서면-2025-원천-4362 (2025.12.11)

1. 사실관계

  ○주택 취득 및 차입 현황

   - 취득일(소유권 이전등기일) 및 차입일 : ’23.4.11.

   - 대출 실행 : 위 취득일에 맞춰 장기주택저당차입금을 실행함

  ○공동주택가격 공시 현황

   - 취득 당시(’23.4.11.) 상황:’23년 공동주택가격이 공시되기 전이었음

   - 2022년도 공동주택 공시가격 : 5억원 초과(소득공제 요건 미충족)

   - 최초 공시(’23.4.28.) 상황:차입일 이후 최초로 공시된 ’23년 공동주택 공시가격은 5억원 미만으로 확인됨(소득공제 요건 충족)

  ○쟁점 사항

   - 신청인은 취득 당시 당해 연도(2023년) 가격이 공시되지 않았으므로 ｢소득세법 시행령｣ 제112조 및 ｢소득세법｣ 제52조 제5항의 규정을 적용하여 차입일 이후 최초 공시된 가격(2023년 가격)을 기준으로 소득공제 여부를 판단해야 한다고 봄

2. 질의내용

○(갑설) 신청인 의견 : 주택의 신축 여부와 관계없이 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에 해당하므로 차입일 이후 최초로 공시된 가격(2023년 가격)을 기준시가로 보아야 한다

  ○(을설) 해당 예외 규정은 전년도 가격이 없는 신축 주택 등에만 적용되는 것이므로 기존 주택의 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제164조 (기준시가의 산정) 등 일반 원칙을 준용하여 취득일 현재 확인 가능한 직전 연도(2022년) 기준시가를 적용해야 한다

3. 관련법령

  ○소득세법 제52조【특별소득공제】

  ⑤근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 ｢조세특례제한법｣ 제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기 주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. 다만, ~

   5.주택에 대한 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.

소득세법 제52조제5항제5호에서“｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다”의 규정은 재개발·재건축 등 신축주택에게 적용되는 사항이며, 질의하신 내용은 "을설"이 맞습니다.