서면-2017-법인-1784 (2017.09.14)

1. 질의내용

 ○ 질의1) 임차료의 시가가 불분명한 경우로 보아 법인세법시행령 제89조 제4항에서 규정한 가액을 적용해야 하는지

 ○ 질의2) 부동산 소재지 인근 부동산중개업소의 적정임차료 의견서 및 법인 내부 검토의견서에 의해 체결된 임대차 계약내용을 시가로 인정 가능한지

2. 사실관계

 ○ 질의법인은 법인 대표자의 개인 소유 부동산 전체 면적을 임차 계약을 체결하여 사업을 영위함

  - 임대차계약 체결 시, 제3자 임차 입주자가 없으므로 객관적인 임차료 산정의 어려움이 있었음

  - 인근 부동산중개업소 3곳에서 해당 물건에 대한 적정임차료 의견서를 징취하고, 법인 내부 검토의견서를 작성한 후 이사회를 거쳐 임대차계약을 체결함

3. 관련법령

○ 법인세법 제52조【부당행위계산의 부인】

 ①납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

 ②제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.

○ 법인세법 시행령 제88조【부당행위계산의 유형 등】

 ①법 제52조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  6.금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. (중략)

  7.금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우

 ②제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항제8호가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.

○ 법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】

 ①법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

 ②법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

  1.「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

  2.「상속세 및 증여세법」 제38조·제39조·제39조의2·제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 다목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증법」 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항·제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.

③ 제88조제1항제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 기획재정부령으로 정하는 가중평균차입이자율(이하 "가중평균차입이자율"이라 한다)을 시가로 한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 해당 각 호의 구분에 따라 기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율(이하 "당좌대출이자율"이라 한다)을 시가로 한다.

 1. 가중평균차입이자율의 적용이 불가능한 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우: 해당 대여금 또는 차입금에 한정하여 당좌대출이자율을 시가로 한다.

1의2. 대여기간이 5년을 초과하는 대여금이 있는 경우 등 기획재정부령으로 정하는 경우: 해당 대여금 또는 차입금에 한정하여 당좌대출이자율을 시가로 한다.

2. 해당 법인이 법 제60조에 따른 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 당좌대출이자율을 시가로 선택하는 경우: 당좌대출이자율을 시가로 하여 선택한 사업연도와 이후 2개 사업연도는 당좌대출이자율을 시가로 한다.

 ④제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.

  1.유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계인 외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액

⑤ 제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조제1항의 규정에 의하여 제1항 내지 제4항의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금전의 대여에 대하여는 이를 적용하지 아니한다.

⑥ 제88조제1항제8호 및 제8호의2의 규정에 의하여 특수관계인에게 이익을 분여한 경우 제5항의 규정에 의하여 익금에 산입할 금액의 계산에 관하여는 그 유형에 따라 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3ㆍ제40조ㆍ제42조의2와 같은 법 시행령 제28조제3항부터 제7항까지, 제29조제2항, 제29조의2제1항ㆍ제2항, 제29조의3제1항, 제30조제5항 및 제32조의2의 규정을 준용한다. 이 경우 "대주주" 및 "특수관계인"은 이 영에 의한 "특수관계인"으로 보고, "이익" 및 "대통령령으로 정하는 이익"은 "특수관계인에게 분여한 이익"으로 본다.

4. 관련사례

○ 법인세과-1212, 2010.12.30.

  특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로,

- 귀 질의의 경우 계약에 의하여 수수한 임대료가 시가에 해당하는 지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치・이용상황・노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항임

 ○ 서면인터넷방문상담2팀-2394, 2004.11.22.

  귀 질의의 경우 법인세법 제52조의 부당행위계산의 부인규정을 적용함에 있어 법인이 특수관계자에게 부동산을 임대하는 경우 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액으로 하는 것이나, 이 경우 법인세법시행령 제89조 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 같은 조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 하는 것임.

○ 법인세과-968, 2009.9.1.

  내국법인이 특수관계 있는 법인과 부동산의 임대차 거래를 함에 있어 법인세법 시행령 제88조 제1항 제6호 및 제7호에 규정한 부당행위 계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것이며, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점에서 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차 계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담2팀-1697, 2005.10.21.

  법인이 특수관계자에게 기계장치를 임대하는 경우 해당 자산의 적정임대료 산정을 위한 자산의 가액은 법인세법 시행령 제89조 제1항 또는 제2항을 순차적으로 적용한 시가를 기준으로 하는 것이며 해당 자산의 적정임대료와 관련하여 당해거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가액 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가액이 없는 경우에는「법인세법 시행령」제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임.

○ 재법인-72, 2005.01.28.

  귀 질의의 경우, 법인세법 시행령 제88조 제1항 각호의 1의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것으로 임대차계약 체결시점에서 동법 시행령 제89조 제4항 제1호의 규정(2000.12.29. 대통령령 제17033호로 개정되기 전의 것)에 의하여 산출한 시가를 임대차계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임.

아래 회신사례를 참고하시기 바랍니다
○ 법인세과-1212, 2010.12.30.
특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우 계약에 의하여 수수한 임대료가 시가에 해당하는 지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치・이용상황・노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항임