서면-2015-부동산-0205 (2015.03.19)

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

  ○ 사실관계

- 1985.01.01.이전. 경기 남양주 소재 토지 수필지 취득

- 2007.12.20. 경기 남양주 소재 토지 수필지 취득

- 2009.05.29. 5개 필지(A~E)를 하나의 계약서로 양도계약 체결하고 매매대금의 95%는 수령하였으나 5%의 잔금은 남겨둔 상태에서 해당 토지를 10개의 필지(a~j)로 분할함

- 2011.11.01. (변경계약) 아래와 같이 분할한 a～h필지는 변경계약을 체결하면서 미수령 잔금 5%를 수령하고 소유권이전 등기하였으나, 나머지 I~J필지는 변경계약 없이 소유권 이전 등기함

《 토지의 계약 및 양도 현황》

 ○ 질의내용

   1) 변경계약을 하지 않은 I~j토지의 양도소득세 귀속시기는 언제입니까?

   2) 변경계약1과 변경계약 2를 체결하고 잔금을 지급함으로써 당초의 계약이 종결된 것으로 볼 수 있습니까?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. <개정 2010.12.27>

○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 1998.4.1, 1998.12.31, 1999.12.31, 2001.12.31, 2005.2.19, 2008.2.29, 2010.2.18, 2010.12.30, 2014.2.21, 2015.2.3>

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부 등에 기재된 등기・등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부・등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일・인도일 또는 사용수익일중 빠른 날

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날

6. 「민법」 제245조제1항의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날

7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날. 다만, 소유권에 관한 소송으로 보상금이 공탁된 경우에는 소유권 관련 소송 판결 확정일로 한다.

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다.

10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다.

② ~ ④ 삭제 <2010.12.30>

⑤ 법 제98조 및 이 조 제1항을 적용할 때 양도한 자산의 취득시기가 분명하지 아니한 경우에는 먼저 취득한 자산을 먼저 양도한 것으로 본다. <개정 2010.12.30>

(이하 생략)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산납세과-121(2014.03.10.)

 [ 회 신 ]

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 「소득세법 시행령」제162조제1항 각 호에서 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다. 귀 질의의 경우, 양도시기는 잔금청산일, 계약(변경)내용, 근저당설정내용, 사용수익일 및 관련 법령 등을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다.

○ 부동산거래관리과-306(2010.02.26.)

 [ 회 신 ]

자산의 양도시기는 원칙적으로 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외함)을 청산한 날이 되는 것이나, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것입니다.

○ 재산세과-923(2009.12.03)

 [ 회 신 ]

귀 질의의 경우 토지의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이 확인되는 경우에는 당해 대금청산일이나, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로서, 대금청산일을 확인하여 판단할 사항입니다

1. 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 「소득세법 시행령」제162조제1항 각 호의 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것입니다.
2. 귀 질의의 경우, 최초 하나의 계약을 하고 미수령한 잔금 5%(이하 “잔금”이라 함)가 변경계약(1계약, 2계약)부분에만 해당하여 변경계약을 체결하지 않은 I~j토지에 대한 대금은 최초 계약시 청산된 것으로 보아야 할 것인지, 최초 하나의 계약시 잔금이 변경계약을 체결하지 않은 부분(I~j토지)까지 포함한 것인지는 객관적인 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.