조심 2010중0630 (2010.04.08)

심판청구를 기각한다.

1. 처분개요 가. 청구인은 2008.2.13. OOO 산 56-1 임야 90,997㎡, 같은 곳 OOO 산 56-12 임야 23,141㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)을 OOO에게 양도하고, 2009.6.1. 매매계약서상의 양도가액을 5억 5,000만원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 75,200,240원을 확정신고하였다. 나. 한편, 청구인은 2009년 11월 서울서부지방법원에서 판시한 쟁점임야에 대한 매매무효 판결문을 처분청에 제시하면서 경정청구를 하였으나, 2010.1.10. 처분청은 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.19. 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인은 2008.2.13. 쟁점임야를 OOO에게 5억 5,000만원에 양도하기로 계약(이하 “1차 계약”일 함)을 체결하고 계약금 5,500만원을 지급받았으나 잔금을 지급받지 못하였고, 이에 OOO가 청구인과 OOO간의 매매계약상의 지위를 넘겨받으면서 실제 매매대금은 5억 5,000만원을 그대로 유지하되 계약서상에만 매매대금을 18억원으로 하기로 계약(이하 “2차 계약”이라 함)을 체결한 뒤 잔금 4억 9,500만원 중 일부인 3억 4,000만원을 청구인에게 지급하였으며, 청구인에게 부과될 양도소득세 7억원을 납부하여 주기로 하고 양도소득세를 납부하지 못할 경우 매매계약을 파기하기로 약정하였는 바, 청구인은 OOO가 나머지 잔금 1억 5,500만원 및 위 양도소득세를 정산하지 못하고 제3자에게 소유권이전등기를 하자 법원에 계약무효의 소를 제기하여 법원으로부터 계약무효의 판결을 받게 된 것이다. 그리고, 매매계약이 무효의 상태에 있다면 단지 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다고 하여 이를 두고 양도소득의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있었다고 단정할 수 없는 것인 바, 이 건의 경우 매매계약이 무효가 된 사안이고 무효의 경우 처음부터 법률행위 자체가 없는 것이 되므로 처음부터 양도행위 자체가 없는 것이고 양도소득세의 과세대상도 될 수 없는 것이다. 또한, 소유권이전등기는 자산이 사실상 유상으로 이전되었다는 요건을 충족한 경우에 비로소 그 자산의 양도시기 및 취득시기를 규정한 것에 불과한 것일 뿐 등기접수일 자체가 자산의 유상양도를 의미하는 것은 아니고, 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있는 것인 바, 이 건과 같이 대금이 전혀 또는 일부가 지급되지 아니하였거나 그 후에 매매계약이 무효 또는 해제가 된 경우에는 양도 자체가 성립하지 아니하였으므로 소유권이전등기가 있다고 하더라도 「소득세법」제4조 제1항 제3호의 양도로 볼 수 없는 것이다. 마지막으로 매매계약이 무효인 이상 양도인이 양도대금을 수령하여 사용하였다거나 매수인 명의로 소유권이전등기가 경료되었는데도 그 말소청구소송 등을 제기하지 아니하였다고 하더라도 이를 두고 양도소득세의 과세대상인 자산의 양도에 해당한다거나 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 볼 수 없는 것이고, 매매계약이 무효가 되어 계약의 효력이 상실됨으로써 원상회복의 문제만이 남게 되었다면, 그 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 그 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수 없으므로 청구인이 매매대금 중 일부를 수령하였다는 사실과 선의의 제3자에게 소유권이 이전되어 청구인 앞으로의 소유권 환원이 불가능하다는 사실만으로는 양도행위 자체가 있었다고 볼 수 없는 것이다. (2) 가사, 쟁점임야의 양도가 「소득세법」제4조 제1항 제3호의 양도에 해당한다고 하더라도 청구인은 총매매대금 5억 5,000만원 중 3억 9,500만원을 수령하였기 때문에 3억 9,500만원을 쟁점임야의 양도가액으로 산정하여 과세하는 것이 타당하다. 나. 처분청 의견 부동산을 매각하고 소유권이전등기가 종료된 후 거래당사자간의 합의로 인한 계약해제로 소유권이 당초 소득자에게 환원되는 경우에는 사실관계에 따라 사실상 유상이전이면 양도소득세가 과세되는 것이나, 거래내용 불이행 등 대금청산절차 없이 단순히 소유권이전등기 절차만 종료됨으로써 당사자간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되면 양도로 보지 아니하는 것이다. 그리고, 청구인은 서울서부지방법원의 계약무효확인의 소(사건번호 : OOO)에 있어서 2008.3.22. 쟁점임야의 매매계약이 무효임을 확인하는 판결에 따라 쟁점임야의 양도가 무효라고 주장하나, 청구인이 2009.6.1. 신고한 2008년 귀속 양도소득세 과세표준 확정신고시 제출한 쟁점임야의 매매계약서상에 총매매대금 5억 5,000만원 중 3억 9,500만원을 수령한 사실이 확인되고, 서울지방법원 판결에 따라 계약이 무효라고 하더라도 등기부등본상 소유권이 환원되지 아니하였으며, 선의의 제3자로 소유권이 이전된 것이 확인되므로 쟁점임야의 양도는 양도소득세의 과세대상인 자산의 유상양도에 해당하는 것이다. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 (1) 청구인이 법원으로부터 계약무효판결을 받았으나 소유권환원이 되지 아니하였다고 하여 이 건을 유상양도로 본 처분의 당부(주위적 청구) (2) 가사, 유상양도로 본다고 하더라도 양도가액이 매매계약서상의 거래대금 5억 5,000만원인지, 아니면 실지 수령한 3억 9,500만원인지 여부(예비적 청구) 나. 관련법령 (1) 소득세법(2009.12.31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2) 소득세법 시행령(2008.2.29. 대통령령 제20720호로 개정된 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 다. 사실관계 및 판단 (1) 1차 계약서를 보면, 청구인은 2008.2.13. OOO에게 쟁점임야를 5억 5,000만원(잔금 지급일 : 2008.3.20.)에 양도하고 양도소득세는 양수인이 정산하기로 하는 계약을 체결한 사실이 나타난다. (2) 2차 계약서를 보면, 청구인은 2008.3.22. 1차 계약을 인수한 OOO에게 실제 매매대금은 5억 5,000만원을 유지하되 계약서상에만 매매대금을 18억원(계약금 1억 8,000만원, 중도금 4억원, 잔금 12억원)으로 계약을 체결하고, 양도인은 중도금이 지급되면 양수인에게 등기이전하고, 양수인은 양도인에게 부과될 양도소득세 7억원을 납부하기로 하고 2008.6.15.까지 위 양도소득세를 해결하지 못할 경우 매매계약을 파기하기로 약정한 사실이 나타난다. (3) 쟁점임야의 등기부등본을 보면, OOO는 위 (2)의 2차 계약에 따라 약정한 양도소득세를 2008.6.15.까지 정산하지 아니하고 2008.7.3.제3자인 OOO에게 양도하였고, 이 건 심리일 현재 청구인에게 다시 소유권이전등기가 되지 아니하였다. (4) 청구인이 1차 계약을 통하여 OOO로부터 5,500만원, 2차 계약을 통하여 OOO로부터 3억 4,000만원, 합계 3억 9,500만원을 받은 사실에 대하여 청구인과 처분청간에 다툼이 없다. (5) 청구인의 2008년 귀속 양도소득세 신고서를 보면, 2009.6.1. 쟁점임야의 매매계약서상의 5억 5,000만원을 양도가액으로, 납부세액을 75,200,240원으로 하여 확정신고한 사실이 나타난다. (6) 쟁점임야의 매매계약에 대하여 서울서부지방법원이 선고한 판결문(OOO의 매수인 지위를 양수함으로써 1차 계약은 무효이고, OOO가 청구인에게 약정한 양도소득세 정산의무를 이행하지 아니하였기 때문에 2차 계약도 무효라고 판시하였다. (7) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, (가) 청구인은 쟁점임야의 매매계약이 법원으로부터 계약이 무효라는 판결을 받았으므로 자산의 양도가 아니라고 주장하나, 청구인은 2008.2.13. 당초 OOO와 쟁점임야를 양도하는 1차 계약을 체결하고 계약금 5,500만원을 받은 후, 2008.3.22. 다시 1차 계약을 인수한 OOO와 매매대금 18억원(실제 매매대금은 5억 5,000만원)으로 하는 2차 계약을 체결하고 대금의 일부인 3억 4,000만원을 지급받았으나 OOO가 관련 양도소득세를 정산하지 아니하자 서울서부지방법원에 계약무효의 소를 제기하여 당해 법원으로부터 1, 2차 계약 모두가 무효라는 판결을 받았으며, 청구인에 대한 소유권이전등기는 환원등기되지 아니하였음이 등기부등본 등에 의하여 확인되는 것으로 보아 쟁점임야에 대한 매매계약이 무효가 되었다면 매매계약의 효력이 상실되어 당초부터 자산의 양도가 이루어지지 아니한 것으로 볼 수 있겠으나, 쟁점임야의 소유권이 청구인 명의로 환원등기되지 아니하고 이 건 심리일 현재까지 선의의 제3취득자에게 이전등기된 점, 청구인이 OOO로부터 총매매대금 5억 5,000만원 중 3억 9,500만원을 지급받은 점, 청구인이 쟁점임야의 매매와 관련하여 양도가액을 5억 5,000만원으로 하여 양도소득세를 신고한 점 등을 감안해 볼 때 위 법원의 무효판결을 근거로 쟁점임야의 매매계약이 적법하게 해제된 것으로 볼 수는 없다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점임야의 소유권이전등기에 대하여 이를 사실상의 유상양도로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 청구인은 이 건을 유상양도한 것으로 본다고 하더라도 양도가액은 매매계약서상의 거래대금 5억 5,000만원이 아닌 실지로 수령한 3억 9,500만원이라고 주장하나, 「소득세법」제94조 제1항 각호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다라고 규정하고 있는 바, 실지거래가액의 의하여 양도소득세를 결정 또는 경정하는 경우 양도가액은 양도대금 수령 여부와 관계없이 양도대상 물건의 거래 당시에 다른 특수한 사정이 없는 한 실제 약정된 양도금액 전부를 말하는 것이고, 미지급 잔금에 대해서는 채권의 형태로 청구인의 권리가 존속하고 있는 것이므로 청구인이 쟁점임야의 양도대금의 일부를 이 건 심리일 현재까지 지급받지 못하였다고 하더라도 다른 특수한 사정이 없는 한 실제로 지급받은 금액만을 양도가액으로 보기는 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 매매계약서상의 실제 매매대금 5억 5,000만원을 쟁점임야의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분도 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 4. 결론 이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.