) 거래내역(청구인 제시)

특히, 2022.12.29. 매매계약 체결된 1604호의 거래가액 OOO원은 해당 아파트가 최상층 복층세대로 조망권이 좋은 세대이며, 쟁점아파트의 기준시가보다 5%를 초과하는 것으로서 비교아파트로 볼 수 없는 경우에 해당하므로 이를 제외하면 2023.2.2. 양도된 1202호가 OOO원으로 가장 높게 거래된 것이다. 비교대상아파트의 거래가격은 쟁점아파트 양도계약서 작성일 기준(2023.5.15.) 아파트가격 상승의 호재도 없고, 쟁점아파트 단지는 신도심에 놓여있는 것이 아니라 구도심의 노후된 아파트나 단독주택건물로 구성되어 있으며, 인근에 광주 상수도 사업 시설건물과 광주광역시의 태양광발전시설이 있으며, OOO으로부터 도보로 8분거리에 놓여 있다.

또한 아래 ＜표2＞, ＜표3＞ 자료 및 한국부동산원의 보도자료에 의하면 광주광역시 동구 OOO을 비롯한 광주 동구 지역의 모든 아파트가격이 일제히 하락하고 있고, 광주지역의 아파트의 가격은 신규아파트물량증가와 대출금리 상승으로 2022년 7월부터 2023년 9월까지 지속적인 하락 추세에 있으며, 쟁점아파트 양도일 기준 3개월 전후동안 광주광역시 동구 지역의 누계 아파트변동률은 -3.47%에 해당하는데도 유독 비교대상아파트만 이전 6개월 동안의 아파트 평균 거래가격 OOO원 보다 26.02%[최고층을 포함한 경우 평균시가 OOO원(24.29%)]의 높은 가격으로 거래되었고, 2023.2.2. 거래된 이편한세상무등산 1202호보다 비교대상아파트만 21%에 상승하여 거래된 것으로 지나치게 높다.

＜표2＞ 2023년도 광주 OOO, OOO지역 단지별 시세현황(청구인 제시)

＜표3＞ 쟁점아파트 동일단지 내 34평형 국토교통부 실거래가액등

위 ＜표3＞에서 나타나는 바와 같이, 쟁점아파트 단지내에 있는 34평형의 경우 쟁점아파트 양도일 기준 가장 가까운 날의 실거래가는 7.14% 하락하였으며, 쟁점아파트 양도일 전후 3개월 아파트 평균시세는 3.72% 하락하였다.

따라서 비교대아파트의 거래 과정에 특별한 사정이 있었을 가능성이 높으므로, 비교대상아파트의 거래가액은

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제4항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서 정하는 유사매매사례가액으로 볼 수 없고, 이를 이 사건 아파트 양도일 당시의 객관적 교환가치를 반영하고 있는 시가로도 볼 수 없다.

(다) 객관적으로 보아 그 거래가액이 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있는 것으로 보기 어려운 경우에는

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제4항 및 제1항에서 시가에 포함하고 있는 소위 ‘유사매매사례가액’에 해당한다고 볼 수 없다.

비교대상아파트는 쟁점아파트 매매계약일(2023.5.15.)로부터 39일 이후 2023.6.23.에 단 한 차례 발생한 것으로 이전 최고가액(최고층 제외)보다 약 21%나 높고, 쟁점아파트 단지 분양 및 입주 후 최고가로 거래된 양도가액에 해당한다. 비교대상아파트 외에는 비교대상아파트의 거래가액으로 거래된 사례가 전혀 없는 점, 쟁점아파트는 3층(저층)이고, OOO원의 비용으로 발코니 확장을 하였고, 또한 작은방 붙박이장, 인덕션, 광파오븐, 스타일러, 시스템에어컨 등을 개별옵션 계약하였는데 반하여, 비교대상아파트는 5층이고, 내부의 리모델링 및 개별옵션 시공사항 등도 알 수 없는 점 등을 감안하면, 이 사건 매매사례 가액이 객관적으로 보아 이 사건 아파트의 일반적이고도 정상적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 쉽게 인정하기 어렵다.

(라) 쟁점아파트 단지 102동은 16층을 제외한 2층부터 15층까지의 기준시가가 5%범위 내에 있으나 통상적으로 조망권과 일조권등에 따라 3층인 쟁점아파트와 5층인 비교대상아파트는 객관적 교환가치가 다를 수밖에 없다. 또한 쟁점아파트의 층수인 3층의 일반분양가가 OOO원이고 5층의 일반 분양가는 OOO원 차이가 나고, 부동산 경기침체와 고금리기조로 인하여 일반분양가보다 높게 양도된 사례가 단 1건도 없는 점을 고려하면, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일한 교환가치가 있다고 볼 수 없다.

비교대상아파트는 2020.7.7. 당초 매입한 가액(OOO원)보다 7% 낮은 가액(OOO원)으로 양도한 것이므로 쟁점아파트 또한일반분양가(OOO원)보다 7% 낮은 가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 합리적이고 객관적인 시장가치라고 보아야 한다.

(3) 청구인에게는 가산세를 부과하지 못하는 정당한 사유가 있으므로 가산세 부과는 위법ㆍ부당하다.

청구인과 A, B이 쟁점아파트를 구두로 양도계약한 시점인 2022.11.15.과 서면으로 부동산양도계약서를 작성한 시점인 2023.5.15.에는 국토교통부의 실거래가 시스템에서 2023.6.23. 양도한 비교대상아파트의 양도가액을 확인할 수 없었고 2023.2.2. 거래가 마지막 거래였다. 쟁점아파트 양도일 이후 38일만에 이루진 비교대상아파트의 가래가액을 예측하는 것이 무리이고, 2022.11.15. 거래한 아파트가격의 5% 범위내에서 아파트 매매가액으로 하여 청구인의 채무를 상계하는 구두계약이 2022.11.18. 이루어진 점, 이 사건 부동산 매매계약일자를 특수관계인간에 얼마든지 조정이 가능함에도 2023.5.15. 부동산이전등기를 하기 위해 부동산매매계약서를 작성한 점, 2023.5.23. 국토교통부에 부동산거래계약을 신고할 당시에도 비교대상아파트의 양도가액(실거래가)를 국토교통부 실제거래가액 공개시스템에서 확인할 수 없었던 점, 「소득세법」상 부동산 양도소득세 예정신고 및 납부에 대하여 양도일의 다음날 2개월 이내에 하도록 한 것은 양도소득세수의 조기확보와 납세의 편의상 제도로서 납세자의 협력의무가 있는 점, 양도소득세 신고시 특수관계인인 경우 반드시 부동산실거래가 공개시스템에서 실거래가를 확인하여 부동산 양도계약을 해지해야 하는 것이 아닌 점을 고려하면 양도소득세의 과소신고에 따른 가산세를 부과하지 아니할 정당한 사유에 해당한다.

나.처분청 의견

(1)

「소득세법 시행령」 제162조

제1항 제2호에서 ‘자산의 양도시기 및 취득시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날을 원칙으로 하되, 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다.)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 하는 것인바, 청구인이 양도시기로 주장하는 구두계약일 및 쟁점아파트의 점유일인 2022.11.18.은

「소득세법 시행령」 제162조

와 맞지 않는 것으로 보인다.

쟁점아파트의 양도 시기를 소유권 이전 등기 접수일인 2023.6.2.로 보고 평가기간 내인 2023.4.28. 매매계약 체결된 비교대상아파트의 거래가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 부당행위계산 부인을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 고지한 처분은 잘못이 없다.

(2) 처분청은

「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조

제3항에 따라 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”으로써 ① 동일단지 ② 5% 이내의 전용면적 차이 ③ 5% 이내의 공동주택 가격 차이 라는 요건을 모두 갖춘 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 산정하였으므로 정당하다.

유사매매사례가액에 대한 구체적 인정 기준을 규정한

「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조

제3항이 신설된 2017.3.10. 이후 상속 및 증여분에 대한 심판례 등을 보면, 건물의 상대적 위치, 층, 조망권 등의 요소는 이미 공동주택가격에 반영되어 있다고 보아야 하고, 이는 각 소유자의 주관적 선호로서 매매사례가액에 영향을 미치는 객관적 요소로 보기는 어렵고 객관적 판단기준은 건물 등기사항증명 및 건축물대장에서 확인이 가능한 기준시가, 면적, 위치 등이 될 수 있으며(조심 2019중0025, 2019.4.16.)

「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조

제3항을 모두 충족하는 경우 유사매매사례가액으로 인정함이 정당한 것으로 일관되게 결정하고 있다.

처분청이 제시한 비교대상아파트는 매매계약일(2023.4.28.)이 평가기준일(쟁점아파트 양도일, 2023.6.2.)로부터 3개월 이내에 해당하면서 쟁점아파트와 ① 동일한 공동주택 단지 내에 있고, ② 주거전용면적이 113.929㎡로 쟁점아파트의 전용면적(113.929㎡)과 동일하며, ③ 공동주택가격(기준시가)이 OOO원으로 쟁점주택 공동주택 가격(OOO원)과 공동주택 가격차이가 5% 이내에 해당하여

「상속세및증여세법 시행규칙」 제15조

제3항 제1호 세 가지 요건을 모두 충족한다.

또한, 쟁점아파트보다 기준시가가 OOO원(18.68%)이 낮은 동일공동주택단지 내의 34평형(84.95㎡)이 2023.7.31. 쟁점아파트와 같은 양도가액인 OOO원에 실거래가 이루어진 점, 쟁점아파트와 동일단지, 동일평수의 주택이 2023년 10월 기준 OOO원에 시세가 형성되고 있는 점 등을 미루어 보았을 때 비교대상아파트는 시세를 반영하여 거래된 것으로 보여질 뿐더러 가격에 영향을 줄 특수성이 반영된 거래가액으로 볼 수 없다. 따라서 유사매매사례가액 요건을 모두 충족하고, 평가기준일로부터 가장 가까운 날 매매계약이 체결된 비교대상아파트의 거래가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 이건 과세처분은 적법하다.

비교대상아파트의 양도가액 OOO원은 분양가 OOO원 대비 7% 낮게 거래 된 가액으로 쟁점주택 또한 분양가 OOO원 대비 7%로 낮은 OOO원으로 보는 것이 합리적이고 객관적인 시장가치라 또 다른 시가를 주장하나 이는 청구인의 법률적 근거 없이 자의적인 법령 해석이다.

(3)

「소득세법 시행령」제167조

5항은

「상속세 및 증여세법 시행령」제49조

제1항 각 호 외의 부분 본문 중 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”을 시가로 본다고 명시하고 있는바,

이는 부당행위계산부인 적용 여부 판단시 거래일 이후 3개월 이내 매매계약이 체결된 거래까지도 부당행위계산 판단 유사물건이 될 수 있으므로 청구인은 이를 확인했어야 했고, 청구인이 예정신고서를 제출하였던 2023.6.7.은 비교대상아파트의 거래일인 2023.4.28.로부터 한달여가 지난 시점으로 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 해당 유사매매 실거래가 확인이 충분히 가능한 시점이였음에도 불구하고 실거래가액을 재차 확인하지 않은 채 분양가격 수준으로 시가를 산정하였다는 청구인의 이유는 ‘납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유’라고 보기 어렵다.

또한, 2023.6.7. 양도소득세 과세표준 예정신고서를 실질 작성한 청구인의 아들이자 양수인 A은 2019년부터 2023년까지 처분청 국세심사위원회 위원 및 납세자보호위원회 위원으로 재임 경력이 있는바 양수인은 세법 지식이 있는 것으로 보이고, 이는 청구인 및 양수인이 평가 기한내에 당초 예정신고한 쟁점주택 매매가액 OOO보다 높은 매매사례가액이 발생하는 경우 그 양도가액이 부인되고 그 시가에 따라 양도소득세나 증여세가 추가로 부과될 수 있다는 점을 충분히 예측할 수 있었던 것을 나타낸다.

「국세기본법」제48조

제1항에서는 납세자가 의무를 불이행한 것에 대하여 ‘정당한 사유’가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니하는 바, 이때의 ‘정당한 사유’란 납세자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 이를 정당화할 수 있는 사정이 있거나, 그 의무이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 할 만한 사정이 있을 때를 말하고 있다. 그러나 위와 같은 점들을 미루어보았을 때, 청구인은 과소신고 가산세 감면의 면제 요건의 납세자가 의무를 불이행한 것에 대하여 ‘정당한 사유’가 있다고 보기 어려울뿐만 아니라, 납부불성실가산세의 경우 납세의무자로 하여금 성실하게 세법에 정한 의무를 이행하도록 하는 취지 외에 법정납부기한과 납부일간의 기간에 대한 이자의 성격도 있고 정상적으로 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있으므로, 청구인들에게 양도소득세 과소신고에 대한 귀책사유가 없다고 본다 하더라도 과소납부액에 대한 납부불성실가산세는 부과되는 것이 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 청구인과 양수인이 구두계약한 날이 쟁점부동산의 양도시기라는 청구주장의 당부

② 유사매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분의 당부

③ 가산세 감면의 정당한 사유가 있는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 소득세법

제98조(양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

제101조(양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제162조(양도 또는 취득의 시기) ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

6.

「민법」 제245조

제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

제167조(양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우

「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법

제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령

제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(5) 상속세 및 증여세법 시행규칙

제15조(평가의 원칙등) ③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

(6) 국세기본법

제48조(가산세 감면 등) ① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다.

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데에 정당한 사유가 있는 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

(가) 쟁점아파트의 등기사항증명서에 의하면, 쟁점아파트는 2022.11.24. 청구인이 소유권보존하여 취득한 후, A 및 B에게 각각 지분 2분의 1씩 양도하는 것으로 2023.6.2. 등기접수(등기원인 : 2023.5.15. 매매) 되었고, 이때 거래가액은 OOO원이다.

(나) 쟁점아파트의 부동산매매계약서에 의하면, 청구인은 총 양도가액을 OOO원으로 하여 A 및 B에게 각각 지분 2분의 1씩 양도하는 것으로 2023.5.15. 계약 체결한 것으로 나타나는바, 매매계약서 제1조에 의하면 ‘매도인(청구인)과 양수인(A 및 B)은 합의에 의하여 매매대금을 2023.5.15.자로 매도인이 매수인으로부터 차용한 대여금과 상계처리한다.’고 기재되어 있다.

(다) 쟁점아파트 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용은 아래 ＜표4＞ 기재와 같다.

＜표4＞ 청구인의 양도소득세 신고내용

(라) 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면, 쟁점아파트와 동일단지 내의 부동산거래내역은 아래 ＜표5＞ 기재와 같다.

＜표5＞ 쟁점아파트 동일단지내 부동산 거래내역

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여

(가) 먼저 쟁점①에 관하여 살피건대, 청구인은 A 및 B에게 쟁점부동산을 양도하면서 차입금과 양도대금을 상계하기로 구두계약한 날인 2022.11.18.을 양도시기로 보아야 한다고 주장하나,

「소득세법」제98조

, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제1호 및 제2호에 의하면 양도시기는 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날”로 규정하고 있고, “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일”, “대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일”로 규정하고 있는바, 청구인이 주장하는 구두계약일 2022.11.18.에 대금이 청산되었다고 볼만한 구체적이고 객관적인 증빙이 없는 점, 2023.5.15. 작성된 쟁점아파트의 매매계약서 제1조에 의하면 ‘매도인(청구인)과 양수인(A 및 B)은 합의에 의하여 매매대금을 2023.5.15.자로 매도인이 매수인으로부터 차용한 대여금과 상계처리한다.’고 기재되어 있는 점, 청구인이 쟁점부동산 양도에 대한 양도소득세 신고를 하면서 양도일을 2023.5.15.로 신고한 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 관하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보고, 청구인이 특수관계인에게 쟁점아파트를 저가로 양도한 것으로 본 이 건 처분이 부당하다고 주장하나, 처분청이 제시한 비교대상아파트는 쟁점아파트와 동일단지 내에 있고, 전용면적이 동일하며 기준시가 차이가 5% 이내인바, “해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”을 규정하는

「상속세 및 증여세법 시행규칙」 제15조

제3항 제1호의 요건을 충족하는 주택인 점, 위 요건을 만족하는 주택 중 쟁점아파트의 양도시기와 가장 가까운 날에 매매계약 체결된 주택인 점 등에 비추어, 처분청이 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(다) 다음으로 쟁점③에 관하여 살피건대, 청구인은 가산세를 감면할 정당한 사유가 있다고 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고.납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세의무자가 그 의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 부과를 면할 수 있는바(대법원 2005.4.15. 선고 2003두4089 판결, 같은 뜻임), 특수관계자간 부동산 양도에 있어서 납세자로 하여금 적정한 시세에 따라 거래하도록 하는 것이 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정으로 보기 어려운 점, 청구인은 국토교통부가 제공하는 실거래가 자료, 과세관청이 홈택스를 통해 제공하는 자료 등을 통해 실거래가를 어렵지 않게 확인할 수 있는 점 등에 비추어 가산세 부과가 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로

「국세기본법」 제80조의2

및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.