사전-2026-법규소득-0414 (2026.05.22)

1. 사실관계

○신청인은 ’25.7.14. 주거용 건물 개발 및 공급업으로 공동사업(배우자)으로 등록하고 ’26.3.20. **도 **시 **구 **면 **리 지상3층 단독주택(이하 “쟁점주택”)을 신축·취득하였음

- 쟁점주택은 건축법상 단독주택(다중주택*)에 해당하며 각 층별 5개의 방이 있으며, 방별로 개별 화장실이 있고 공동 취사시설은 없음

*학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적이 660㎡이하 이고 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인 것으로 실별 최소 면적, 창문의 설치 및 크기 등의 기준은 건축조례로 정해짐(건축법 시행령 [별표 1])

○ 현재 법인사업자 3곳이 13개 호실을, 개인 임차인이 2개 호실을 임대하고 있음

- 법인사업자와 임대계약을 체결하고 임대료를 수취하고 있으나 실제 해당 호실을 사용할 임차인을 지정하여 임대계약을 체결함

○ 현재 쟁점주택 외 신청인과 배우자 명의의 다른 주택은 없음

2. 질의요지

주택임대업자가 법인 사업자와 법인의 직원이 상시 주거용으로 사용하는 조건으로 임대차계약을 체결하는 경우 주택임대소득 비과세 해당여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제12조【비과세소득】

다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.

2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득

나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제25조【총수입금액 계산의 특례】

① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 "보증금등"이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다]을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

1. 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우

2. 2주택(해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다)을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우

○ 소득세법 시행령 제8조의2【비과세 주택임대소득】

① 법 제12조제2호나목에 따른 주택에는 주택부수토지가 포함된다.

② 제1항에서 "주택"이란 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물을 말하고, "주택부수토지"란 주택에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다. <신설 2010.2.18>

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

③ 법 제12조제2호나목을 적용할 때 주택 수는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산

2. 공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산(지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산한다.

가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 재정경제부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람

나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 12억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람

3.임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산

4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산. 다만, 제2호에 따라 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에는 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산한다.

가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산

나.본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산

④ 제2항을 적용할 때 주택과 부가가치세가 과세되는 사업용 건물(이하 이 조에서 "사업용건물"이라 한다)이 함께 설치되어 있는 경우 그 주택과 주택부수토지의 범위는 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 주택과 주택부수토지를 2인 이상의 임차인에게 임대한 경우에는 각 임차인의 주택 부분의 면적(사업을 위한 거주용은 제외한다)과 사업용건물 부분의 면적을 계산하여 각각 적용한다. <신설 2010.2.18>

1. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적보다 큰 때에는 그 전부를 주택으로 본다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 범위는 제2항과 같다.

2. 주택 부분의 면적이 사업용건물 부분의 면적과 같거나 그 보다 작은 때에는 주택 부분 외의 사업용건물 부분은 주택으로 보지 아니한다. 이 경우 해당 주택의 주택부수토지의 면적은 총토지면적에 주택 부분의 면적이 총건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하며, 그 범위는 제2항과 같다.

⑤ 법 제12조제2호나목 전단에 따른 "기준시가가 12억원을 초과하는 주택"은 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단한다.

⑥ 법 제12조제2호나목 전단에서 "대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액"이란 주거용 건물 임대업에서 발생한 수입금액(이하 이 항 및 제122조의2에서 "주택임대수입금액"이라 한다)의 합계액을 말한다. 이 경우 사업자가 법 제43조제2항에 따른 공동사업자인 경우에는 공동사업장에서 발생한 주택임대수입금액의 합계액을 같은 항에 따른 손익분배비율에 의해 공동사업자에게 분배한 금액을 각 사업자의 주택임대수입금액에 합산한다.

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 사항 외에 주택임대소득의 산정에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다.

○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

1.∼11. 생략

12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

13.∼20. 생략

② 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 통상적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 그 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다.

○ 부가가치세법 시행령 제41조【주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 면세하는 것의 범위】

① 법 제26조제1항제12호에 따른 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역은 다음 각 호의 임대 용역으로 한다

1. 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 이 조에서 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지의 임대 용역

2. 「주택법」제2조제9호에 따른 토지임대부 분양주택(같은 조 제6호의 국민주택규모로 한정한다)에 부수되는 토지의 임대 용역

② 제1항을 적용할 때 토지의 면적이 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하는 경우 그 초과하는 부분의 임대 용역은 부가가치세 면제 대상이 되는 임대 용역에서 제외한다. <신설 2024.2.29>

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」제2조제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배를 말한다)를 곱하여 산정한 면적

상시 주거용 건물 및 부수토지의 임대 용역은 「부가가치세법」제26조제1항제12호에 따라 부가가치세가 면세되는 것이나, 부수토지의 경우 「부가가치세법 시행령」제42조제2항의 요건에 해당하는 경우만 부가가치세가 면세됩니다.
또한 해당 주택이 「소득세법」제99조에 따른 기준시가가 12억 원을 초과하지 않는 주택으로 그 소유자(배우자 소유 주택 포함)가 해당 주택 외 다른 주택을 보유하고 있지 않은 경우, 주택의 임대에서 발생한 수입금액은 「소득세법 시행령」제8조의2에 따라 소득세가 비과세되는 소득에 해당합니다.
다만, “상시 주거용”에 해당하는지 여부는 실제 해당 주택을 사용하는 세입자가 사용한 객관적인 용도에 따라 사실 판단할 사항입니다.