조심 2017서2757 (2017.08.31)

OOO세무서장이 2017.2.14. 청구인에게 한

2015년 귀속 양도소득세 OOO원

의 부과처분은 이를 취소한다.

1. 처분개요

가. 청구인은 2009.12.8. 배우자인 정OOO로부터 서울특별시 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여로 취득한 후 증여재산가액을 OOO은행의 부동산시세정보에 따라 동일한 아파트 및 같은 면적(84.99㎡)의 2009년 12월 평균거래가액인 OOO원으로 하고 임대보증금 OOO원을 부담부채무로 하여 증여세 과세미달로 신고하였다.

나. OOO세무서장은 2010.11.9. 청구인이 신고한 매매사례가액을 부인하고 증여받을 당시 쟁점아파트의 공동주택공시가격 OOO원을 증여재산가액으로 하여 2009.12.8. 증여분 증여세를 결정하였다.

다. 청구인은 2015.8.17. 쟁점아파트를 OOO원에 서OOO 및 정OOO(지분 각 1/2)에게 매매로 양도한 후, 2016.5.23. 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 하여 2015년 귀속 양도소득세를 기한 후 신고(세액 OOO원)하였으나, 처분청은 OOO세무서장이 결정한 OOO원을 취득가액으로 보아 2017.2.14. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2017.5.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 취득가액은 매매사례가액으로 재경정되어야 한다.

청구인이 배우자로부터 쟁점아파트를 증여받고 증여세를 신고할 당시 증여재산가액으로 적용하였던 유사매매사례가액으로 OOO은행의 부동산 시세정보 중 증여일에 가장 가까운 가격인 OOO원을 적용하였으나, 당시 관할 과세관청인 OOO세무서장은 해당 가격을 시가로 인정하지 아니하고 쟁점아파트의 가액을 증여당시 공동주택공시가격인 OOO원으로 결정하였다.

하지만, 이는 평가기간(3개월) 이내에 매매가 이루어진 사례가액이 존재함에도 이를 확인하지 아니하고 이루어진 것인바, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 아파트 실거래가를 조회한 결과 쟁점아파트의 증여일로부터 3개월 이내인 2009.9.9. 매매계약이 이루어진 쟁점아파트와 동일단지내 같은 동 602호(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 거래금액이 OOO원으로 확인된다.

또한, 쟁점아파트 인근에 위치한 서울특별시

OOO(이하 “비교대상아파트②”라 한다)는 2009.10.13. OOO원에 매매계약이 이루어졌다.

아래 <표1>에서 보는 바와 같이 비교대상아파트①은 쟁점아파트와 동일단지, 같은 동 및 동일면적으로 동일한 라인에 위치하여 방향 및 구조가 동일하다. 비교대상아파트②의 경우 쟁점아파트와 거의 동일한 면적이고 비슷한 층이며, 인근에 위치하고 있어 시세가 쟁점아파트와 유사하게 형성되어 있다. 일반적으로 공동주택공시가격은 통상 시세의 70%이하로 형성되어 있어 객관적인 교환가치를 반영하고 있다고 보기는 어렵다.

<표1>

(단위 : ㎡, 원)

따라서 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제49조 제5항에 따라 쟁점아파트의 취득가액은 매매사례가액을 인정하여 재경정되어야 한다.

그리고 청구인은 증여받을 당시 OOO세무서장으로부터 증여재산평가가 적정하지 못하다는 내용의 통지를 전혀 받지 못해 쟁점부동산의 매매당시까지도 취득가액을 OOO원으로 알고 있었고, 이에 따라 양도차손이 발생한 것으로 판단하여 양도소득세를 신고하지 아니한 것이다.

쟁점아파트의 증여당시 신고내용과 처분청의 증여세 경정내용은 아래 <표2>와 같다. 비록, 쟁점아파트에 대한 평가액의 변동이 증여세액에는 영향을 미치지 않았더라도 수증인의 증여재산가액은 이후 해당자산을 양도할 당시 취득가액에 해당되므로 납세자의 의사결정에 중대한 영향을 미치게 되는바, 쟁점아파트의 증여재산가액을 감액경정한 처분은 정당한 통지에 의하지 아니하였으므로 취소되어야 한다.

<표2>

(단위 : 원)

(2) 청구인의 배우자인 정OOO의 부담부채무에 해당하는 양도소득세를 재계산하여 경정하여야 한다.

만약, 쟁점아파트의 취득가액을 보충적 평가액으로 본다고 하더라도 이와 별도로 부담부증여의 경우 증여재산가액이 감액된다면, 증여재산가액 대비 부담채무의 비율이 높아짐에 따라 취득가액이 증가하게 되어 증여자인 정OOO의 양도소득세가 감액될 것이다. 처분청은 증여재산가액을 감액경정할 당시에 정OOO의 양도소득세를 재경정하였어야 하나, 이에 대한 어떠한 경정도 하지 아니하였다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트의 취득가액을 상증법상 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다.

「소득세법」제97조

제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항은 상속 또는 증여받은 자산에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재

상증법 제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다.

상증법 제60조

제2항과 제3항, 제61조 제1항 제4호 및 같은 법 시

행령 제49조 제1항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가

이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액, 당해 재산에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액 등을 시가로 인정하되, 이러한 시가를 산정하기 어려운 경우 주택은 기준시가(공동주택가격)에 의하도록 규정하고 있다.

아파트의 경우 같은 단지, 같은 동 및 같은 평형으로서 보수 또는 구조변경 여부 등을 불문하더라도 층 및 방향 등에 따라 가격이 다르게 형성되는 것이 일반적인바, 청구인이 매매사례가액으로 제시한 비교대상아파트①의 매매계약일은 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내이고 같은 단지, 같은 동 및 같은 평형이며, 비교대상아파트②의 매매계약일도 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내이고 쟁점아파트와 인근에 위치한 단지이고 같은 평형으로 쟁점아파트와 면적·위치·용도 등이 유사한 부분도 있으나, 비교대상아파트①·②의 기준시가가 쟁점아파트보다 OOO원 높게 공시되어 있는 점 등으로 볼 때, 비교대상아파트①·②의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 면적·위치 등이 유사한 매매사례가액에 해당하는 것으로 볼 수 없다.

따라서, 처분청에서 쟁점아파트의 취득가액을 상증법에 따라 쟁점아파트의 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 보충적 평가방법인 기준시가로 평가하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

(2) 쟁점아파트에 대한 증여세 결정시에 이루어졌어야 하는 증여인의 부담부증여에 대한 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장은 부적법한 심판청구이다.

「국세기본법」제55조

제1항의 규정에서 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다고 규정하고 있다.

쟁점아파트의 부담부증여에 대한 양도소득세로 인하여 권리나 이익을 침해받은 자로서 불복을 할 수 있는 적격이 있는 자는 청구인의 배우자인 정OOO이고, 청구인은 이에 대해 직접적으로 침해받은 권리나 이익이 있다고 보기 어려워 당사자 적격이 없는 자가 제기한 부적합한 청구에 해당한다. 참고로, 증여인의 부담부증여에 대한 양도소득세는

「국세기본법」제26조의2

에서 규정하는 국세부과제척기간을 이미 경과하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 배우자로부터 증여받아 취득한 후 양도한 쟁점아파트의 취득가액을 공동주택공시가격으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

②

쟁점아파트 취득가액을 공동주택공시가격으로 하더라도 배우자의

부담부증여에 대한 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1)

소득세법 제97조

[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

(2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정되기 전의 것) 제159조[부담부증여에 대한 양도차익의 계산] ① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액 : 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을

「상속세 및 증여세법」 제61조

제1항 및 제2항에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 같은 방식에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

2. 양도가액 :

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

제163조[양도자산의 필요경비] ⑨ 상속 또는 증여(

「상속세 및 증여세법」 제33조

부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재

「상속세 및 증여세법」 제60조

부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략)

(3)

상속세 및 증여세법 제60조

[평가의 원칙 등] ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

제61조[부동산 등의 평가] ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을

「건축법」 제2조

제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

(4) 상속세 및 증여세법 시행령(2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것) 제49조[평가의 원칙등] ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 제12조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2.

제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3.

제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 나타난 주요 사실관계는 다음과 같다.

(가) 쟁점아파트의 등기부등본을 보면, 쟁점아파트는 2004.10.26.

정OOO가 매매로 취득하여 2009.12.8. 청구인에게 증여하였고, 2015.8.17.

서OOO 및 정OOO에게 OOO원에 양도한 것으로 되어 있다.

(나) 비교대상아파트①의 등기부등본을 보면, 비교대상아파트①은 2009.9.9. 매매를 등기원인으로 2009.12.21. 소유권 이전등기가 되었고, 거래가액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(다) 비교대상아파트②의 등기부등본을 보면, 비교대상아파트②는

2009.10.13. 매매를 등기원인으로 2009.11.27. 소유권 이전등기가 되었고

, 거래가액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(라) 청구인은 2009.12.8. 배우자 정OOO로부터 쟁점아파트를 증여로 취득하면서 증여재산가액을 OOO은행 부동산 시세의 일반평균가액인 OOO원을 매매사례가액으로 하고 임대보증금 OOO원을 부담부채무로 하여 증여세를 과세미달로 신고하였고, 청구인의 배우자인 정OOO는 부담부증여에 대한 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

(마) OOO세무서장은 2010.11.9. 쟁점아파트의 매매사례가액이 없다고 판단하여 상증법상 보충적 평가방법을 적용하여 증여당시 공동주택공시가격인 OOO원을 쟁점아파트의 증여재산가액으로 하고 임대보증금 OOO원을 부담부채무로 하여 아래 <표3>과 같이 증여세를 경정하였다.

<표3>

(단위 : 원)

(바) 부담부증여에 대한 정OOO의 양도소득세 경정내역은 확인되지 않고 등기송달내역에 대한 조회유효기간은 1년으로 위 증여세 결정통지서 등의 송달여부는 확인되지 않는다.

(사) 청구인은 쟁점아파트를 2015.8.17. OOO원에 양도한 후, 취득가액은 환산가액을 적용하여 아래 <표4>와 같이 2016.5.23. 양도소득세를 기한 후 신고하였다.

<표4>

(단위 : 원)

(아) 처분청은 청구인의 기한 후 신고서상의 환산취득가액을 부인하고, OOO세무서장이 증여재산가액으로 결정한 공동주택공시가격인 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아 아래 <표5>와 같이 2017.2.14. 2015년 귀속 양도소득세를 경정·고지하였다.

<표5>

(단위 : 원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다.

처분청은 비교대상아파트①·②의 기준시가가 쟁점아파트의 그것보다 높게 공시되어 있어 그 거래가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다는 의견이나,

「소득세법 시행령」 제163조

제9항은 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 상속개시일 또는 증여일 현재

상증법 제60조

내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있고,

상증법 제60조

제1항은 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의하도록 하고 있으며, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정하고 있는바, 쟁점아파트와 비교대상아파트①의 기준시가가 일정 부분 차이는 있으나, 쟁점아파트는 비교대상아파트①과

면적·건물구조·방

향·용도 등이 동일하고, 같은 단지

내에 있으며 층수도 유사한 점,

비교대상아파트①의 매매계약일은 쟁점아파트의 증여일 전후 3월 이내인 점 등에 비추어 비교대상아파트①의 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 봄이 타당하다 할 것이다.

따라서 비교대상아파트①의 거래가액인 OOO원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세 부과처분의 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(나) 쟁점②는 쟁점①이 받아들여져 별도로 심리할 실익이 없으므로 생략한다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로

「국세기본법」제81조

및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.