서면-2025-원천-3852 (2026.03.03)

1. 사실관계

 ○ ’23.3.10.에 주택을 취득하였고, 주택의 공시가격(국토교통부 공동주택 공시가격)은 ’22.1.1. 기준 503 백만 원, ’23.1.1. 기준 380 백만 원임

  - ’23년 귀속 연말정산 시 주택자금공제(장기주택저당차입금)를 받기 위해 세무서에 문의하니, 주택의 기준시가는 ’22년도 공시가격을 적용하여야 한다는 답변을 받았음

2. 질의내용

 ○ ’23.1.1. 기준의 공시가격이 있음에도 ’22년도 공시가격을 적용하는 것은 맞는지?

  - ’22년도 공시가격을 적용하는 것은 맞지 않다고 생각되며, 홈택스에도 주택가격이 공시되기 전에는 차입일 이후 최초 공시가격을 적용하라고 명시되어 있음

3. 관련법령

○ 소득세법 제52조【특별소득공제】

 ⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주(세대주가 이 항, 제4항 및 「조세특례제한법」제87조제2항에 따른 공제를 받지 아니하는 경우에는 세대의 구성원 중 근로소득이 있는 자를 말하며, 대통령령으로 정하는 외국인을 포함한다)가 취득 당시 제99조제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사 등 또는 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금(주택을 취득함으로써 승계받은 장기주택저당차입금을 포함하며, 이하 이 항 및 제6항에서 "장기주택저당차입금"이라 한다)의 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. …

  5. 주택에 대한 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 본다.

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

 ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

  1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

  라. 주택

　　 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

 ③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

장기주택저당차입금 이자상환액 공제 대상 주택은 ’23년 취득 당시 기준시가가 5억원 이하인 주택으로, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득하는 경우에는 직전의 기준시가를 적용하며,
‘차입일 이후 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가’는 신축 주택 등에 적용되는 규정(소득세법 제52조⑤5호)임