사전-2025-법규재산-1006 (2025.11.19)

1. 사실관계

○’11.04.29. 母, 서울 서초구 소재 A주택 취득

○’22.09.06. 母, 子와 子婦에게 A주택 증여*

    * 母와 子세대는 별도세대로, 母세대는 A주택외 1주택을 보유

○’25.10.13. 子와 子婦, A주택을 18.5억원에 양도*

    * 子세대는 A주택만을 보유중으로, 증여일 이후 A주택에서 계속 거주하였으며 A주택의 양도소득이 子와 子婦에게 귀속되었음을 전제

2. 질의요지

○별도세대인 母로부터 증여받은 주택을 子가 5년 내 양도 시 「소득세법」제97조의2제1항 또는 같은 법 제101조 적용 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제97조의2【양도소득의 필요경비 계산 특례】

 ① 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호및제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 다음 각 호의 기준을 적용한다.

  1. 취득가액은 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 제97조제1항제1호에 따른 금액으로 한다.

  2. 제97조제1항제2호에 따른 필요경비에는 거주자의 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산에 대하여 지출한 같은 호에 따른 금액을 포함한다.

  3. 거주자가 해당 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우 필요경비에 산입한다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.

  1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

  2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호 각 목의 주택[같은 호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 포함한다]의 양도에 해당하게 되는 경우

  3. 제1항을 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 제1항을 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우

 ③ 제1항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다

□ 소득세법 시행령 제163조의2【양도소득의 필요경비 계산 특례】

 ① 법 제97조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 자산”이란 법 제94조제1항제2호가목 및 같은 항 제4호나목의 자산을 말한다.

 ② 법 제97조의2제1항및제5항에 따른 증여세 상당액은 제1호에 따른 증여세 산출세액에 제2호에 따른 자산가액이 제3호에 따른 증여세 과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다.

  1. 거주자가 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액(「상속세 및 증여세법」제56조에 따른 증여세 산출세액을 말한다)

  2. 법 제97조의2제1항에 따라 양도한 해당 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)

  3. 「상속세 및 증여세법」제47조에 따른 증여세 과세가액

□ 소득세법 제101조【양도소득의 부당행위계산】

 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

 ② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 10년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 증여받은 자의 증여세(「상속세 및 증여세법」에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제ㆍ감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액

  2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세

□ 소득세법 시행령 제167조【양도소득의 부당행위 계산】

 ③ 법 제101조제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.

  1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

  2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

 ④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 별도세대인 母로부터 증여받은 주택을 子가 5년 내 양도하는 경우로서 子가 해당 주택의 양도소득의 실질적인 귀속자인 경우에는「소득세법」제101조를 적용하지 않는 것입니다. 한편 「소득세법」제97조의2제1항 규정을 적용하지 아니하는 경우에도 같은 법 제89조제1항제3호에 따른 1세대 1주택 고가주택의 양도에 해당하게 되는 경우에는 같은 법 제97조의2제2항제2호를 적용하지 않는 것입니다.