서면-2024-소득-2157 (2025.10.22)

1. 사실관계

  ○질의인은 주택임대사업자로 사업자등록을 신청하고 부가가치세법 면세사업자로 사업을 영위하고 있음

  - 질의인은 그동안 임차인에게 계산서를 발행하지 아니하고 주택 임대사업을 영위하고 있었음

  - ’24. 7월부터 전자계산서 발급의무 기준금액 하향에 따라 전자계산서 발급을 하라는 안내문을 수령함

2. 질의내용

 ○주택임대사업자가 주로 개인에게 주택 임대 용역을 제공할 경우 전자계산서를 발행해야 하는지

3. 관련법령

 ○ 소득세법 제163조【계산서의 작성·발급】

  ① 제168조에 따라 사업자등록을 한 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산서 또는 영수증(이하 "계산서등"이라 한다)을 작성하여 재화 또는 용역을 공급받는 자에게 발급하여야 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자가 계산서를 발급할 때에는 대통령령으로 정하는 전자적 방법으로 작성한 계산서(이 법에서 "전자계산서"라 한다)를 발급하여야 한다.

   1. 「부가가치세법」제32조제2항에 따른 전자세금계산서를 발급하여야 하는 사업자

   2. 제1호 외의 사업자로서 총수입금액등을 고려하여 대통령령으로 정하는 사업자

  ④ 부동산을 매각하는 경우 등 계산서등을 발급하는 것이 적합하지 아니하다고 인정되어 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하지 아니한다.

 ○ 소득세법 시행령 제211조【계산서의 작성·발급】

  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 영위하는 자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 제1항의 규정에 불구하고 영수증을 발급할 수 있다. 다만, 재화 또는 용역을 공급받은 사업자가 사업자등록증을 제시하고 제1항의 규정에 의한 계산서의 발급을 요구하는 때에는 계산서를 발급하여야 한다.

   1. 「부가가치세법」제36조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제73조제1항 및 제2항을 적용받는 사업

   2. 「부가가치세법」제36조제1항제1호 및 같은 법 시행령 제73조제1항 및 제2항에 규정된 사업으로서 부가가치세가 면제되는 사업

   3. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 기획재정부령이 정하는 사업

 ○ 소득세법 시행령 제211조의 2【전자계산서의 발급 등】

  ② 법 제163조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 직전 과세기간의 사업장별 총수입금액이 8천만원 이상인 사업자(그 이후 과세기간의 사업장별 총수입금액이 8천만원 미만이 된 사업자를 포함한다)를 말한다.

 ○ 소득세법 시행규칙 제96조의2【영수증을 발행할 수 있는 사업자의 범위】

  영 제211조제2항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 사업"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다. 다만, 제2호부터 제7호까지에 해당하는 사업은 직접 최종소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 경우에 한한다.

   1. 금융 및 보험업

   2. 사업시설관리 및 사업지원서비스업

   3. 교육서비스업

   4. 보건업 및 사회복지서비스업

   5. 예술, 스포츠 및 여가 관련 서비스업

   6. 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업

   7. 가구내 고용활동에서 발생하는 소득

   8. 그 밖에 제1호부터 제7호까지와 유사한 사업으로서 계산서 발급이 불가능하거나 현저히 곤란한 사업

 ○ 부가가치세법 제36조【영수증 등】

  ① 제32조에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 제15조 및 제16조에 따른 재화 또는 용역의 공급시기에 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공급을 받은 자에게 세금계산서를 발급하는 대신 영수증을 발급하여야 한다.

   1. 주로 사업자가 아닌 자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업자로서 대통령령으로 정하는 사업자

 ○ 부가가치세법 시행령 제73조【영수증 등】

  ① 법 제36조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 사업을 하는 사업자를 말한다.

   14. 주로 사업자가 아닌 소비자에게 재화 또는 용역을 공급하는 사업으로서 기획재정부령으로 정하는 사업

 ○ 부가가치세법 시행규칙 제53조【영수증을 발급하는 소비자 대상 사업의 범위】

  영 제73조제1항제14호에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 사업을 말한다.

   3. 주거용 건물공급업(주거용 건물을 자영건설하는 경우를 포함한다)

   10. 주거용 건물 수리ㆍ보수 및 개량업

   11. 그 밖에 제1호부터 제10호까지와 유사한 사업으로서 세금계산서를 발급할 수 없거나 발급하는 것이 현저히 곤란한 사업

4. 관련사례

 ○ 서면-2021-전자세원-4117, 2021.7.29.

  소득세법 시행령 제211조 제2항 같은 법 시행규칙 제96조의2 규정에 해당하는 경우 영수증을 교부할 수 있으나, 주택임대용역을 제공받는 자가 사업자인 경우에는 소득세법 제163조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 사업자는 전자계산서를 교부하여야 하는 것입니다.

 ○ 서면인터넷방문상담2팀-240, 2004.2.18.

  귀 질의의 경우 주택의 임대업을 영위하는 법인이 사업자가 아닌 개인에게 주택임대용역을 제공하는 경우 법인세법시행령 제164조 및 소득세법시행령 제211조 규정에 따라 영수증을 교부할 수 있는 것이나, 주택임대용역을 제공받는 자가 법인인 경우에는 계산서를 교부하여야 하는 것입니다.

 ○ 법인세과-947, 2009.8.31.

  주택임대업을 영위하는 법인이 사업자가 아닌 개인에게 주택임대용역을 제공하는 경우 「법인세법 시행령」 제164조 및 「소득세법 시행령」 제211조 제2항의 규정에 따라 영수증을 교부할 수 있는 것이나, 주택임대용역을 제공받는 자가 사업자(법인 및 개인)인 경우에는 계산서를 교부하여야 하는 것임

 ○ 소득-46011-21399, 2000.12.7.

  사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 소득세법 제163조 제1항의 규정에 의하여 계산서 또는 영수증을 작성하여 공급받는 자에게 교부하는 것이며, 주택임대사업자가 비사업자인 최종소비자에게 주택임대용역을 제공하는 경우에는 같은 법 시행령 제211조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제96조의2 규정에 의하여 영수증을 교부할 수 있음

귀 질의의 경우, 사업자등록을 한 주택임대사업자가 주택임대용역을 제공할 때 「소득세법 시행령」제211조제2항제3호 및 같은 법 시행규칙 제96조의2 각 호에 해당하는 경우 공급받는 자에게 영수증을 발급할 수 있으나, 주택임대용역을 제공받는 자가 사업자인 경우에는 「소득세법」 제163조제1항제1호 및 제2호에 해당하는 사업자는 전자계산서를 발급하여야 하는 것입니다.