국심2001중0582 (2001.08.10)

(1) OO세무서장이 청구인에게 한 1999년도분 양도소득세 454,183,530원의 부과처분은 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다. (2) 나머지 청구는 기각합니다.

1. 사실 청구인은 경기도 용인시 OO읍 OOO리 OOOOO외 1필지 합계 7,392m2(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997.3.5 청구외 주식회사OO건설(이하 “OO건설”이라 한다)외 1인에게 매매가 30억8천만원으로 양도하는 계약을 체결하였다. 청구인은 1997.9.26 채무자를 청구외 주식회사OO기업(이하 “OO기업”이라 한다)으로, 채권자를 OO산업개발주식회사(이하 “OO산업개발”이라 한다)로 하여 쟁점토지에 채권최고액 19억5천만원의 저당권을 설정해 주었는데 OO기업이 채무를 불이행하자 OO산업개발은 쟁점토지에 대한 임의경매(OO지방법원 98타경76372)를 신청하였고 1999.6.14 쟁점토지가 경락가 15억8천만원에 OO산업개발에 낙찰되었다. 청구인은 1999.6.30 처분청에 자산양도차익예정신고를 하면서 취득가액은 4억8천4백만원으로, 양도가액은 3억원으로 신고하였으나 처분은 이를 인정하지 않고 취득가액은 4억7천6백만원으로, 양도가액은 15억8천만원으로 수정하여 청구인에게 2001.2.6 1999년도분 양도소득세 454,183,530원을 고지하였고 아울러 청구인이 계약금으로 수령했다고 하는 3억원을 기타소득으로 보아 1997년도 귀속 종합소득세 149,788,530원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2001.3.3 심판청구를 제기하였다. 2. 청구인 주장 및 처분청 의견 가. 청구인 주장 (1) 청구인이 쟁점토지에 저당권을 설정해 준 것은 매매대금을 조속히 받기 위한 것으로서 이는 일반적인 물상보증이 아니고 매수자인 OO기업이 소유자의 입장에서 근저당권을 설정한 것으로 보아야 하는 바, 쟁점토지 양도가액은 청구인이 매수자로부터 실제 지급받은 계약금 3억원과 1997년 9월초에 수령한 5억8천만원 합계 8억8천만원으로 보아야 하고, (2) 경락가액을 양도가액으로 보는 경우에, 주채무자인 OO기업은 현재 무자력자로서 쟁점토지 경락에 따른 청구인의 OO기업에 대한 구상권은 회수불능 채권이므로 결국 청구인이 수령하지 못한 7억원(경락가액 15억8천만원 - 8억8천만원)은 필요경비로 인정되어야 하며, (3) 예비적으로 처분청은 수정된 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 과세하였으나 쟁점토지와 같은 부동산에 대한 과세에 있어서는 기준시가가 원칙이므로 청구인이 제출한 증빙에 의해 신고된 실지거래가액이 처분청이 조사한 것과 상이하게 나타난 경우라면 기준시가에 의해 양도차익을 계산하여 과세하여야 하고, (4) 처분청은 쟁점토지 계약금 3억원을 기타소득인 위약금으로 보아 과세했으나 이는 쟁점토지 소유권이 본인 의사와 무관하게 제3자에게 경락됨에 따라 향후 청구인이 OO기업에 청구할 구상권의 일부인 바, 이는 결국 쟁점토지의 양도가액을 구성하므로 이에 대해 양도소득세와 종합소득세를 함께 부과하는 것은 이중과세로서 위법 부당하다. 나. 처분청 의견 (1) 청구인의 저당권 설정행위는 타인을 위한 전형적인 물상보증행위로서 쟁점토지 양도가액은 경락가액인 15억8천만원이 타당하고, (2) 청구인의 OO기업에 대한 구상권이 회수불능상태인지는 객관적으로 명확하지 않은 가운데 이에 따른 손실은 법령상 필요경비에 해당되는 것으로 볼 수 없으며, (3) 납세자가 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이므로, 기준시가가 원칙이고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이 예외라는 이유로 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 이유 없고, (4) 또한 청구인은 계약금 3억원이 양도대금의 일부라고 주장하나, 계약서상 매수자인 “(주)OO건설 외1인”과 주채무자인 OO기업은 상이하고 당초 계약내용에 따라 이행이 완료되지 않았으므로 이를 위약금으로 보아 기타소득으로 과세한 처분은 정당하다. 3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 (1) 쟁점토지 양도가액이 얼마인지(이하 쟁점1이라 한다)와, (2) 청구인이 수령했다고 주장하는 8억8천만원과 경락가액과의 차이를 회수불가능한 채권으로 보아 이를 필요경비로 인정할 수 있는 지(이하 쟁점2라 한다)와, (3) 이 건 양도차익 계산에 있어 기준시가를 적용할 수 있는 지(이하 쟁점3이라 한다), (4) 계약금 3억원을 위약금인 기타소득으로 보아 과세한 처분의 당부(이하 쟁점4라 한다)를 가리는 데 있다. 나. 관계법령 소득세법 제21조 【기타소득】제1항에서 “기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.”라고 하면서 제10호에서 “계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금”이라고 규정하고 있고, 같은 법 제88조【양도의 정의】제1항에서 “제4조 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하 단서생략)”라고 하고 있으며, 같은 법 제96조【양도가액】에서 “양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.”라고 하면서 제1호에서 “제94조 제1호·제2호 및 제5호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가. 다만 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.”라고 규정하고 있고 또한 같은 법 제97조【양도소득의 필요경비계산】제1항에서 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.”라고 하면서 제1호에서 “취득가액”, 제2호에서 “대통령령이 정하는 설비비와 개량비”, 제3호에서 “대통령령이 정하는 자본적지출액”, 제4호에서 “대통령령이 정하는 양도비”라고 규정하고 있다. 같은 법 시행령 제41조【저작권사용료 등의 범위】제3항에서 “법 제21조 제1항 제10호에서 ‘위약금 또는 배상금’이라 함은 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 손해배상으로서 그 명목여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 기타 물품의 가액을 말한다.”라고 규정하고 있고, 같은 영 제166조【양도차익의 산정】제4항에서 “법제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 ‘당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.”라고 하면서 제3호에서 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우”라고 규정하고 있다. 다. 사실관계 및 판단 (1) 청구인과 OO건설외 1인간에 체결된 쟁점토지 매매계약서를 보면, 계약체결일은 1997.3.5이고 총 매매대금은 30억8천만원이며 계약금 3억원은 당일 지급하고 잔금 27억8천만원은 4개월 후인 1997.7.5 지불하는 것으로 되어 있다. 쟁점토지상 주택신축과 관련하여 1997.8.30 OO기업(발주자)과 OO산업개발(수급인)간에 체결된 공사도급계약서를 보면 계약기간은 1997.8.30부터 13개월이고 도급금액은 62억원이며 OO기업 대표 OO, 주식회사OO건설, 주식회사OO건설 대표 OOO가 연대보증을 한 것으로 되어 있다. 한편 OO산업개발이 OO기업, 주식회사OO건설, 청구인에게 송부한 공사도급계약해제통보서(1998.5.28)에 따르면, OO산업개발이 토지매입비조로 OO기업에 대여한 15억8천만원이 상환되지 않았고, 분양 계약율이 본 계약체결 이후 2개월 이내에 전체의 60%이상을 달성할 경우에만 사업을 진행하기로 하였으나 이를 OO기업이 이행치 못하여 OO산업개발이 계약해제를 통보하고 담보로 제공한 쟁점토지에 대해 임의경매를 신청할 것으로 나타나며, 기타 토지형질변경허가서(1997.7.4)에 의하면 OO기업은 쟁점토지상에 연립주택 건축 부지조성을 위한 토지형질변경허가를 용인시로부터 받은 것으로 나타난다. (2) 쟁점1에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지 계약금 3억원을 계약당일 수령했고 1997년 9월초에 잔금의 일부인 5억8천만원을 추가 수령하였으므로 자신이 실제 수령한 가액인 8억8천만원을 쟁점토지 양도가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 청구인은 이러한 주장을 뒷받침 할 수 있는 금융증빙을 제시하지 못하고 있고, 더욱이 쟁점토지가 법원의 임의경매를 통해 낙찰가 15억8천만원에 OO산업개발로 소유권이 이전되었으므로 동 경락가액을 실지양도가액으로 본 처분청의 판단에는 잘못이 있다고 보이지 않는다. (3) 쟁점2에 대하여 본다. 청구인은 자신이 수령한 8억8천만원과 경락가액 15억8천만원과의 차액인 7억원은 회수불능 채권으로서 이를 양도차익 산정에 있어 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 법령상 이러한 회수불가능한 구상권은 필요경비로 규정되어 있지 않은 가운데, 앞에서 본 바와 같이 청구인이 8억8천만원을 수령하였는지가 분명하지 않아 처분청이 7억원을 쟁점토지의 필요경비로 인정하지 않은 것은 잘못이 있다고 판단되지 않는다. (4) 쟁점3에 대하여 본다. 처분청은 납세자가 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 것이고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다는 청구주장은 타당하지 않다고 보았으나, 관련법령에서 쟁점토지와 같은 부동산에 대해 실지거래가액에 의해 과세할 수 있도록 규정한 것은 기준시가원칙에 대한 예외로서, 이는 납세자가 기준시가에 의한 양도차익의 산정으로 말미암아 실지거래가액으로 신고한 경우보다 불이익을 받지 않도록 하기 위한 규정으로 해석되어야 하는 바, 납세자가 신고한 실지거래가액이 확인되면 이에 따라 양도차익을 산정하되 신고가 없거나 신고된 가액이 이 건과 같이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 하며, 달리 다른 실지거래가액이 확인되는 경우라고 할 지라고 실지거래가액에 의할 것이 아니라고 할 것이므로(국심2001중513, 대법 2000두 314외 다수도 같은 취지임) 이 건은 취득 및 양도당시 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여야 할 것인데도 처분청이 자체 조사에 의하여 확인된 가액으로 과세한 처분은 위 법리를 오인한 잘못이 있다고 판단된다. (5) 쟁점4에 대하여 본다. 청구인은 쟁점토지 계약금 3억원은 OO기업에 대한 구상권의 일부로서 쟁점토지 양도가액을 구성하고 있으므로 이를 기타소득으로 보아 종합소득세를 부과하는 것은 이중과세라고 주장하고 있으나, 쟁점토지는 법원의 임의경매를 통해 당초 계약서상 매수인이 아닌 OO산업개발에 소유권이 이전되었으므로 원래의 계약내용이 이행되지 않았고, 쟁점토지 매매계약서상 OO기업이 양수인으로 명시되지 않은 가운데 설령 청구주장과 같이 OO기업이 계약서상 “OO건설외 1인”의 1인에 포함되었다면 OO기업이 OO건설과 사전에 공동사업계약을 체결했거나 계약체결을 OO건설에 위임했을 것이나 청구인은 이에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이를 종합할 때, 청구인이 수령했다고 하는 3억원을 계약불이행에 따른 위약금으로 보아 이에 대해 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 있다고 판단되지 않는다. 라. 결론 따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.